恒地仓国际大厦(办公)-招商中心

写字楼通常是指专门用于提供办公空间的大楼。办公室是企业中负责管理和处理信息的部门，几乎有一半的员工从事办公室工作。办公室工作主要是以脑力劳动为主，包括信息处理、决策制定、文件管理等任务。办公室的工作环境需要提供舒适的办公空间和设施，以提高员工的工作效率和工作质量。因此，写字楼的设计和布局非常重要，需要考虑到员工的工作需求和舒适度。写字楼的租赁和销售市场也非常活跃，吸引了许多企业和机构选择在写字楼中设立办公室。

办公室的起源可以追溯到产业革命时期。在这个时期，工厂成为了社会生产的基础，办公室作为工厂的附属物开始出现。

在过去，工厂主要是由工人进行生产，而管理层的工作则是在工厂的一角或者临时的地方进行。然而，随着工厂规模的扩大和生产流程的复杂化，管理层需要一个专门的地方来进行办公和协调工作。

因此，办公室作为一个独立的空间开始出现。办公室提供了一个集中管理和组织工作的地方，管理层可以在这里进行会议、制定计划和监督生产过程。

随着时间的推移，办公室的形式和功能也发生了变化。随着科技的进步，办公室逐渐引入了各种办公设备和工具，如电脑、打印机和传真机等，以提高工作效率和便利性。

今天，办公室已经成为了现代工作环境的重要组成部分。无论是在工厂、企业还是政府机构，办公室都扮演着组织和协调工作的核心角色。它不仅提供了一个工作场所，还是员工交流和合作的重要场所。

总的来说，办公室的起源可以追溯到产业革命时期，它是随着工厂的出现而出现的一个附属物。然而，随着时间的推移，办公室的形式和功能发生了变化，成为了现代工作环境不可或缺的一部分。

如今，办公室已经成为了一个重要的信息场所，用于处理各种商务活动，并逐渐成为社会生产的基石。

写字楼的招商是非常重要的一环，它直接影响着业主的回报。不论是统一产权还是分散产权，不论是统一招商管理还是非统一招商管理，入住率始终是业主获得回报的最终体现。目前，写字楼的招商主要有两种形式存在：一是由专业的代理公司进行统一招商管理，二是业主自己进行招商。与购物中心类似，只有通过统一运营管理，才能最大化发挥写字楼的价值，从而给业主带来丰厚的回报。

写字楼的招商过程非常复杂，通常包括以下6个环节：市场调查、项目定位、广告推广、预招商、正式招商和二次招商。这些环节的顺利实施和完美结合是一个项目成功招商的关键。

市场调研

市场是一个非常复杂且难以预测的环境，它随时都在发生变化。市场趋势就像水流一样，如果我们能顺势而为，就能轻松地达到目标，而逆势而行则会变得困难。这就像学习一样，如果我们不努力进取，就会退步。然而，在我们的项目运作中，我们追求的是以最少的努力做最多的事情，这是我们和我们的客户所追求的，也是我们专业价值的体现。

为了推动市场趋势，我们需要进行深入的调查分析，并总结出与项目招商密切相关的信息。

市场调查是写字楼项目成功运作的关键环节之一。在进行市场调查时，我们需要关注以下几个方面：首先，了解项目所在城市的宏观经济情况，包括城市的经济发展水平、产业结构和就业情况等。这将有助于我们评估写字楼市场的潜力和需求。

其次，我们需要了解项目所在城市的企业发展程度。这包括了解当地企业的规模、行业分布和发展趋势等。通过了解企业的需求和习惯，我们可以更好地满足他们对写字楼的需求。

第三，我们需要了解项目所在城市对商务区域的整体发展规划。这包括了解城市的城市规划、土地利用规划和交通规划等。这将有助于我们评估写字楼项目所在区域的发展潜力和竞争情况。

第四，我们需要了解当地企业对写字楼的需求习惯。这包括了解他们对写字楼的面积、设施和服务的需求，以及他们对租金和合同期限的要求等。通过了解这些需求习惯，我们可以更好地定位和设计写字楼项目。

最后，我们需要关注当地写字楼的市场情况。这包括了解当地写字楼的供需关系、租金水平和出租率等。通过了解市场情况，我们可以更好地评估写字楼项目的竞争力和可行性。

综上所述，市场调查是写字楼项目成功运作的重要环节，通过对项目所在城市的宏观经济情况、企业发展程度、商务区域发展规划、当地企业需求习惯和写字楼市场情况的调查，我们可以更好地把握市场需求，从而确保写字楼项目的成功运作。

根据调查结果，我们对当地写字楼市场进行了全面的了解。首先，我们对当地写字楼的整体存量进行了调查，了解了市场上可供租赁的写字楼数量和规模。

其次，我们对当地著名写字楼进行了详细的调查，包括位置、硬件配套、商务服务、物业服务、单元分割、租赁条件、入住率和入驻企业等主要指标。通过这些调查，我们可以了解到这些著名写字楼的优势和特点，为客户提供更准确的租赁建议。

