浦江国际金融广场-招商中心

在商业地产市场中，存量空间的不断释放和商业项目的高度同质化现象使得商业地产运营商面临着巨大的挑战。市场对商业地产运营商在商业模式与内容的创新以及更高颗粒度的运营管理方面提出了更高的要求。

随着存量空间的不断释放，商业地产市场竞争日益激烈。为了在市场中脱颖而出，商业地产运营商需要不断创新商业模式和内容，以吸引消费者的注意力。传统的商业模式已经难以满足消费者多样化的需求，因此商业地产运营商需要思考如何提供更加个性化、多样化的商业服务，以及如何将线上线下的商业活动有机结合起来。

此外，商业地产运营商还需要在运营管理方面进行更高颗粒度的管理。传统的运营管理方式往往是整体化的，无法满足不同商户的个性化需求。而现在，市场对商业地产运营商提出了更高的要求，希望他们能够提供更加细致、精准的运营管理服务。商业地产运营商需要通过数据分析和技术手段，了解消费者的需求和行为，为商户提供个性化的运营支持，从而提升整个商业地产项目的竞争力。

总之，商业地产运营商在存量空间不断释放和商业项目高度同质化的双重裹挟下，面临着更高的要求。他们需要在商业模式与内容的创新、以及更高颗粒度的运营管理方面不断努力，以适应市场的变化并保持竞争力。

因此，面对小规模存量项目的改造，越来越多的业主方选择毅然决然的改变方式。

无论是长沙文和友、长春这有山，还是淮海TX和今年初开业的国内首家主打二次元主题的商业体百联ZX创趣场，都以颠覆性的方式改变了传统商业模式，并通过文化和内容的创新来推动行业的变革。

经过验证，沉浸式场景打造和对细分市场的精准把控被证明是一种可行的方法来改造商业存量。

最近，我们得知北外滩有一个全新的商业项目以沉浸式演艺和剧本杀密室为主题，于是我们充满好奇心地决定去亲自探访一下这个名为「影梦里」的地方。

「影梦里」原为北外滩一处办公裙楼，位于上海市虹口区的黄浦江畔。这座裙楼建于上世纪90年代，是当时上海市政府为了推动北外滩地区的发展而兴建的。裙楼外观设计独特，采用了现代化的建筑风格，给人一种时尚、高端的感觉。

裙楼内部设有多个办公室和商业空间，吸引了许多知名企业和机构入驻。这里的办公环境优雅舒适，配备了先进的设施和设备，为租户提供了良好的工作条件。此外，裙楼还设有餐厅、咖啡厅等配套设施，方便租户和访客的日常生活需求。

随着时间的推移，「影梦里」逐渐成为北外滩地区的地标之一。它不仅为周边的商业发展注入了活力，也为人们提供了一个优雅、舒适的工作和休闲空间。无论是商务洽谈还是休闲娱乐，「影梦里」都能满足人们的需求。

如今，「影梦里」已经成为上海市虹口区的一个重要地标，吸引了众多游客和商务人士前来参观和办公。它不仅展示了上海作为国际大都市的魅力，也体现了中国城市发展的活力和创新精神。

位于虹口区东大名路的影梦是浦江国际金融广场的一部分，它是一座裙楼，总面积约为1.2万平方米。最初，影梦被设计为商业办公配套设施。

该区域的显著特点是周围环绕着许多办公楼。

根据公开数据显示，该项目周边大约有150个写字楼分布在1.5公里范围内。这表明，该项目的主要客户群体是有一定消费能力的办公人群，其中以中青年为主要群体。

作为商业配套进驻的品牌，包括达美乐等正是根据办公人群日常餐饮需求而选择的招商策略。

随着北外滩来福士广场的开业，原先的裙楼商业变得有些不太吸引人。

受限于商业体量，项目在业态和品牌上也很难有差异化经营的突破。

经过漫长的时间，这座裙楼一直处于艰难的状态，直到最近才被改造成一个独特的沉浸式次元空间，集融合密室、演出、脱口秀、市集、艺术展和餐饮于一体。

充满着赛博朋克风格的沉浸式乐园

显然，影梦里要做的是年轻人的生意。

更具体地说，根据我的观察，我认为影梦中吸引Z时代年轻人的方式如下：

他们可以是一天辛苦工作的职场人，下班后渴望享受一场脱口秀演出，以此放松身心；也可以是热衷于剧本杀游戏的玩家，他们追求完美，不满足于走完主线剧情，而是执着于探索所有支线剧情；另外，他们还可以是刚刚考完试的大学生，他们约上几个好友，一起品尝火锅、烤串，畅饮美酒，尽情庆祝考试的结束……

