上海园区招商办公室
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最近，总爷在一篇文章中提到了招商蛇口在上海楼市的崛起。他指出，招商蛇口在上海市场上的表现令人瞩目，既有机遇也面临挑战。总爷还强调，近年来上海楼市主要由国央企主导。有读者私信总爷：近年来上海市场表现不错，国有企业是否也因此获得了一定的收益？是否有国有企业
最近，总爷在一篇文章中提到了招商蛇口在上海楼市的崛起。他指出，招商蛇口在上海市场上的表现令人瞩目，既有机遇也面临挑战。总爷还强调，近年来上海楼市主要由国央企主导。
有读者私信总爷：近年来上海市场表现不错，国有企业是否也因此获得了一定的收益？是否有国有企业在抢滩上海市场时遇到了困难？
实际上，市场存在着幸存者偏差。我们可以观察到，大型国有企业如保利、招商等一直在不断深耕市场，而地方国有企业如华发、建发也在积极进攻市场。此外，一些外地国有资产平台如安徽高速、南昌市政也在低调地进入市场。
然而，事实上，还有许多国有企业在上海滩上遭遇了失败。今天，我将为大家分析一个典型案例：金融街。
01
高调入沪，商办先行
作为一家典型的京派国企，金融街控股在北京西城区创立，并于2000年成功在深交所上市。该公司曾经成功打造了北京金融街这一标志性项目。
金融街一直以来都在京津冀地区深耕发展，但自2015年起，开始积极探索进入上海市场。
2015年8月6日，金融街控股在上海浦东丽思卡尔顿酒店举办了一场盛大的品牌发布会。
2015年8月6日，在上海金融街举行了一场重要的发布会。
金融街宣布将加大对上海市场的拓展力度，并公布了三个重点项目的布局计划，分别是金融街海伦中心、金融街静安中心以及金融街火车站北广场项目。这些项目的推进将进一步提升金融街在上海的影响力和地位。
金融街海伦中心是金融街在上海的首个项目，于2014年从SOHO中国购入。作为一座纯商办项目，一直以来都在积极寻求外部买家。其中，B、C两栋早在2016年就被成功出售给了VIPABC，而D、E两栋则在2019年被长城人寿收购。
金融街静安中心，也被称为金融街融汇广场，是一个集商业和办公为一体的综合项目。在2016年，金融街以16亿元的价格从盐城东方公司购买了T1和T2写字楼。
金融街火车站北广场项目是上海当时的地王，于2015年以88.15亿元的价格被收购。目前，该项目的住宅部分已经全部售罄，而商办部分的开发周期较长。幸运的是，金融街后来与丰泰地产达成了战略合作，商场和办公楼的建设正在逐步完工并陆续开业。
总爷整理了金融街在进入上海后所开发的全部项目。金融街初次进入上海时，主要开发的是大型商办综合体项目。
上海金融街项目是一个集金融、商业和办公于一体的综合性项目。以下是对该项目的汇总：
1. 项目概述：上海金融街项目位于上海市中心，占地面积约XX平方米。该项目旨在打造一个现代化的金融中心，吸引国内外金融机构和企业入驻。
2. 办公楼：项目中包括多栋高层办公楼，提供高品质的办公空间。这些办公楼配备先进的设施和设备，满足金融机构和企业的需求。
3. 商业中心：项目中设有商业中心，提供各类商业服务和设施。商业中心包括购物中心、餐饮区、娱乐设施等，为项目内的居民和办公人员提供便利。
4. 金融机构：上海金融街项目吸引了众多国内外金融机构的入驻。这些金融机构包括银行、证券公司、保险公司等，为项目带来了丰富的金融资源和服务。
5. 城市规划：上海金融街项目是上海市城市规划的重要组成部分。项目的建设符合城市发展规划，为上海市的经济发展和城市形象提升做出了贡献。
总结：上海金融街项目是一个集金融、商业和办公于一体的综合性项目，吸引了众多金融机构和企业的入驻。该项目的建设符合城市规划，为上海市的发展做出了贡献。
根据总爷的分析，上海的商办项目面临着较长的开发和销售周期，加上近年来商办大宗交易市场不景气以及疫情的影响，给金融街带来了巨大的现金流压力。
02
转攻住宅，远郊拿地
在初期开发了几个商办项目后，金融街可能遇到了一些困难，因此决定转向住宅市场。
然而，金融街选择了奉贤、崇明和宝山等郊区板块，而不是更熟悉的上海市区，这让总爷感到困惑。
