悦荟广场(办公)-招商中心

近日，GCV影城西安悦荟店宣布停业，引起了广泛关注。据华商报记者了解，该影城所在的西安悦荟广场曾是西安市的一项重要地产项目。然而，经过近五年的运营后，该商圈以及解放路商圈和城墙内的许多商业项目都面临着客流流失和大量店面闲置的问题。因此，商圈转型的问题变得尤为重要，包括如何转型、依靠什么来转型以及转型方向是什么。

影院宣布停业 西安悦荟广场多个店面闲置

近日，GCV影城西安悦荟店宣布停业，结束了近五年的运营历程。

据华商报记者于7月25日晚在西安悦荟广场八层观察到，原先的GCV影院已经关闭，并且周围设置了围挡。停业公告贴在围挡上，公告中表示由于影城经营计划的改变，该影院将于2023年6月30日停止运营。退卡服务可以在7月15日之前在GCV影城西安悦荟店办理，而7月15日之后则需要前往GCV影城西安万和城店办理。

GCV影城是韩国最大的连锁电影院品牌，自2006年进入国内市场以来，已在60多个城市开设了100多家门店。在西安市，GCV影城曾在4个购物中心内设有门店。然而，随着悦荟店的停业，目前仍有万和城店、印象城店和万象城店继续运营。

西安悦荟广场于2018年9月19日正式开业，当初定位为一个集购物和娱乐于一体的有趣场所。其中，引入的影院品牌正是GCV。然而，经过近五年的经营，悦荟广场的影城不得不停业，同时也出现了多个店面闲置的情况。

在悦荟广场，华商报记者发现许多品牌的门店关闭或者被围挡封闭，只有一些餐饮、美容和健身店面仍在正常营业。尽管大多数品牌没有明确说明关闭的原因，但有一家牛排店表示因为装修升级而暂停营业，顾客可以前往印象城四楼用餐。此外，悦荟广场的部分扶梯也停止运行，并用围栏挡住。与此同时，一些服饰门店推出了打折促销活动，有些商品的折扣甚至达到了1折。

据悦荟广场一位工作人员透露，目前商场内部有一些门店处于闲置状态，但这并不影响商场对外的营业。一些商户正在进行装修工程，以提升门店形象和服务质量。至于商场的招商情况和未来是否会进行整体调整，该工作人员表示自己对此并不太清楚。

在西安市新城区重点招商楼宇信息平台上，悦荟广场正在寻求商贸方面的招商合作。该广场总建筑面积为121950㎡，单层面积为10936㎡，层高在5.5-6米之间。广场提供了1181个停车位，待招商面积为28132㎡。

过去十余年来，解放路商圈出现了三宗“地王”案例，这在当地引起了广泛关注。这些“地王”案例指的是在该商圈内，有三宗地块以高价成交，刷新了当地的房地产市场纪录。

这些地块的成交价格之高，引发了人们对于商圈发展的热议。一方面，这些高价地块的出现表明了解放路商圈的潜力和吸引力，吸引了众多开发商的关注和投资。另一方面，这也引发了人们对于商圈房地产市场的担忧，担心高价地块的出现会导致商圈内的房价过高，给普通居民带来负担。

然而，无论是支持者还是担忧者，都认同解放路商圈的发展潜力。商圈内的商业设施完善，交通便利，吸引了大量的商家和消费者。商圈的繁荣也带动了周边地区的发展，成为了当地经济的重要支柱。

未来，解放路商圈的发展前景依然广阔。政府和开发商应该加强合作，合理规划商圈内的土地利用，确保商业和居住区的平衡发展。同时，也需要加强监管，防止房地产市场出现过热现象，保障市民的利益。只有这样，解放路商圈才能持续繁荣，为当地经济做出更大的贡献。

熟悉西安房地产的人或许对悦荟广场有所了解，该广场在开业前就引起了广泛关注。

这是因为，该项目位于西安市东新街与解放路交叉口的东南角地块。在2014年4月，该地块以每亩2466万元的高价成交，刷新了西安市的地价纪录，被誉为“地王”。

2014年，正值房地产市场低迷时期，西安出现了一块备受关注的新地块，外界纷纷猜测这块地将以何种方式进入市场。据资料显示，悦荟商业房地产开发（西安）有限公司在成功竞得该地后，经过一系列工商变更，开始着手开发商业综合体项目——悦荟广场。

为了在竞争激烈的市场中脱颖而出，西安悦荟广场外立面被称为“运用了西安的城墙元素”，以展现独特的地方特色。而在室内设计方面，他们将立柱的数量减少到最低程度，以确保消费者在购物和休闲过程中的视线畅通无阻。此外，悦荟广场在开业后还由全球零售资产管理专家PraderaRetailAsia提供商业运营管理，以确保其高效运营。

