诚达创意产业园-招商中心

我们的受众群体包括两部分人，一部分是从事产业招商的人，他们可能来自政府投资促进部门、高新技术开发区、经济开发区、乡镇街道办事处、城市投资公司等机构；另一部分是民营开发商和运营商，他们主要从事园区的租赁和销售工作。

我们了解到，产业招商和园区招租是有一定的关联性，但又有各自的重点。如果将产业招商的方法应用于园区招租，或者仅仅以租赁的思维来进行产业发展，无疑是行不通的。

今天，我想和大家探讨一下产业招商和园区招租的方法和策略。

首先，对于产业招商来说，我们需要明确目标产业和招商方向。了解市场需求和趋势，找准适合的产业发展方向，制定相应的招商计划。同时，我们还需要建立良好的招商渠道和合作关系，与相关企业、机构和政府部门保持密切联系，共同推动产业发展。此外，我们还可以通过举办招商推介会、参加行业展览会等方式，积极宣传和推广招商项目，吸引更多的投资者和企业参与。

而对于园区招租来说，我们需要充分了解园区的优势和特点，明确目标租户和市场定位。通过市场调研和分析，确定适合的租赁策略和定价策略，制定吸引租户的优惠政策和服务措施。同时，我们还可以通过与中介机构合作、利用网络平台等方式，扩大园区的知名度和曝光度，吸引更多的租户关注和选择。

总之，产业招商和园区招租都需要有明确的目标和策略，同时要注重与相关方的合作和沟通，不断提升园区的吸引力和竞争力，以实现长期稳定的发展。

正文：

产业招商和园区招租是两种不同的招商方式，它们的逻辑和目标也有所不同。

产业招商是指吸引企业来投资兴业，通过提供优惠政策、良好的营商环境和配套服务等方式，吸引企业在特定的行业领域进行投资。产业招商的目标是吸引具有一定实力和潜力的企业，推动产业发展，提升地区经济实力和竞争力。在产业招商中，重点是吸引符合地区产业发展方向和战略定位的企业，以实现产业升级和转型。

园区招租则是指将园区内的厂房、办公楼等房产资源出租给企业使用。园区招租的目标是将园区内的空置资源充分利用起来，提高园区的利用率和经济效益。在园区招租中，重点是吸引各类企业租用园区内的房产资源，以增加园区的租金收入和就业机会。

虽然产业招商和园区招租的逻辑不同，但它们都是为了促进地区经济发展和吸引投资而进行的招商活动。产业招商注重引进符合地区产业发展方向的企业，推动产业升级和转型；而园区招租则注重充分利用园区内的房产资源，提高园区的利用率和经济效益。两者相辅相成，共同推动地区经济的发展。

从经营的角度来看，产业招商和园区招租模式有着不同的目标和运营思维。产业招商注重吸引和引进具有实力和潜力的企业，以促进产业发展和经济增长为目标。而园区招租模式则更注重将园区内的空间租给各类企业，以获取租金收入为主要目标。

在产业招商中，操盘思维和逻辑更加注重对企业的筛选和引进。需要对市场进行深入分析，了解产业发展趋势和企业需求，以便有针对性地吸引合适的企业入驻。同时，还需要提供有竞争力的政策和优惠条件，以吸引企业投资和发展。在操盘过程中，需要与企业进行充分的沟通和协商，以满足企业的需求，并为其提供良好的发展环境和支持。

而在园区招租模式中，操盘思维和逻辑更加注重对园区内空间的管理和利用。需要对园区的资源进行合理规划和配置，以最大化地利用园区的空间和设施。同时，还需要积极开展市场推广和宣传，吸引更多的企业租赁园区内的空间。在操盘过程中，需要与租户进行租赁合同的谈判和签订，确保租赁关系的稳定和可持续发展。

总之，产业招商和园区招租模式在操盘思维和逻辑上存在差异。产业招商更注重对企业的引进和发展，而园区招租模式更注重对园区内空间的管理和利用。根据不同的模式和目标，需要采取不同的策略和方法，以实现经营的最大效益。

在我看来，产业招商的成功离不开产业思维的支持。一个优秀的产业园区应该始终将产业发展放在首位，为企业提供良好的服务，促进税收增长和就业机会的创造，最终实现区域经济的增长。为了实现这一目标，招商人员需要具备全局意识，能够超越具体项目和事件，站在整体的角度考虑问题，以全产业链的视角筛选合适的企业，并推动项目的顺利落地。

