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基本案情景泰智某商业运营管理有限公司（以下称为运营管理方）与谢某（以下称为经营方）之间发生了一起租赁合同纠纷。该案于2022年5月在景泰县人民法院立案，并依法采用了简易程序进行公开审理。管理方诉求：根据合同约定，经营方与振源广场原运营管理公
基本案情
景泰智某商业运营管理有限公司（以下称为运营管理方）与谢某（以下称为经营方）之间发生了一起租赁合同纠纷。该案于2022年5月在景泰县人民法院立案，并依法采用了简易程序进行公开审理。
管理方诉求：根据合同约定，经营方与振源广场原运营管理公司于2019年6月27日签订了一份场地租赁合同。根据合同，经营方承租振源商业广场1层2号铺作为经营场地，主营阿迪达斯品牌，合同期限为3年，即2019年10月1日至2022年9月30日。
然而，经营方在未经管理方书面同意的情况下，且在欠租的状态下私自强行撤铺。根据合同的5.3条款规定，租赁期内，如果乙方单方解除合同，乙方仍需按照原合同期限交纳租金，已收取的租金和保证金不予退还。
因此，管理方请求法院判令经营方支付2021年10月1日至2022年9月30日的商铺租金258480元、物业服务费9720元、空调费5411元，以及诉讼费用等。
根据经营方的辩称，他们表示以下几点：首先，他们并非主动选择不继续承租，而是因为管理方在租赁期间将商铺出售，并且没有提前与经营方沟通。当经营方准备进行装修升级时，管理方才告知他们商铺已经出售，要求他们停止装修。其次，经营方是振源商场招商入驻的品牌，品牌方要求他们在2至3年内进行升级。为了处理货品，他们在外面贴上了装修升级的通知。然后，管理方的法人魏某告诉经营方合同到期后无法续租。经营方与品牌方进行沟通后得知，如果他们无法进行升级或找到新的铺面，品牌方将收回经营阿迪达斯的专营权，因此他们无法继续租赁该商铺。此外，经营方在2021年11月18日上午向魏某提交了撤店申请，并经过魏某的同意后，于11月23日将店中的货架和货品全部撤出。如果没有管理方的同意，经营方是无法撤出的。最后，在2021年11月30日，魏某和公司会计计算出经营方欠商场一个月23天的租金费用为40282元。经营方与商场进行沟通，希望能够免去疫情期间16天的租金费用，但协商未果。
裁判结果
本案的争议焦点是双方如何确定租赁费用的问题。作为运营管理方，管理方要求经营方支付租金等各项费用，但经营方认为没有事实和法律依据。经营方经营阿斯达斯专卖店，受到品牌要求进行装修升级，但在准备装修时才得知商铺已经被出售，无法继续经营该品牌。管理方也是在商铺出售后才得知此事，无法帮助经营方化解商业风险。经营方于2021年11月23日正式撤店，搬迁完毕。管理方认为经营方拖延拒不支付租赁费等各项费用构成违约。
对于管理方诉讼请求中要求的各项费用，法院根据实际双方协议撤店并做出的结算单的数额予以支持，超出部分不予支持。另外，由于租赁合同履行期间发生了双方无法预料且无法排除的风险，合同中约定的违约金和没收保证金条款不再适用，即管理方不能依据该条款收取违约金或没收保证金。
根据相关法律规定，判决如下：
经营方未支付管理方的租赁费、综合管理费和空调费，总金额为40282元。在扣除经营方已缴纳的15000元保证金后，仍有25282元未支付。根据判决，经营方需要在十日内支付清楚这笔金额。管理方的其他诉讼请求被驳回。
典型意义：
根据给定内容重新进行创作：
根据本案情况，经营方在品牌方要求下需要对铺面进行装修升级，然而他们租赁的振源广场铺面却被开发商出售了。作为商铺运营管理方，他们未告知经营者有同等条件优先购买权，并在经营者即将进行装修时才告知铺面已被出售。此时，距离租赁合同期满还不到一年的时间。
经营者面临着品牌方的压力，可能会被收回专营权。同时，他们也成为了诉讼的被告方，可能需要承担2021年10月1日至2022年9月30日（合同期满）的租金、物业费、空调费等共计27万余元。如果经营方无法提供证据证明他们在2021年11月18日之前有合理合法的理由撤出店面，那么他们可能面临败诉的风险。
承办人根据谢某与管理方法定代表人魏某之间的微信沟通细节，以及魏某根据剩余租金计算给予谢某结算费用的行为等，认定双方达成了协议并同意撤店，并且支付了相应的费用。然而，超出双方约定且未到期的部分不予支持。此外，根据无法排除的风险原则，合同中约定的违约金和没收保证金条款也未被认定。
根据以上情况，经营方需要提供合理合法的证据来证明他们撤店的依据，并且需要承担可能的败诉风险。
根据综合审查结果，本案中双方签订的租赁合同和约定，运营管理方对经营方收取租金和管理制度是非常严格的。然而，由于经营方无法长期经营且无法满足品牌方的升级要求，双方之间存在现实且紧迫的矛盾。在这种情况下，经营方积极与运营管理方协商并支付了相应的费用，法院对此进行了认定并作出了裁决。在宣判之后，经营方及时支付了裁决确定的租金和费用，并寻找了新的租赁商铺进行升级经营，从而摆脱了困境并获得了新的机会。其他运营方和实际业主等相关方也能够重新开始经营。在商业经营中，当合同相对方及其相关方面临无法解决的困境或无法预测的风险时，各方应积极协商并及时采取行动以减少损失，以期重新获得新的机遇。
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