因此，影梦里的场景呈现和主题打造更像是一个能够让人暂时逃离现实生活的次元世界，一个沉浸式的主题乐园。

从客观的角度来看，目前影梦呈现的内容有四个主要看点：

1、场景打造「电影化」

新商业裙楼采用了4层（B1-L3）的层高，建筑形式为中庭式下沉广场。这种设计灵感似乎来自电影《流浪地球》中的「地下城」概念，但在重新创作中，我们将其打造成了一个充满未来科技风格的地下城市。利用地下商业空间，我们将其设计成一个赛博朋克风格的地下城市，并在圆形中庭中加入了大型水幕景观，这将为日后的演出提供一个绝佳的舞台。

除了公共区域之外，影梦里还对几个主要商店进行了一些场景设计。

流浪魔都（沉浸式密室）和AMOMENTO（元宇宙照相馆）与影梦里戏剧社（脱口秀剧场）+ 梦里有家小酒馆（酒吧）位于B1，店铺外围营造「围炉煮茶」、「日咖夜酒」的开放、自在、轻松的氛围。

在地下一层，你会发现一个独特的场所，那里有流浪魔都和AMOMENTO，以及影梦里戏剧社和梦里有家小酒馆。这些店铺围绕着一个共同的理念，创造出一种开放、自在、轻松的氛围。

首先，流浪魔都和AMOMENTO是两个独特的体验。流浪魔都是一个沉浸式密室，让你置身于一个神秘的世界中，解开谜题，寻找答案。而AMOMENTO则是一个元宇宙照相馆，通过虚拟现实技术，让你在不同的场景中留下美好的回忆。

而影梦里戏剧社和梦里有家小酒馆则提供了一种娱乐和放松的方式。影梦里戏剧社是一个脱口秀剧场，你可以欣赏到各种幽默、激动人心的表演。而梦里有家小酒馆则是一个酒吧，你可以在这里品尝各种美味的饮品，享受夜晚的宁静。

店铺外围营造了「围炉煮茶」、「日咖夜酒」的氛围，让你感受到温暖和轻松。你可以坐在围炉旁，品味着煮茶的香气，与朋友们聊天交流。而当夜幕降临时，你可以在这里享受日咖夜酒的美好时光，放松身心。

总之，流浪魔都（沉浸式密室）和AMOMENTO（元宇宙照相馆）与影梦里戏剧社（脱口秀剧场）+ 梦里有家小酒馆（酒吧）位于B1，店铺外围营造了「围炉煮茶」、「日咖夜酒」的开放、自在、轻松的氛围，为你带来独特的娱乐和放松体验。

位于L2的影飨记是一家以电影《我和我的家乡》为主题的火锅+酒场。这里重新打造了电影中的经典场景，让顾客仿佛置身于电影的世界中。

当你踏入影飨记的大门，首先映入眼帘的是一幅幅电影剧照和海报，将电影的精彩瞬间展现在你的眼前。整个场所的装饰风格也与电影的故事情节相呼应，营造出一种温馨而又充满乡土气息的氛围。

在影飨记，你可以品尝到正宗的火锅美食。火锅底料的选择也是与电影中的家乡特色相契合，让你感受到家的味道。无论是麻辣火锅还是清汤火锅，每一口都能让你回味无穷。

此外，影飨记还提供各种美酒供您选择。无论是红酒、白酒还是啤酒，都能满足不同口味的顾客需求。你可以边品尝美食边畅饮，享受电影中的家乡情怀。

除了美食和美酒，影飨记还定期举办电影放映活动，让顾客们能够在用餐的同时欣赏到经典电影的精彩片段。这种独特的体验让你仿佛置身于电影的世界中，与电影中的角色们一同笑、一同泪。