同时，我们还对当地与我们项目同质的写字楼进行了调查，包括位置、硬件配套、商务服务、物业服务、单元分割、租赁条件、入住率和入驻企业等主要指标。通过与同质项目的比较，我们可以更好地了解市场竞争情况，为客户提供更有竞争力的租赁方案。

最后，我们还进行了入驻写字楼的主要客户群调查，以了解目标客户的需求和偏好。通过这项调查，我们可以为客户提供更符合市场需求的写字楼选择，提高客户的满意度和入住率。

综上所述，我们通过对当地写字楼市场的点调查，全面了解了市场情况，并为客户提供了更准确、有竞争力的租赁建议。

为了确保后续分析的准确性和决策的有效性，我们必须确保所调查的信息详尽真实。任何不准确或不完整的信息都可能对后续分析的结论产生直接影响，并进而影响到后续的决策过程。因此，我们需要对调查过程进行严格的监督和控制，以确保所获得的信息的准确性和可靠性。只有这样，我们才能为后续的分析和决策提供准确的依据，从而做出明智的决策。

项目定位

项目定位的概念非常广泛，我们在这里主要讨论的是写字楼招商的定位。写字楼招商定位是确保项目能够获得丰厚回报的关键。

写字楼招商的定位主要有两个方面：写字楼级别定位和客户群定位。

首先是写字楼级别定位。根据项目所在城市的写字楼市场的发展水平、项目本身的硬件条件和可升级的空间，以及当地主要客户群的接受水平，可以将写字楼定位为甲级、乙级、丙级或是产业集群。这样的定位可以更好地适应市场需求，提供符合客户期望的办公环境。

其次是客户群的定位。由于写字楼的主要功能是提供办公场所，主要客户群一般是企业。根据企业的规模、行业、性质或产业链等因素，可以将客户群分为大型企业、中型企业、小型企业、工业企业、农业企业、商业企业、服务业企业、国营企业、外资企业、合资企业、私营企业、个体户等。根据招商需要，可以进一步对客户群进行分类，找到与项目自身定位最为吻合的几个目标客户群。

最后，根据客户群的定位，可以调整优化写字楼的级别定位，使项目更加完美地适应市场需求。通过精准的定位，可以吸引更多符合目标客户群的企业入驻，提高写字楼的租售率和市场竞争力。

综上所述，写字楼招商的定位主要包括写字楼级别定位和客户群定位，通过合理的定位策略，可以更好地满足市场需求，提高写字楼的市场价值。

在进行招商定位时，需要考虑当地现有的写字楼市场发展水平，并且要超过现有市场的水平，至少要达到未来3-8年的水平。这样可以确保该项目不会被快速发展的市场所淘汰，保持持续发展。

招商推广

推广是写字楼从开始到结束一直持续的一个环节。在不同阶段，推广的主题和方式也会有所不同。招商推广的广度和深度直接影响着招商的进度。对于一个新物业来说，从推出到人们认识，再到接受，最后到入驻，都需要一个过程。而这个过程的长短则取决于推广的效果。

写字楼招商推广可以分为四个阶段，每个阶段都有不同的主题和特征，并且需要采用不同的推广方式。

第一个阶段是项目施工阶段，可以通过推广来提高项目的知名度。这个阶段的主题是项目的建设和规划，可以通过宣传项目的规模、地理位置、设计理念等来吸引潜在客户的关注。推广方式可以包括媒体报道、户外广告、社交媒体宣传等。

第二个阶段是项目的预招商期，需要进行项目知名度和差异化的推广。在这个阶段，可以强调项目的特色和优势，与竞争对手进行区分。可以通过举办项目推介会、参加行业展览、与相关企业合作等方式来推广。

第三个阶段是项目正式招商的阶段，需要直接面对目标客户进行针对性的推广。可以通过定向广告、电话营销、个别拜访等方式来与潜在客户建立联系，并介绍项目的优势和投资回报。