园区招租的方式各不相同，因为园区的经营模式是通过租赁空间来获取收入的。越早租出去，就能多收一天的房租。所以，园区招租人员首先考虑的是如何快速租出去，而不是考虑产业发展。所谓的几大功能平台和几大服务体系，只是为了更好地提供租赁服务，是一种短期的宣传手段。因此，园区招租需要以租赁的思维去经营，想尽一切办法快速租出去才是最重要的。如果将园区招租当作产业招商项目来经营，过于注重长期发展和细致经营，往往会面临困境。如果您想了解更多关于智慧园区招商解决方案的信息，请点击这里。

客户需求是基于客户的实际需求和期望产生的，而不是凭空产生的。客户需求的产生通常是通过市场调研、客户反馈、竞争分析等方式来了解客户的需求和偏好。只有真正了解客户的需求，才能提供符合客户期望的产品或服务。因此，客户需求的产生是一个有系统性和科学性的过程，而不是凭空想象的。

园区招租是一个需要精心考虑的过程，企业在选择选址时并不是凭空产生需求的。事实上，企业对于地段、面积、户型等需求都非常固定，不会因为一句"我们这里租金更低"而改变主意。因此，园区招租更多的是为了满足企业的需求，为意向客户提供合适的房源。只有当你的需求与我拥有的房源完美匹配时，才能达成租赁交易。这种匹配的方式能够确保双方的利益得到最大化。

因此，招商人员的工作重点并不在引导客户需求，而是要围绕以下三个方面展开工作：1、如何尽可能多地覆盖有选址意向的企业？2、在这些企业中，哪些企业的需求与园区基本匹配？3、如何在与竞争对手的竞争中形成比较优势？只要解决了这三个问题，招租就会自然而然地进行。

与园区招租不同，产业招商在某种程度上说，企业的需求是可以创造的，老板的决策也是可以改变的。因为产业招商的目标通常是成熟企业，他们选择落地的地方不仅仅是为了换个办公地点，而是要综合考虑营商环境、市场潜力、经营成本、供应链、人才资源等多个因素。招商人员可以从各个层面影响客户的决策，包括提供扶持政策、平台服务、产学研支持、政策咨询、资源对接、市场拓展等。

即使一家企业没有计划搬迁或扩张，只要你敢承诺，如果你来投资，我可以帮助你赚更多、做得更大，企业一定会对此感兴趣。当然，企业可能会提出一些条件，有些我们可以满足，但也有一些我们无法满足，这是很正常的。只要我们通过条款设计来达到一个相对平衡，成功引进的机会仍然很大。

招商人员手里有许多筹码可以使用。首先，他们可以依靠自己的专业知识和经验作为筹码，展示自己在招商方面的能力和成就。其次，他们可以利用公司的声誉和品牌作为筹码，向潜在客户展示公司的实力和信誉。此外，他们还可以利用公司的资源和网络作为筹码，为客户提供全方位的支持和服务。最后，他们还可以利用个人的人际关系和人脉作为筹码，通过建立良好的人际关系来吸引和留住客户。总之，招商人员手里有许多筹码可以使用，他们可以根据不同的情况和需求灵活运用，以取得成功。

产业招商的成功与否，取决于能否充分利用区域的核心优势进行转化。

由于产业招商的主体是政府（政府委托第三方机构运营，主管部门也是政府），项目具有三个天然优势。

1、地理位置非常重要，政府园区通常会选择位于核心地段的物业。尤其在中小城市，这一特点更加明显。这些园区往往是政府主导的，成为该区域的标杆园区。

2、资源是政府所拥有的一项无可比拟的优势，任何企业和个人都难以与之相提并论。这一点毋庸置疑。

3、政策，在普适政策的基础上，政府可以根据企业项目的质量给予额外的优惠，包括免租等。只要企业的项目质量达到一定标准，享受免租政策将不再是问题。

这些资源是民营企业所没有的，如果你一味地纠结于政府的条件，那只会给自己带来不必要的困扰。作为企业，我们应该专注于招租工作，并且要学会从政府园区中学习到的东西，以便在同行中取得更好的成绩。要想在竞争中脱颖而出，我们需要抓住四个差异化优势的核心。

2、园区招租的灵活性使得企业能够迅速入驻，而产业招商项目则面临着政府审核的繁琐程序。在产业招商项目中，政府需要审核项目申请报告书、投资强度、财政贡献、产出比、配套要求、土地供应情况、能耗等各个方面的内容，这使得一些企业因为等不及而错过了机会。相比之下，园区招租只需要企业支付租金，就能当天入住，没有这些烦恼。

2、随着企业对办公品质要求的提高，民营园区在竞争中表现出更强的竞争力。为了满足企业的需求，民营园区不仅要提供优质的硬件设施，还需要研究好户型，进行高档装修，并合理配置配套设施。此外，通过积极拓展关系网络，争取获得一些政策性扶持，民营园区的发展并不一定比政府园区差。