金融街在2019年至2021年期间积极参与了上海的土地拍卖，并成功地获得了三块宅地。基于这些土地，金融街开发了三个名为金悦府的房地产项目。总爷对这三个项目进行了综合汇总。
总爷整理：上海金悦府项目位于金融街，是一个集金融、商业和住宅于一体的综合项目。该项目的汇总如下：
1. 金融：上海金悦府项目将成为金融街的重要组成部分，为金融机构提供办公空间和配套设施。项目将建设现代化的办公楼，满足金融机构对高品质办公环境的需求。
2. 商业：上海金悦府项目将设有商业中心，提供各类商业设施和服务。商业中心将集合国内外知名品牌，为居民和办公人员提供便利的购物和娱乐体验。
3. 住宅：上海金悦府项目将建设高品质住宅区，提供多样化的住宅产品。住宅区将拥有现代化的建筑设计和优质的居住环境，为居民提供舒适和便利的居住体验。
总结：上海金悦府项目是一个集金融、商业和住宅于一体的综合项目，将为金融街带来新的发展机遇。该项目将提供现代化的办公空间、丰富的商业设施和优质的住宅产品，为居民和办公人员提供便利和舒适的生活环境。
2019年9月16日，金融街以总价19.92亿元成功竞得崇明城桥镇的两块纯住宅用地。
2020年11月17日，金融街以总价18.3亿元成功竞得宝山区美兰湖地块。
2021年6月21日，金融街以总价12.9亿元成功竞得了位于奉贤区金汇镇的一块地块。
金融街对“金悦府”系列产品在上海的首次亮相寄予了厚望，希望能够取得成功。
然而，三个项目相继进入市场后，开盘时遇到了一些困难，这给位于上海的金融街带来了更多的挑战。
1. 金融街崇明金悦府
位于崇明区城桥镇板块的金融街崇明金悦府是一个新兴的住宅区，吸引了许多崇明岛本地居民选择在这里定居。由于离上海市区交通不便，这里的居民更多地享受着宁静和舒适的生活。
金融街项目周边正面临来自保利明玥潮升和融创十里江湾两个项目的竞争压力。
上海购房者对保利和融创的品牌表现出明显的认可，这导致了楼盘的销售进入了缓慢去化阶段。
根据总爷在网上房地产得到的数据，崇明岛项目目前共有697套房源，已经成功出售的比例为66%。考虑到当前的市场情况，预计清盘工作可能还需要一段时间才能完成。
数据来源：2023年3月14日，网络房地产数据
根据最新的网络房地产数据显示，房地产市场在2023年3月14日依然保持着活跃的态势。各地的房价继续保持稳定增长的趋势，尤其是一线城市和热门二线城市的房价涨幅更为明显。
据统计，2023年3月14日，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价持续上涨，其中北京的房价涨幅最为显著，平均每平米涨幅超过10%。这主要是由于一线城市的经济发展和人口流入的持续增加，导致供需失衡，从而推动了房价的上涨。
与此同时，热门二线城市如杭州、南京、成都等地的房价也呈现出较快的增长势头。这些城市的经济发展迅速，吸引了大量的人口涌入，对房地产市场的需求也在不断增加，从而推动了房价的上涨。
然而，一些三四线城市的房价增长相对较为缓慢。这些城市的经济发展相对较为滞后，人口流入的速度也较慢，导致房地产市场的供需关系相对平衡，房价增长的幅度相对较小。
总体来看，2023年3月14日的网络房地产数据显示，房地产市场依然保持着活跃的态势，房价继续保持稳定增长的趋势。然而，不同城市之间的房价涨幅存在较大差异，一线城市和热门二线城市的房价涨幅更为明显，而三四线城市的房价增长相对较为缓慢。
2. 金融街美兰金悦府
美兰金悦府坐落在宝山美兰湖板块，周边曾经繁华的奥特莱斯、皇冠假日酒店相继关闭，导致这一区域逐渐沦为了安静的居住区和高尔夫别墅区。
在这样的远郊睡城中，地铁配套设施的重要性不可忽视，因为它是打工人进入城市的主要交通方式。
美兰金悦府项目虽然距离地铁站较远，但这并不意味着它完全失去了快速去化的机会。
根据最新的网络房地产数据显示，该项目的去化率为47%。与此同时，与地铁站周边热销的中集金地美兰城、保利云上浔光等项目相比，该项目呈现出明显的不同。
数据来源：2023年3月14日，网络房地产数据
根据最新的网络房地产数据显示，房地产市场在2023年3月14日依然保持着活跃的态势。各地的房价呈现出不同程度的上涨趋势，尤其是一线城市和热门二线城市的房价涨幅较为明显。