就地理位置，西安悦荟广场所在的解放路商圈，是通往西安火车站的交通干道。从早期的民生百货，到后来的万达广场，纷纷在此布局。而且，周边有多条地铁线路通过，南边是地铁4号线与6号线的换乘站大差市站，北面有地铁1号线与4号线的换乘站五路口站。

过去十余年，“寸土寸金”的解放路诞生了三宗“地王”，全部是商业用地。先于悦荟广场出让的“地王”，是一路之隔的苏宁易购广场。该宗地在2012年以1959万元/亩成交。在悦荟广场之后，2016年10月，通盛地产摘得解放路西安第四医院以南4亩商业用地，成交单价达2795万元/亩，再度刷新西安土地成交单价记录。

车水马龙昔日繁华，门可罗雀今朝寂寞。

“一条繁荣路，半座西安城”，繁荣路曾是全市最繁华商业街区之一。

夏强院长表示，西安商业中心的地位可以追溯到20世纪三四十年代，当时解放路已经成为了西安城区的商业中心。解放路与火车站相连，交通条件便利，附近还有西京宾馆、民生市场、珍珠泉浴池等设施，为消费者提供了便利的购物和休闲场所。在过去，西安城区主要集中在城墙范围内，而在那个以产品为主导的零售时代，解放路几乎成为了进城消费的首选地点。

然而，商圈的兴衰与消费习惯密切相关。夏强认为，随着西安城市空间的扩大，进城逛街已经不再是消费者的必然选择。尽管老城区的街道上仍有很多居民逛街购物，但由于生活距离、停车出行和设施陈旧等问题的制约，消费客群却严重流失。另一方面，随着人们出行方式的多样化，如高铁、飞机和高速公路的出现，他们不再依赖火车，因此许多外地游客来到西安时的第一印象也不再是解放路。

西安秦商经济发展促进会会长朱林指出，西安城墙内的老城区在建筑和规划格局方面存在一些限制。然而，更值得关注的是，新的商圈正在逐渐“跳”出城墙，例如大雁塔商圈、小寨商圈、科技路商圈等。这些新兴的商圈的崛起，自然会对传统商圈产生一定的影响。

实际上，悦荟广场只是解放路商圈中商业衰落的一个缩影，甚至只是城墙内商业衰落的一小部分。

华商报记者在7月27日中午发现，苏宁易购广场与西安悦荟广场相邻，目前只有商场一层的部分餐饮店面、六层的苏宁影城以及商场内的电器销售门店对外开放。商场内原有的百货消费门店大多已经关闭，门面紧锁，扶梯也停止运行。

而在悦荟广场、苏宁易购广场斜对面的民乐新都会，也出现商铺大面积搁置，进入一楼，有部分商贩在售卖生活用品，商场内客流主要来自正常营业的人人乐超市。

位于五路口的万达广场毗邻民乐园步行街，一直以来都是周边商业项目中备受欢迎的地方。然而，近年来，随着时间的推移，客流量逐渐下降，与刚开业时相比有所不及。

消费不振 供给过剩 持续施压老商业圈

实体商业圈在疫情和经济下行的双重压力下受到了明显的影响，竞争力也持续下降。

疫情的爆发导致了实体商业圈的停业和减少客流量，许多商家不得不关闭或面临倒闭的风险。同时，经济下行也导致了消费者购买力的下降，人们更加谨慎地消费，对实体商业的需求减少。

这种情况下，实体商业圈面临着巨大的竞争压力。许多企业不得不采取降价、促销等手段来吸引顾客，但这也会对利润造成影响。与此同时，线上商业的崛起也进一步削弱了实体商业圈的竞争力，许多消费者更倾向于在网上购物，而不是去实体店铺购买商品。

为了应对这种情况，实体商业圈需要积极调整经营策略。他们可以加强与线上商业的合作，开展线上线下联动的销售模式，提供更多的优惠和服务，吸引消费者回归实体店铺。同时，他们也可以通过提升产品质量、改善购物体验等方式来增强竞争力。

尽管实体商业圈面临着诸多挑战，但仍然有机会在逆境中崛起。通过灵活的经营策略和创新的思维，实体商业圈可以适应市场的变化，重塑竞争力，并为消费者提供更好的购物体验。

《西安市“十四五”商务发展规划》中曾提到西安商业面临的挑战：“由于多种因素的制约，如居民收入增长、未来支出和消费习惯等，消费难以保持高位增长。西安传统商业业态和市场份额过大，供给过剩导致结构失衡问题突出，流通效率和效益普遍较低，企业经营困难，实体店倒闭现象频繁出现，结构调整任务仍然十分艰巨。”

根据世邦魏理仕的数据显示，今年上半年西安零售物业市场迎来了4个新项目，这些项目都位于新兴片区，总共新增了近33.6万㎡的供应量，使得市场总体规模达到了673.7万㎡。根据预测，下半年西安零售市场还将迎来近30万㎡的新增供应。

