张江创意园 半岛科技园项目出租创意园

作者 | 王露

编辑 | 赵晓丽

封面来源 | 视觉中国

文章来源 | 未来城市（ID:futurecity）

作为一名从事产业园区工作的人员，方恒明显感觉到近两年生物医药产业园区的热度不断攀升。他接到的咨询涉及医疗企业和相关园区项目投资的机构也越来越多。他认为，资本找到了新的投资风口，生物医药产业园区成为了物流园、数据中心之后的新宠。

近年来，生物医药产业园区的交易量不断攀升。在北京市场，由于供应短缺，CBC康桥资本在2022年连续收购了两个项目。同时，普洛斯、摩根士丹利、ESR易商红木、高瓴资本等大型企业也在上海不断加码。根据高力国际数据，2021年上海生物医药产业园的大宗成交金额达到了61.6亿元，较2020年增长了近5倍。

据头豹研究院的数据显示，中国的生物医药产业园主要分布在环渤海、长三角、珠三角以及成渝都市圈四大区域。截至2021年，这四个区域共贡献了约80%的上市医药企业、90%的国家一类新药以及85%的创新医疗器械特别审批产品。

根据仲量联行的企业调研，生命科学企业更倾向于选择产业园区作为不动产的选择，占总需求面积的67%。特别是领军企业对产业园的需求远高于对办公楼的需求。

随着新冠疫情的爆发，生物医药行业成为了新经济基础设施中备受关注的领域。这一行业的发展催生了更多的产业园区机遇。与物流园区、数据中心等传统产业园区不同，生物医药产业园区在往年并不受到资本的青睐，但现在却成为了资本追捧的热门领域。

投资活跃

许多国内外的投资者正在涌入北京和上海的生物医疗园区市场。

在最近的11月，CBC康桥资本宣布了一项重要计划，他们将购买上海青浦工业园区生命科学园区83.76亩用地，计划将其打造成一个高规格的科技园。这个科技园将包括8个生产基地、2个研发办公楼以及其他附属设施，预计在2024年第二季度完工。这个计划将为科技行业带来更多的机会和发展空间。

在今年初，CBC康桥资本已经完成了对北京两个生物医药产业园的投资。这些产业园分别是位于北京大兴生物医药基地的药谷一号，以及位于北京昌平中关村生命科学园三期的生命谷国际精准医学产业园。

仅在北京，有两个项目的投资超过了1.8亿美元。其中，昌平生命科学园三期项目是该地区近十年来首次出让此类地块。

2021年，康桥资本与荷兰APG合作成立了CLSIV（中国生物医药基础设施基金），并进行了投资。该基金的期限为8年，第一期规模为5亿美元，整体规模上限为15亿美元。预计在2023年第一季度达到规模上限，并且预计内部收益率（IRR）将达到22-23%左右。据业内人士指出，一般而言，美元基金的IRR在12%至20%左右，因此生物医药基金对投资人的吸引力不小，募集速度和收益率都表现出色。

据一位业内人士透露，尽管这次交易对市场信心有很大的提振作用，但考虑到资方的背景和产业优势，这种交易在北京市场很难被复制。

与北京相比，上海的生物医药产业起步更早，市场化程度更高，竞争也更加激烈。早在2019年，普洛斯就在上海外高桥保税区收购了生物医药园区自贸壹号。而在2022年，普洛斯宣布将在临港建设普临智创绿谷产业园项目，该项目计划将生物医药和新能源汽车供应链集成两大主题，打造现代化综合产业园。

摩根士丹利是一家热衷于投资写字楼项目的公司，其管理的房地产基金在2019年收购了位于上海张江核心区的前身张江创新园。在2020年，他们又收购了位于上海张江的美恩生物科技园，总价为5.6亿元。根据中金公司研究部的数据，产业园区研发楼的毛收益率一般在4%至6.5%之间，而美恩项目的毛收益率达到了6.5%。这表明摩根士丹利的投资策略非常成功，他们在写字楼项目上的投资收益非常可观。