无论是与家人、朋友还是恋人一同光临影飨记，都能感受到家乡的温暖和电影的魅力。这里不仅是一家火锅+酒场，更是一个让你重温电影情节、感受家乡情怀的特别场所。

Bella CASA意大利餐厅是一个集零售、餐饮、酒吧和派对于一体的综合店铺，位于L3楼层。这家餐厅的独特之处在于它拥有一个半露天的环境，将整个店铺分为室内和室外两个部分。

我们的内部风格以意大利市集为主题，厨房全透明化，创造出一种惬意、热闹、欢乐的氛围感。

为了营造浪漫的氛围，外部空间不仅搭建了玻璃屋，还设置了一些休闲装置，如秋千等。这样一来，不仅满足了网红们打卡的需求，也适合亲子家庭进行活动。

2、业态调整「去零售化」

随着电子商务的快速发展和消费者购物习惯的改变，许多传统零售企业开始面临业绩下滑和市场份额的压力。为了应对这一挑战，许多企业开始进行业态调整，采取「去零售化」的策略。

所谓「去零售化」，是指企业将重心从传统实体零售店转向线上渠道和新兴业态的发展。通过建立自己的电商平台或与电商平台合作，企业可以将产品直接销售给消费者，避免了传统零售店的租金、人员成本等开支，提高了销售效率和利润率。

除了线上渠道，许多企业还开始尝试新兴业态，如社交电商、直播带货等。通过与社交媒体和网络平台的合作，企业可以借助明星代言人或网红推广产品，吸引更多的消费者关注和购买。这种新型的销售模式不仅能够提高销售额，还能够增加品牌曝光度和用户粘性。

然而，「去零售化」并不意味着完全放弃实体零售店。相反，许多企业将实体店作为品牌形象展示和用户体验的场所，通过提供个性化的服务和独特的购物体验来吸引消费者。同时，实体店也可以作为线上渠道的补充，提供线上下单、线下取货等便利服务，满足消费者多样化的购物需求。

总之，「去零售化」是传统零售企业应对市场变化的一种策略。通过调整业态，企业可以更好地适应消费者的购物习惯和需求，提高销售效率和利润率，保持竞争力。

考虑到场地的体量，影梦里在选择业态时必须做出一些取舍。目前，影梦里的业态主要集中在餐饮和体验类，而没有零售店铺进驻。这样的选择是基于现场情况而做出的。

根据2016年麦肯锡的一份关于中国消费者的调查报告，可以看出中国消费形态正在发生转变，从购买产品转向购物服务。消费者开始增加对提升生活品质和体验的开支。

在过去的三年里，疫情对我们的影响不可忽视。我们不禁注意到，人们对于情绪的重视程度已经达到了一个新的高度。尤其是年轻人，他们更加愿意为了自己的情绪体验买单。而这种值得付费的体验，不仅仅局限于单一的商品，也可以是一份宝贵的经历。

明显地，影梦旨在为年轻人打造一个完全自由放松的玩乐体验，让他们能够尽情享受。

根据楼层的不同，B1层打造了一个结合了「深夜食堂」和「微醺生活」的场所。除了提供密室和脱口秀剧场之外，这里还汇聚了一系列酒吧和日韩简餐。其中包括了著名的酒吧mini boxx和特色威士忌酒吧OseaN，以及浮岛FUNMAX、百乐门、皆吉日夜食堂、韩国简餐Nicer和小猫来了·猫舍等。

L1是一个专门满足办公人群日常高频需求的地方，主要提供咖啡、茶饮、轻食和快餐。在街边展示的品牌有M Stand、奈雪的茶、能量健康碗轻食和裕兴记等。此外，还有食研冬家（素食）、7-ELEVEN和火车头餐厅（小火锅）等品牌。

