上海园区招商办公室
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最近，上海的一个办公空间运营商平台“Distrii办伴”陷入了违约危机。据报道，由于办伴未能按时支付业主的租金，业主正在收回办公场地，那些与办伴签订合同且仍在合同期内的租户面临着被清退的风险。
实际上，这场违约危机的苗头早在6月底、7月初就已经显现。当时，加集团（办伴母公司）曾经递交了IPO申请，但却传出了解散北方事业部的消息。同时，该公司在北京市场运营的多个共享办公项目也被曝出了提前解约、清退租户和拖欠租金等问题。
“二房东”模式是指房屋中介或个人将自己租赁的房屋再次出租给他人，以获取差价的一种商业模式。这种模式在中国的房地产市场中曾经十分兴盛，但近年来却遭遇了一些困境。
一方面，政府加强了对房地产市场的监管，对“二房东”模式进行了打击。另一方面，随着共享经济的兴起，一些新的租房平台也开始涌现，这些平台提供更加便捷、透明的租房服务，使得“二房东”模式的市场份额逐渐被侵蚀。
此外，由于“二房东”模式存在一些问题，如房屋质量不过关、租金过高等，导致一些租客对这种模式的信任度降低，从而减少了“二房东”模式的市场需求。
因此，对于“二房东”模式的从业者来说，需要加强自身的服务质量，提高租客的满意度，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
共享办公是一种新型的办公方式，也被称为联合办公、创客空间等。它最早起源于2010年在美国纽约成立的“WeWork”，旨在为初创公司、小型企业和自由职业者提供办公场所，同时降低空间成本。共享办公的理念是通过共享办公空间和资源，提高工作效率和创新能力，同时也能够促进企业之间的合作和交流。
2015年，随着创新创业浪潮的兴起，国内共享办公模式开始流行起来。当时，一些房地产高管开始涉足办公地产领域。例如，办伴的创始人胡京曾是绿地集团的执行副总裁，优客工场的创始人毛大庆曾是万科的“元老”，氪空间则是由复地集团副总裁创立的，而SOHO3Q则是潘石屹旗下“SOHO系”业务的一部分。
尽管2020年受到新冠疫情的影响，但2021年中国的共享办公市场交易额仍然保持了强劲的增长势头，达到了212亿元，同比增长了26.19%。同时，2021年上半年新开办的共享办公项目数量也达到了32家，几乎是2020年上半年的两倍。
共享办公的“二房东”模式强调“共享+服务”，尤其注重服务质量。除了提供装修支持外，二房东还为入驻企业提供政策咨询和补贴申报服务，以及人才招聘、工商、财务、法务、税务和办公设备租赁等一站式的综合服务。
工位出租仍是共享办公的主要收益来源。据悉，共享办公企业需要至少85%的入驻率才能实现收支平衡，但目前市场上的入驻率普遍较低。加集团在其招股书中透露，其办伴项目的出租率预计将从2022年底的85%下降至2023年的75%。
小型企业常常选择入驻共享办公空间以降低办公成本，但是“二房东”的价格偏高，对于资金不宽裕的初创者和个体工作者来说并不友好。此外，共享办公空间的租户主要是中小微企业，由于大环境等多方面因素的影响，租户数量持续减少，租赁收入也普遍下滑。
尽管一些写字楼在一二线城市的空置率较高，但租赁价格并没有显著下降，因此“二房东”的租金成本也没有减少。这些因素共同作用，导致共享办公模式的资金周转变得更加困难，从而增加了违约的风险。
租客权益难以保障：面临强制退租
国内共享办公企业的扩张模式，可以看作是地产开发商向地产运营商的转变。虽然一开始的初衷是走轻资产转型之路，但在经历了融资和“占地盘”之后，很多企业明显偏离了轻资产模式，也忽略了对租客的筛选。
近年来，共享办公市场的需求主要来自于互联网企业的大规模租赁。然而，如果这些企业减少扩张和新设，将会对共享办公市场造成一定影响。此外，经历了风口之后，“二房东”模式已经不再是热钱涌入之地，共享办公产业也开始面临着“洗牌”的局面。
曾经有一批长租公寓采用了“二房东”模式，但是由于违约行为，导致多地住建局、房管局紧急出手，要求所在物业、居委会协调禁止房东驱赶住户。一些租客也在论坛上分享了自己的经历，表示在公寓方违约后，他们与房东进行了若干次争论，最终凭借个人协调能力成功住到了期满。
当共享办公空间违约时，租客们可以采取以下选择：
1. 与共享办公空间的管理方协商解决问题，尽量达成和解。
2. 寻求法律援助，通过法律途径解决问题。
3. 寻找其他共享办公空间，搬离原来的办公空间。
4. 如果违约情况严重，可以考虑向相关部门投诉举报，维护自己的合法权益。
无论采取哪种方式，租客们都应该及时采取行动，保护自己的利益。
根据目前的新闻报道，租户们似乎有三种主要的选择。
最理想的情况是将租赁空间从“二房东”手中转移到自己名下，以便正常运营。在接受媒体采访时，上海张江微电子港的租户表示，他们已被安排到其他办公楼。但是，租户们仍然存在疑虑，“如果我们搬到新的办公楼不久后，它又关闭了，那该怎么办呢？”
另一种选择是将房屋转交给房东管理。例如，在办伴长宁中山万博办公空间，业主方上海源贸置业公司表示将继续向租户提供办公服务，收费标准不高于之前的“二房东”，要求租户与业主签订新的合同协议。旧的租金和押金需要租客与“二房东”自行解决。虽然业主愿意签订新协议并继续提供服务，但大多数情况下也会采取更换楼层门禁锁等措施，这可能会给租户带来不便。
第三种选择是租户自行寻找其他办公空间，并继续向“二房东”维权。
当多家共享办公企业经营遇难、乃至违约时，我们需要思考这种经营受挫是市场问题还是商业模式或企业经营策略的问题。这是一个值得行业深入思考的问题。与长租公寓类似，共享办公企业也涉及到大量租客的相关权益。每一次违约都会对租客造成损失。因此，政府部门应该与行业协同合作，探索一种为租客权益托底的策略，以保障租客的利益。
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