3、无考核压力，政府招商有严格的评审机制，产值、税收达不到要求，即便企业通过入驻，后续的补贴也无法拿到；而园区招租没有这样的要求，无论税收一个亿还是零，都不会对企业经营办公造成影响。

4、政府公共政策一旦确定，应坚决执行，不宜随意更改。然而，在园区招租方面，只要不影响房东的收益且符合法律规定，其他事项可以更加灵活处理。

找哪些渠道？

产业招商和园区招租是两种完全不同的方式来吸引企业入驻。

招商项目主要依赖企业推荐和招商人员自拓，包括驻点招商、小分队上门招商、亲情招商、校友招商等等。中介渠道并不是产业项目的主要来源。只有那些口碑好、有招商案例的专业机构以及顶级咨询管理和企业服务公司才有一些合作价值。有些干部甚至认为中介的介入会抢占自己的功劳。点击这里，了解智慧园区招商解决方案。

然而，随着科技的发展和信息的透明化，写字楼租赁市场正在发生变革。越来越多的企业和个人通过互联网平台直接寻找写字楼租赁信息，而不再依赖中介机构。特别是在一二线城市，这种趋势更加明显。

互联网平台为写字楼租赁市场带来了更多的便利和选择。企业和个人可以通过在线平台浏览大量的写字楼租赁信息，包括价格、面积、位置等详细信息。他们可以直接与房东或房产公司联系，进行洽谈和签约，省去了中介机构的中间环节。

此外，以老带新在写字楼租赁中的作用也逐渐减弱。随着越来越多的企业和个人通过互联网平台寻找写字楼租赁信息，客户转介绍的占比逐渐下降。人们更倾向于通过在线平台自主选择合适的写字楼，而不再依赖他人的推荐。

总的来说，写字楼租赁市场正朝着更加自主和透明的方向发展。中介机构的作用逐渐减弱，而互联网平台的影响力不断增强。企业和个人可以更加便捷地找到适合自己的写字楼，提高了租赁市场的效率和竞争力。

另一方面，园区自行拓展客户的成交占比非常低，原因主要有两点：

一是以前行情好，销售人员完全不需要自己开发客户，只要把渠道带来的潜在客户转化为实际客户即可完成销售任务；

其次，团队配置的人手通常有限，没有精力去做自拓客。然而，现在需求明显减少，各地招租压力都很大，园区招租也要自己去拓展客户。除了常见的网络营销和线下扫楼，更多的方式是尽可能多地去接触企业，特别是与园区有交集的企业。我们可以与那些来访但最终没有成交的企业保持联系，加他们的微信并记录在档案中，形成自己的招商朋友圈。这样，我们可以通过与这些企业的互动，建立起更多的商业合作机会。

差距不止一点点

产业招商和园区招租，虽然目标相似，但所持有的策略和资源却有所不同。

园区招租就像是一维空间，企业们在产品上展开竞争，争夺楼宇品质、价格、物业服务和户型等方面的优势。而传统的招商引资则是二维空间，除了产品的竞争，还需要考虑土地资源和政策支持这两个重要因素。

而产业招商的方式非常多样化。除了以上提到的方法，还可以通过政府引导基金来吸引企业投资。政府引导基金可以利用资本力量，为企业提供资金支持，从而促使它们选择在该地区投资。另外，改善营商环境也是一种吸引企业的方式。一个良好的营商环境可以吸引更多的企业前来投资，因为企业在这样的环境下更容易获得成功。此外，利用产业链也是一种有效的招商方式。如果一个地区有一个行业的龙头企业，并且其上下游企业也集中在该地区，那么作为该龙头企业的供应商，其他企业很难不来这里投资。从这个角度来看，产业招商是一个多维度的过程，而园区招租只是一个单一维度的过程，两者完全不可同日而语。

就这一问题而言，著名经济学家张五常先生也曾提出了类似的看法。他认为，中国经济的快速发展得益于各个城市之间的地域竞争。这种竞争使得每个城市都像一个运营服务商一样，城市的书记和市长则扮演着企业的董事长和总经理的角色。他们需要制定战略、推动发展，并为城市的繁荣负责。这种地域竞争的机制激发了各个城市的活力和创新精神，推动了中国经济的持续增长。

我们的招商人员可以被视为企业的销售人员，但他们销售的产品并非实体产品，而是城市的经济地理空间资源、政务服务和营商环境等软性产品。这些抽象的产品以投资的形式被投资者购买，从而促进了就业机会的增加，并创造了税收收入。