ESR不仅在物流地产和数据中心领域有所发展，还开始涉足生物医药产业地产。最近，ESR在苏州高新区投资4亿美元，建设国际生命科学产业园和新材料产业园。此外，ESR还以2.68亿元的价格从阳光城手中收购了位于上海张江药谷的阳光张江NEO项目，并将其更名为ACGT生命科学园。这一举措表明ESR正在积极拓展其业务范围，以满足市场需求。

据ESR中国首席运营官周波透露，该公司正在筹集生物医药基金，预计第一期规模将达到7亿美元左右。该公司计划选择7到8个种子资产进行开发和收购。

2022年4月，东久新宜宣布成立一家合资平台，旨在投资约12亿美元，专注于中国前沿城市的生物医药基础设施开发和运营。该平台的首批合作项目将位于上海张江科学城核心区域。这一举措被视为华平系的重要举措。

国内资本也不甘示弱。今年8月，红杉资本中国完成了一只规模为20亿美元的新基建基金募集，该基金主要投资于新能源、智能制造、数字化服务等领域的项目。

资本普遍对中国生物医药市场充满信心，认为未来市场前景广阔。据周波介绍，中国在全球生物制药市场上仅次于美国，预计在2020年到2025年期间将实现更高的复合增长率，达到8.2%的增长率。这也导致生物医药园区在2010年到2030年期间的需求将快速增长。

据火石咨询机构发布的医药行业报告显示，上海张江药谷、苏州BioBAY、中关村生命科学园等地已经形成了一个由政府、高校、风投机构和医疗机构等多个因素组成的创新网络。

收入不只靠租金

一位私募基金专业人士表示，生物医药产业的业态孵化需要至少三到五年，甚至十多年，因此需要足够长的资金期限。这与外资资金成本低、长期投资的策略相符，同时也符合地方政府招商引资和吸引外资的指标要求。

在过去的两年里，生物医药园区的主要交易方式是通过收购现有物业并进行改造来进行。然而，由于相关用地资源并不充足，这种方式已经变得越来越困难。例如，方恒指出，大兴某制药厂占地130亩，虽然新建了一部分，但后来又缩减了面积。由于相关政策的限制，该厂想要出售也变得更加困难。

根据高力国际数据，2020至2021年生物医药园区市场的外国买家均以投资为目的，而国内买家则主要是生物医药企业自持自用。

康海华是康桥资本医疗健康产业设施平台的首席执行官。他表示，大兴项目的租金收益率基于NPI为7%，但是通过提升资产，预计可以达到7.5%以上。然而，要实现22%的基金内部收益率，租金收入只是其中的一小部分。

据世邦魏理仕华北区顾问及交易服务、产业地产部负责人李虹介绍，许多外资基金都设有基础设施基金、PE投资平台和产业孵化平台。一般来说，它们会在投资不动产后，选择具有增长潜力的创投公司进行股权投资。生物医药企业是一个潜力巨大的领域，在过去的几年里，已经成为了一、二级投资市场的热门投资对象。

根据医药魔方数据库的数据，近10年来生物医药领域的投资事件数接近1.4万件，一级市场融资金额为9700亿元，二级市场募资金额超过1.1万亿元。最新数据显示，2021年中国有588家生物医药企业获得了一级市场的融资，总融资额高达1187.19亿元，这个数字比3年前增长了178.88%。这些投资主要用于生物医药研发企业、生物医药CRO/CDMO、技术平台型企业（以AIT药为主）、生命医药上游企业以及制剂型企业。此外，胡润研究院发布的《2021全球独角兽榜》显示，31家生物科技公司中有16家来自中国，其中6家的价值超过100亿人民币。

尽管2022年以来整体投资规模下降，但高科技、高壁垒的早期项目融资占比却在大幅提高。由于母基金的间接投资与企业建立的链接深度有限，一些园区方也开始设立直投业务平台。据方恒透露，一些创业公司入驻园区后接受了融资，第二年就上市了，并且市值达到了10亿美元级别，这让他深有感触。

受到医药行业专业性和监管政策等因素的影响，许多投资者选择成立生命医药产业基金，以提供股权融资并发掘潜力项目，帮助医药企业发展壮大。此外，这些资方还与产业园区展开密切合作，共同努力提升营商环境，为医药产业的发展创造更加良好的条件。