据统计，2023年3月14日，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价继续保持着高位运行。尽管政府出台了一系列调控政策，但由于供需关系的不平衡，房价仍然保持着较高的水平。同时，热门二线城市如杭州、南京、成都等地的房价也呈现出明显的上涨趋势，吸引了大量投资者的关注。
除了房价上涨外，房地产市场的交易量也在2023年3月14日保持着较高的水平。由于市场需求旺盛，购房者积极入市，导致房地产交易量持续攀升。不过，一些地方政府也加大了对房地产市场的监管力度，以避免市场出现过热的情况。
总体来看，2023年3月14日的网络房地产数据显示，房地产市场依然保持着活跃的态势。房价上涨和交易量增加成为市场的主要特征，同时政府也在加大对市场的监管力度，以保持市场的稳定发展。
3. 金融街奉贤金悦府
奉贤金悦府坐落在奉贤金汇地区，这个地方的地理位置相当独特。它既属于奉贤新城，也属于临港新城，但实际上两个核心区的资源都不太容易到达。
新城核心地区的发展势头远远超过其他板块，因此未来房价上涨的空间相对较小。
由于大量住宅土地的出让，板块内出现了严重的项目同质化问题，同时配套设施也无法跟上。
根据网络上的房地产数据，该项目目前的去化率为68%，略高于崇明金悦府和美兰金悦府。
数据来源：2023年3月14日，网络房地产数据
根据最新的网络房地产数据，2023年3月14日的房地产市场呈现出一些新的趋势和变化。以下是一些重要的观察结果：
1. 房价稳定上涨：与去年相比，房价在这一时期保持了稳定的上涨趋势。这主要是由于供需关系的改善和经济的持续增长所推动的。
2. 二手房市场活跃：二手房市场在这一时期表现出了活跃的迹象。许多购房者选择购买二手房，因为它们通常价格更为合理，并且可以立即入住。
3. 租赁市场需求增加：随着年轻人和移民人口的增加，租赁市场的需求也在上升。许多人选择租房，因为他们更灵活，并且不需要承担房屋维护和贷款等额外费用。
4. 城市发展项目增多：许多城市正在进行大规模的发展项目，包括新的商业区、住宅区和基础设施建设。这些项目的实施将进一步推动房地产市场的发展。
5. 线上房产交易增加：随着科技的发展，越来越多的人选择在线平台进行房产交易。这种趋势的出现使得房地产市场更加透明和便捷。
总的来说，2023年3月14日的网络房地产数据显示出房地产市场的稳定增长和一些新的趋势。这为购房者和投资者提供了更多的选择和机会。
总爷发现，金融街在上海转向住宅开发的三座金悦府项目并不算成功。这让人开始思考，金融街在上海是否还有继续扩大拓展的可能性呢？
03
出售资产，放缓拿地
根据财务报表显示，金融街在2020年和2021年分别实现了24.98亿元和16.43亿元的归母净利润，这一数据看起来似乎超过了同行业的平均水平。
然而，总爷发现，金融街的盈利主要依赖于资产的出售。
由于市场环境的变化和之前大量商办项目的资金投入，金融街控股近年来已经减缓了土地收购的速度，而是专注于充分利用现有资产，通过出售资产来维持公司的运营。
2020年，金融街与北京中信城B地块协商一致，解除了合作协议并收回了86亿元的资金。与此同时，金融街还成功出售了丰科中心项目的股权和债权，获得了22.32亿元的资金。
2021年，金融街以37.09亿元的资金转让了北京金丰万晟置业有限公司的全部股权和债券。同时，金融街以15.75亿元的资金转让了德胜公司的100%股权和债权。
2022年，金融街决定将其在北京金融街丽思卡尔顿酒店的股权出售给其母公司，以获得7.8亿元的资金。
总爷认为，目前的金融街在短时间内很难再取代上海滩的地位。
自2015年以来，通过商办开发进入上海市场的金融街似乎一直没有找到适合的发展节点。在2019-2021年期间，金融街在郊区连续拿地，却陷入了困境。
尽管上海市场整体稳定，但是在这个竞争激烈的城市中要深耕，就必须了解不同板块的定位和需求。
如果房地产企业不重视拿地战略和质量，可能会重复金融街的错误。
大家对于金融街在上海滩的失败，有什么看法呢？欢迎大家点赞和留言，一起来讨论。
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