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Savills（第一太平戴维斯）国际房地产策略顾问研究部最近发布了一份关于上海甲级写字楼市场趋势的报告。该报告回顾了2022年第四季度以及整个年度该市场的表现，并从多个角度预测了该市场在2023年的发展方向。新内容已返回。零售消费类和能源企业的需求表现非常活跃。2022年第四季度，上海甲级写字楼市场迎来近50万平方米的新项目，全年供应约130万平方米。截至2022年末，全
Savills（第一太平戴维斯）国际房地产策略顾问研究部最近发布了一份关于上海甲级写字楼市场趋势的报告。该报告回顾了2022年第四季度以及整个年度该市场的表现，并从多个角度预测了该市场在2023年的发展方向。新内容已返回。
零售消费类和能源企业的需求表现非常活跃。
2022年第四季度，上海甲级写字楼市场迎来近50万平方米的新项目，全年供应约130万平方米。截至2022年末，全市甲级写字楼总存量为1650万平方米。新项目包括徐家汇中心三期T1、苏河湾中心、世博滨江鼎博大厦、前滩信德文化中心和前滩国际广场等。这些新项目的入市将进一步丰富上海甲级写字楼市场的产品结构，为企业提供更多选择。
据Savills最新报告显示，上海写字楼市场在第四季度录得23.5万平方米的净吸纳量，环比翻了一番。这主要得益于新项目此前预租。虽然全年净吸纳量自2021年的高位下降了三成，但仍然高出2020年40%。预计2022年，零售消费类企业的办公需求将会更加活跃，占到全年已知成交的17%。其中，Gucci、New Balance、周大福等品牌在下半年均已达成租赁交易。此外，能源行业也是另一个需求增长来源，但目前在全市整体成交里的占比较为有限。
由于大量写字楼供应进入市场，第四季度全市甲级写字楼的空置率环比上升了1.1个百分点，全年上升了1.5个百分点。与去年相比，新租和扩租的规模有所减小。第四季度全市甲级写字楼的租金指数环比下调了0.6%，每平方米每天的租金降至人民币7.2元。全年租金下跌了1.8%。
预计未来几年，上海将继续致力于发展总部经济，吸引更多国内外企业。过去一年，央企在上海的落户促进了本地办公需求的增长，这种趋势将会持续。Savills的分析认为，尽管市场仍面临挑战，但随着疫情管控的逐步放松，市场对经济反弹的预期日益增强。企业应该抓住机遇，为未来的复苏做好准备，以免错失商机。
2023年，业主计划推出160万平方米的办公用地，这将对租金增长和出租率造成更大的压力。在这个办公升级的时代，企业需要积极谈判以获取最优租赁条件，比如签订长期租约、选择性价比较高的拎包入驻单元或争取金融补贴等。这些措施将有助于企业在激烈的市场竞争中获得更好的发展机遇。
需要注意的是，中国将继续大力投资于能源安全，并加快向可再生能源体系转型。这些投资将涵盖基础设施建设、生产、储存、传输等方面，同时也将出台更多的政策来支持这一转型，包括在全国各地建立市场和设定目标等。这些举措将为许多行业领域和生态系统（如新能源汽车、充电桩、供应设备等）提供大量商机，同时也将促进绿色技术“小巨人”企业的发展。这些企业将成为吸引高质量办公楼的重要力量。
一位投资型买家正在考虑购买一栋优质办公楼。
他对这栋办公楼的位置、建筑质量和租户结构都非常满意，相信这是一个非常有前途的投资。
他计划通过购买这栋办公楼来实现长期的资本增值，并通过租金收入获得稳定的现金流。
这位买家非常注重投资的风险控制和资产管理，他会认真评估每一个细节，确保投资的安全和稳健。
他相信，通过对市场的深入研究和对资产的精细管理，他可以获得可观的回报，并为自己的投资组合增加一份优质的资产。
根据市场数据显示，上海的投资市场已经开始着手布局未来市场。在2022年第四季度，该市场共完成了18宗大宗成交，合计成交金额达到了290亿元，环比上升了132%。值得注意的是，投资型买家在其中的交易额占比达到了86%，这主要得益于友邦人寿以86亿元的价格购入了上实中心，以及凯德投资以76亿元的价格接手了尚浦中心的10栋高品质办公楼。这些大规模交易预示着投资型买家的全面回归，并显示出他们对上海甲级写字楼的看好。
据Savills分析，管理层计划将REITs试点范围扩大到市场化长租房和商业不动产等领域。这将为购物中心、写字楼、酒店等商业物业带来新的发展机遇，同时也将使更多房地产企业能够盘活存量项目，优化资金退出渠道。随着多维度融资支持政策的实施和疫情管控因素的消除，经济基本面逐步改善。预计到2023年，将有更多的基金投资者重返商办市场，优质零售项目也将迎来复苏机遇。因此，未来商业地产市场将会有更多的投资机会和发展前景。
对于2023年房地产整体市场趋势，第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可表示：行业正面临多年未有的政策利好扶持，房地产如今面临的基本面也已发生巨大变化。在过去两年，领先港资开发商大举布局核心城市、REITs市场启动、险资增持持有型资产、利基领域投资占比持续上升、专业型小规模运营商崛起等事件都已预示市场对长期可持续营收能力正前所未有的注重。坚持对长期趋势的把握、以可持续理念经营的投资行为也将是新起点下房地产市场的主流。
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