环形动线的另一段则通往数藏艺术展厅以及其他展览空间，其中包括了十八数藏打造的沉浸式艺术空间和流浪地球展览空间等等。

L2楼层以全国菜系餐饮为主打，除了有影飨记外，还有一些年轻人喜爱的重口味且价格亲民的餐厅，如烤肉和川菜。此外，国内高端咖啡品牌SUMHILL夏山咖啡也设有店铺在这一层。

L3整层被重新设计为BELLA CASA，旨在营造意大利集市的氛围。

可以观察到，每个楼层都以独特的主题为特色，但整体上却呈现出一种和谐的氛围。这些设计都是为了迎合年轻人社交、休闲和娱乐的需求。

3、元宇宙概念植入

许多实体商业一直在探索如何与元宇宙相融合。目前的趋势是，商场更多地利用虚拟偶像和虚拟资产作为媒介，与消费者实现线上线下的互动。

实体商业可以通过与虚拟偶像合作，为消费者提供更加个性化和互动的购物体验。例如，商场可以与虚拟偶像合作推出限量版商品，吸引粉丝购买。消费者购买商品后，可以在虚拟世界中与虚拟偶像互动，参加线上活动或获得独家福利。

此外，商场还可以利用虚拟资产的概念，为消费者提供更多的增值服务。例如，商场可以推出虚拟资产兑换活动，消费者购买商品后可以获得虚拟货币或道具，用于在虚拟世界中购买虚拟商品或参与虚拟活动。这种线上线下的联动可以增加消费者的参与度和忠诚度。

总之，与元宇宙相结合是实体商业的一个重要发展方向。通过与虚拟偶像和虚拟资产的合作，商场可以为消费者提供更加个性化和互动的购物体验，增加消费者的参与度和忠诚度。

在虚拟现实的世界中，我们也能够发现许多与元宇宙相关的场景，例如非同质化代币（NFT）和数字藏品。

根据大众点评的报道，AMOMENTO元宇宙照相馆提供了一项新的服务，可以将用户的照片生成NFT（非同质化代币）。这项服务可以帮助用户将自己的照片转化为数字资产，并在元宇宙中进行交易和展示。

此外，十八数藏是一家致力于将数字概念转化为高质量项目的公司。他们的目标是通过推动元宇宙的发展，为数字概念的实现提供支持。他们的工作旨在将虚拟世界与现实世界相结合，为用户创造更多的数字化体验和机会。

如今，许多沉浸式剧本杀密室项目都利用增强现实（AR）、虚拟现实（VR）以及声光电等多媒体数字效果，为玩家创造出身临其境的体验。

影梦公司将主打沉浸式剧本杀业态，他们计划将文娱内容数字化落地。具体的实施方案和核心内容将在正式开业后进一步公布。

影梦公司致力于将剧本杀游戏体验带入一个全新的层次。他们计划利用数字技术和创新的互动方式，为玩家打造一个更加沉浸式的游戏体验。通过数字化的手段，他们可以在游戏中加入更多的元素，例如虚拟现实、增强现实等，使玩家能够更好地融入到游戏的故事情节中。

具体来说，影梦公司可能会开发一个专门的手机应用程序，玩家可以通过该应用程序参与剧本杀游戏。这个应用程序可能会提供游戏规则的解释、角色扮演的指导以及游戏进程的记录等功能。玩家可以通过应用程序与其他玩家进行互动，共同推进游戏的剧情发展。

除了数字化的手段，影梦公司还可能会在游戏场景的设计上下功夫。他们可能会建造一个真实的游戏场地，通过布置道具、搭建场景等方式，为玩家营造出一个逼真的游戏环境。玩家可以在这个环境中自由探索、解谜，与其他玩家进行互动，共同解决游戏中的谜题。