2015年成立的昌平科技园发展有限公司是北京市属的园区投资运营商。昌发展的负责人表示，他们非常注重合作伙伴能否为新型企业提供全周期的产业生态服务。这种服务需要具备丰富的产业资源、稳定的资金支持、高质量的企业入驻以及专业的孵化能力。这也是大多数园区方所需要的合作方能力。

公募房地产投资信托基金（REITs）为产业园区项目提供了新的资金退出和变现通道。11月28日，全国首个生物医药产业园REITs产品——华夏和达高科REITs获得批准，成为市场上第24个获批的公募REITs产品。

据分析人士指出，公募房地产投资信托基金（REITs）可以有效地利用现有的资产，拓宽企业的融资渠道，提高资产的运营效率。此外，通过不断扩大REITs的规模，可以形成可持续、可复制的基础设施资产建设、运营和上市的良性循环。

据仲量联行华东区研究部董事丁婷介绍，成熟资本现在更倾向于深度参与行业发展、布局产业园区以及关注潜力企业的全生命周期，这种方式更能够获得更大的回报。

供需错配

生物医药产业园区目前呈现出供不应求的局面，但并非所有园区都能满足租户的需求。

根据高力国际数据，2021年上海生物医药产业园的平均租金已经超过了非生物医药产业园。以张江生物医药产业园为例，2021年末每平方米每天的租金为5元，复合年增速高达6.1%，远高于同期非生物医药产业园的年均增速。

在北京，三个生物医药产业园区的租金水平不同。中关村生命科学园的租金最高，每平方米每天5.5元至7.5元；亦庄生命医学园的租金次之，为2.5元至3.5元；而大兴生物医药基地的租金最低，为2.1到2.5元。与此相比，北京物流园区的平均租金每平方米每天只有1.7元左右。

据高力国际华北区产业及工业地产服务董事吴涛指出，生物医药园区的单平方米造价成本比物流高得多，因为需要考虑地面承重、层高、排风、排污、小环评等多个因素。此外，生物医药产业聚集形态较为明显，企业在选址时会考虑到人才流动、成果转化、政策优势等方面。

据吴涛介绍，由于租赁需求旺盛，而优质产品相对较少，这导致生物医药园区的租金上涨。从产业地产的角度来看，未来五到十年内，生物医药园区将继续保持良好的发展态势。

租户方更倾向于选择符合自身需求且资质较好的园区，这些园区的业主方具备较强的运营能力，同时也得到了更多的政策支持。据李虹介绍，一些民营或者资质较一般的生物医药园区，其空置率高达70%。

李虹强调，环评是必不可少的条件。此外，物业的层高、承重能力和配电量也决定了未来租户的业态。共享实验室和设备的配套也是影响出租率的关键因素，因为它们能够提供给租户上下游产业链的资源。然而，一些项目的先天条件并不足够满足要求。在立项之时，这些项目并不是生物医药园区，因此在半路转型后，硬件设施难以满足要求，这就导致了招商上的困难。

另一位园区管理人员表示，过去，园区管理方通常只提供物理空间、政策和资金支持。但现在，园区服务方面的竞争更加专业化，涉及产业链完善、投融资需求、智能设备等方面。特别是在生物医药类产业园，管理预算相对更多，因此他们愿意提供更好的服务给园区内的企业，并尝试更多智能化的管理方式。

对于初创企业，特别是那些从事细胞基因研究的企业来说，独立建造一座造价超过千万的实验室是不现实的。因此，这些企业需要依赖园区提供的共享实验室。此外，这些企业还需要考虑园区运营方是否拥有活体动物实验室执照，以及园区内是否具备处理动物血清、皮毛危废品的资质等等，以满足其定向需求。

据李虹介绍，国内大多数城市的生物医药园区相较于其他领域起步较晚，细分赛道体量也不大。因此，目前这些园区仍处于非标品、偏定制化项目的阶段，再现物流地产火爆的可能性较小。

据李虹介绍，未来三年，北京大兴和亦庄的生物医药产业园区将提供至少50万平米的供应面积。他表示，目前存量企业的扩张是主要需求，而业主方通常会将特殊实验室等设备的配套需求纳入整体规划。

本文由36氪财经授权发布，原文来源于微信公众号“未来可栖（ID:hifuturecity）”。