考核的维度

园区招商工作中，绩效考核是一项至关重要的内容。

园区招租的成功与否，往往取决于出租率这一重要指标。在市场行情好的时候，一个项目的出租率低于90%就被认为是失败的表现。然而，当市场下行时，操盘者需要更加关注每套房源的空置时间以及由此带来的资产流失。尽管如此，总体而言，园区招租的考核仍然主要围绕着空间收益本身展开。

然而，产业招商与园区招租是有所不同的。许多人将产业招商与园区招租混为一谈，尤其是一些从事工业地产的公司和房地产转型为产城的公司。在对招商人员的评估中，这些公司往往将项目的回款作为最重要的考核指标。

然而，产业招商不仅仅是简单地将园区出租给企业，而是通过吸引和引进具有竞争力的产业项目，促进经济发展和就业增长。产业招商的目标是吸引高质量的企业和项目，提升园区的产业结构和竞争力，推动区域经济的升级和转型。

在产业招商过程中，回款只是其中的一部分考虑因素。更重要的是要考虑项目的长期发展潜力、对当地经济的带动效应以及对园区整体形象的提升。通过与企业合作，园区可以获得更多的技术、人才和资金支持，进一步推动产业发展。

因此，产业招商与园区招租是有所区别的。产业招商注重引进高质量的项目和企业，推动经济发展和转型升级，而园区招租则更注重短期的回款和租金收入。

实际上，产业招商考虑的是经济利益和整体利益，房租收入和土地收入只是其中的一部分。通过适当的让利帮助企业发展，企业可以通过产业、税收和就业回馈地方，从而形成产业招商的完美循环。如果只关注空间方面的交易，那就不能称之为真正意义上的产业招商。

运营服务赋能招商

最后一个关键点是运营服务。大家都强调运营服务的重要性，但具体需要做哪些工作、何时开始以及投入多少资金等问题往往不够明确。很少有人能够清楚地解答这些问题。

运营服务是指为了确保企业的正常运营和顾客满意度而进行的一系列工作。这些工作包括但不限于市场调研、产品推广、客户关系管理、售后服务等。运营服务的具体内容和重点会因企业类型和行业而有所不同。

关于何时开始进行运营服务，一般来说，最好在企业成立之初就开始考虑和规划。通过早期的市场调研和产品定位，可以更好地了解目标客户需求，并制定相应的运营策略。

投入多少资金则需要根据企业的规模和发展阶段来确定。初创企业可能需要投入较多的资金来进行市场推广和品牌建设，而成熟企业则可能更注重客户关系管理和售后服务等方面的投入。

投入的资金可以被视为一种成本，因为它是为了保证企业正常运营和提供优质服务而进行的支出。然而，运营服务的目的是为了提高企业的竞争力和盈利能力，因此投入的资金最终应该能够带来回报和盈利。

总之，运营服务是企业发展过程中不可或缺的一环。明确运营服务的具体工作内容、合适的时间点和适当的资金投入，将有助于企业实现长期的竞争优势和可持续的盈利。

实际上，企业追求的核心需求主要集中在资金、政策和市场三个方面。只要企业能够获得这三个方面的支持，其他的问题都可以相对较为容易地解决。然而，现实情况是，只有政府才能够提供这三个方面的支持，而市场化园区并不能满足这些需求。

然而，市场化园区不应该低估自己的价值，除了上述提到的三个方面，还有其他一些事情可以尝试。

1、物业服务是企业与园区连接的最佳切入点，也是基础服务的重要组成部分。然而，很多产业招商人在招商过程中往往忽视了这一点。事实上，园区可以派遣一名专职的运营服务人员与物业团队协同合作，以加强园区与企业之间的联系。通过这种方式，可以使园区与企业之间的关系更加紧密，为后续的商业招商工作打下坚实的基础。

2、企业来访，我立即向其提供了相关信息，包括可申请的扶持政策、必定可申请的政策以及值得尝试的政策。我详细介绍了每个政策可获得的资金金额以及所需的申请材料等。

3、项目申报对于企业来说是一个必要的步骤，无论是自行申报还是委托他人代办，都是为了满足企业的需求。如果企业选择园区来帮助完成项目申报，这将进一步增强彼此之间的信任关系。

企业在招聘人才时常常面临困难，尤其是中小微企业更加困难。然而，如果园区能够帮助企业与更多人才对接，那将对企业来说是一项巨大的帮助。

来源：园区在线，本文已获授权，对原作者表示感谢！

我们在此感谢园区在线的授权，允许我们重新创作这篇文章。我们将尽力保持原文的意思不变，并将新内容返回给您。

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