第四个阶段是二次招商的阶段，主要是通过推广来提高项目的美誉度。可以通过客户口碑、项目案例展示、媒体报道等方式来宣传项目的成功案例和客户满意度。

在每个阶段的推广中，需要根据不同的主题和特征选择合适的推广方式，以达到最佳的效果。

推广项目或产品的方式有很多种，但主要原则是只要能达到目标就是好的。下面介绍一些常用的推广方式，适用于写字楼的推广：

1. 写字楼自身的广告墙或广告位：在写字楼内外设置广告牌或广告位，吸引目标客户的注意。

2. 周边罗马旗：在项目周边设置罗马旗，增加项目的曝光度。

3. 目标客群派发的DM：向目标客户派发宣传资料，让他们了解项目的优势和特点。

4. 电梯广告：在写字楼的电梯内设置广告，让乘坐电梯的人看到项目的信息。

5. 针对企业发广告函：向目标企业发送广告函，介绍项目的优势和合作机会。

6. 主干道的立柱广告：在主要道路上设置立柱广告，提高项目的知名度。

7. 机票上的广告：在航班机票上投放广告，吸引商务人士的注意。

8. 招商会推广：参加招商会，与潜在客户面对面交流，推广项目。

9. 与酒店合作推广：与酒店合作，互相推广，吸引商务旅客的关注。

10. 通过房产中介推广：与房产中介合作，将项目信息提供给他们，让他们推广给潜在客户。

11. 网络推广：利用互联网平台，如社交媒体、搜索引擎等，进行项目的在线推广。

12. 短信群发：通过短信群发的方式，向目标客户发送项目的宣传信息。

13. 媒体广告：在电视、广播、报纸等媒体上投放广告，提高项目的知名度。

14. 公关营销：通过与媒体、行业协会等建立良好关系，提升项目的形象和知名度。

15. 招商人员关系营销：与招商人员建立良好关系，通过他们的口碑推广项目。

16. 通过协会推广：与相关行业协会合作，通过协会的渠道推广项目。

17. 扫同质的写字楼：针对同类型的写字楼，进行市场调研和比较，找出项目的优势并进行推广。

18. 通过入驻企业的影响力来推广：吸引知名企业入驻，借助他们的影响力来推广项目。

以上是一些常用的推广手法，当然根据不同城市和目标客户的需求，也可以采用其他差异化的推广方式。招商就像带兵打仗一样，要先确保有足够的资源和支持，才能进行推广工作。

预招商

预招商是在市场营销细分化过程中逐渐兴起的一个环节，它是在正式招商活动开始之前对客户进行初步了解的一种行动，旨在为正式招商活动做好准备工作。

在完成定位后，我们通常会开始招商条件的初步制定，并对潜在客户进行市场调查，以进行预招商。这一过程的主要目的是让客户签署意向合同并支付意向金，以确保项目完成后能够正式启动招商。一旦项目完工，意向金将转为租金。如果业主未按合同约定交付物业，我们将全额退还意向金，以保障客户的权益。

预招商主要是针对项目的主要客户进行的，通过灵活控制租赁条件，为后续正式招商的租赁条件制定提供参考，并减轻后续招商的压力。

正式招商

在项目即将完工、前期客户储备达到一定程度时，可以正式开始招商工作。可以选择以活动的形式启动招商，并邀请有意向的客户在开盘当天签订租赁合同。另外，也可以选择平静地启动招商，不进行任何造势活动。因为写字楼的招商是一个理性的过程，直接邀请客户前来签订合同即可。

写字楼招商的目标客户主要是企业，而企业在选择写字楼时通常是比较理性的，需要经过一系列流程来决策。有时，企业选择办公地点是基于其战略考虑，因此决策周期相对较长。跟踪写字楼客户是一个相对长期的过程，需要将项目的优势与企业的需求点充分结合起来。这对招商人员的综合能力提出了较高的要求。

写字楼招商的过程主要包括开发新客户和跟踪老客户，以实现签单的目标。这一过程通常由专业的招商人员来执行。只有在客户数量不断迅速增加的情况下，才能不断产生意向客户。同时，只有招商人员能够良好地服务意向客户，才能最终实现签约。这个过程可以比喻为一条链条，不断循环。如果中间的某个环节出现断档，入住率也将停滞不前。因此，我们需要时刻保持这条链条的循环，以确保入驻率稳步上升。

写字楼的招商营销方式主要有两种，一种是被动销售，另一种是主动销售。被动销售是指通过推广活动让客户主动联系我们；主动销售则是我们主动回访意向客户或者主动拜访目标客户。其中主动销售是一种比较积极主动的营销方式，虽然招商人员需要付出更多的努力，但所取得的成果更加显著。

二次招商

写字楼的招商是一个不断进行的过程。当客户租赁期限结束后，如果他们对当前的写字楼不满意，他们会选择适合自己需求的其他写字楼。这意味着需要进行二次招商。写字楼的二次招商有两个主要特点：计划性和不确定性。计划性指的是在租赁期限结束前，可以提前进行二次招商的推广和客户洽谈，以便在客户退租时迅速引入新客户。而不确定性则是指由于客户突发因素而导致的退租，这种情况下只能依靠提前储备客户来解决。因此，二次招商需要灵活应对，既要有计划性的推广和洽谈，也要有储备客户的准备。

二次招商的挑战比一次招商更大，原因如下：（1）项目已经相对老化，无法与新项目进行直接比较；（2）新客户对项目的适应性较差，更加挑剔，需要进行大量改造；（3）与其他项目相比，竞争力不足；（4）可供选择的客户数量较少。因此，在进行二次招商时，需要进行更加精细的工作，例如深入挖掘已入驻客户的初衷，以便以同类企业为基准扩大接洽客户的范围，以确保稳定的入驻率。

写字楼的招商过程是一个复杂的系统，其中的六个环节具有独立性，但又紧密相连。就像一条链条一样，如果其中的某个环节出现问题，就会付出很大的代价。然而，如果能够顺利地推动整个过程，将会给业主和招商运营团队带来丰厚的回报。