总之，影梦公司计划将剧本杀游戏数字化落地，并通过数字技术和创新的互动方式，为玩家打造一个更加沉浸式的游戏体验。具体的实施方案和核心内容将在正式开业后进一步公布。

4、夜经济政策实践地

从目前的经营模式来看，包括餐饮、酒吧、艺术、演艺、剧本杀等多种业态，都以夜间经济为核心，形成了集文化、商业和旅游为一体的夜间消费场景。

可以预见，未来这里将成为区域内夜间经济文化的中心。

影梦里的壁垒

我们对「影梦里」公众号背后的运营方进行了调查，发现是由「上海影梦世纪商业管理有限责任公司」负责运营。进一步通过「天眼查」的查询，我们发现剧本杀行业的领先企业「剧忆文化」在关联公司名录中出现。

如果剧忆文化是影梦里背后的操盘者之一，那么我们可以合理地推断，影梦里在文娱内容的创新方面具有很高的难度。

根据公开资料，剧忆文化是一家专注于娱乐文化产品制作的公司，致力于创作原创内容。该公司拥有一支由近30名签约作者组成的团队，这些作者具备出色的创作能力。他们曾先后参与策划和制作了一系列热门综艺节目，其中包括《明星大侦探》和《斗鱼大侦探》等知名节目。这些头部综艺节目的成功离不开团队成员的努力和贡献。

探案笔记是一家在剧本杀行业颇具知名度的品牌。他们不仅在2018年推出了同名线上推理游戏APP「探案笔记」，并且获得了taptap同品类评分第一的荣誉。此外，他们还成功获得了《王者荣耀》、《天涯明月刀》、《风起洛阳》和《庆余年》等知名IP的改编权。

剧忆文化不仅擅长创作原创剧本，而且作为一家线下剧本头部发行公司，其剧本销量和市场反馈都非常出色。此外，探案笔记还与杨迪、程潇、黄明昊等知名艺人合作，共同推出了一个名为「AfterLife」的密室品牌。

「AfterLife」在疫情前曾在上海中信广场推出了一个以「天涯明月刀」IP改编的剧本杀密室游戏。这个密室游戏的面积接近4000平方米，每个参与者需要支付高达500-600元的费用。这个项目取得了巨大的成功，一度位列上海剧本杀排行榜的前三名。

在剧本杀行业中，原创作者、剧本发行商和线下剧本杀门店构成了产业链的上、中、下游环节。

原创作者是产业链的上游，他们负责创作剧本，构思故事情节和角色设定。他们的创意和才华是整个剧本杀行业的基石。

剧本发行商是产业链的中游，他们负责将原创作者创作的剧本进行发行和推广。他们与原创作者合作，将优秀的剧本推向市场，为线下剧本杀门店提供丰富多样的选择。

线下剧本杀门店是产业链的下游，他们是剧本杀活动的主要承办方。他们通过购买剧本发行商提供的剧本，组织和举办剧本杀活动，为玩家提供一个互动、刺激的娱乐体验。

这样的产业链协作模式，使得原创作者能够将自己的创意变现，剧本发行商能够推广和销售优秀的剧本，线下剧本杀门店能够提供精彩的剧本杀活动。通过各个环节的合作，剧本杀行业得以蓬勃发展。

毫无疑问，作为剧本杀行业的主要参与者，剧忆文化在整个产业链中扮演着重要角色。他们拥有出色的原创剧本能力，并且拥有改编大IP的权利，同时他们还成功地将商业与剧本杀相结合，这使得他们在行业中建立了强大的内容原创能力的壁垒。

有趣的是，我们在现场还碰到了影梦里戏剧社的一位负责人。他向我们介绍说，影梦里脱口秀的负责人曾经在腾讯音乐和灿星制作担任高层职位，并担任过浙江卫视的知名综艺节目《中国好声音之真声音》的总导演。

从这可以看出，影梦里最重要的两个业态都由行业内的顶尖人物领导，无论是在资源方面还是最终的成品呈现上都有一定的保证。

实际上，早在1月初，影梦里举办了一个为期9天的沉浸式「寻梦环游集」活动。这个活动包括了沉浸式演出、梦幻空间打卡、炫动水幕等内容，并邀请了上海知名女团AKB48参加。根据在小红书等社交媒体上的反馈来看，这次活动的试水效果不错。

据可靠消息，项目整体计划于下个月初正式启动，对于项目的口碑和收效，我们都非常期待并且充满期待。