根据最新公布的2023年西安市重点项目名单显示，服务业项目占总项目数的近四分之一，共计267个项目。其中，商贸城市综合体项目达到151个，包括城东的爱琴海城市商业综合体，城西的中国国际丝路中心，城南的宜家购物中心和小雁塔太古里等项目，以及曲江的太平坊城市商业综合体等。这些项目将为西安市的商贸发展和城市建设做出重要贡献。

据一位商业研究人士透露，西安的商业领域正面临着新项目的不断涌现，这使得现有商业体面临着客源竞争的压力。

随着西安商业的不断外扩，城内也出现了多个商业项目宣告闭店的情况。例如，曾经在西安商界声名显赫的百盛东大街店和西大街时代百盛分别在2016年6月和2018年12月关店。北大街也相继告别了民生百货钟楼店、大洋百货和新世界百货等。而西大街的中环银泰百货则在2022年关闭了。群光广场位于端履门十字，开业后仅经营了两年就停业整顿。

转型是企业发展的必然选择，而文商旅三业态与餐饮的组合或许是一个值得考虑的转型方向。

随着社会的发展和人们生活水平的提高，人们对于文化、商业和旅游的需求也越来越高。文化产业、商业服务和旅游业成为了经济发展的重要支柱。而餐饮作为服务业的重要组成部分，也扮演着不可忽视的角色。

将文商旅三业态与餐饮相结合，可以为消费者提供更加全面的服务体验。比如，在文化场馆或商业中心内设立餐饮区域，为游客和顾客提供便捷的用餐选择；在旅游景区内开设特色餐厅，让游客在欣赏风景的同时，也能品尝当地的美食；在商务会议中心提供高品质的餐饮服务，为与会人员提供舒适的用餐环境。

这种文商旅三业态与餐饮的组合，不仅可以满足消费者的多样化需求，还可以为企业带来更多的商机和利润。通过提供优质的餐饮服务，可以增加消费者的满意度和忠诚度，进而提升企业的竞争力和市场份额。

当然，实施这种转型并不是一件容易的事情，需要企业具备一定的资源和能力。需要进行市场调研，了解消费者的需求和偏好；需要进行合理的规划和设计，确保文商旅三业态与餐饮的组合能够实现良好的协同效应；还需要培养专业的餐饮团队，提供高品质的餐饮服务。

总之，文商旅三业态与餐饮的组合或许是企业转型的一个大方向。通过提供全面的服务体验，满足消费者的多样化需求，可以为企业带来更多的商机和利润。但是，企业在实施转型时需要谨慎规划和准备，确保能够顺利实现转型目标。

近十年来，西安的人口增长最快的五个区域是未央、雁塔、灞桥、长安和莲湖。这其中，只有莲湖位于“城三区”。然而，面对城市人口外迁和消费吸引力下降的现实，老城区的商业面临着困境。那么，老城区商业如何才能走出困境呢？

首先，老城区商业需要进行转型升级。传统的商业模式已经无法满足现代消费者的需求，因此商家需要积极引入新的商业理念和创新的经营模式。例如，可以引入互联网技术，开展线上线下融合的商业运营，提供更加便捷的购物体验。

其次，老城区商业需要注重提升服务质量。消费者对于服务质量的要求越来越高，因此商家需要加强员工培训，提升服务意识和专业水平。同时，可以通过优化店铺布局、提供舒适的购物环境等方式，提升消费者的满意度和忠诚度。

此外，老城区商业还可以通过加强品牌建设来提升竞争力。建立独特的品牌形象，提供独特的产品和服务，可以吸引更多的消费者。同时，可以与当地文化和历史相结合，打造具有地方特色的商业品牌，增加吸引力和竞争力。

最后，政府部门也应该给予老城区商业更多的支持和政策优惠。例如，可以减免税收、提供补贴等方式，鼓励商家进行创新和发展。同时，加强城市规划和管理，提升老城区的整体形象和环境，为商业发展提供更好的条件。

总之，老城区商业要走出困境，需要进行转型升级，提升服务质量，加强品牌建设，并得到政府的支持和优惠政策。只有这样，才能适应市场需求，吸引更多的消费者，实现商业的可持续发展。

事实上，政府已经采取积极行动，提供指导和支持，以解决城市商业面临的困境。

根据媒体报道，新城区的转型项目进展顺利。悦荟改造项目已完成前期基础性工作，股权转让协议初步达成意向。苏宁改造项目的尽调和评估工作已完成70%，股权转让协议初稿已经起草。另外，“新城·民生艾米新空间”项目已经正式签约，相关空间转化和产业转型的发展方向已经确定。此外，板块城市更新策划也在快速推进，已经基本确定了板块城市更新的方案。

解放路商圈怎么转型？向什么地方转？如何转？政府、企业、专家等都在积极想办法、出政策、找方向。

朱林表示，作为老商圈，我们必须面对当前的现状，因为这是时代发展的结果。埋怨并不能解决问题，我们现在需要关注的是如何度过这个困难时期，让商圈重新焕发生机，迎来新的发展。

西安城市更新基金是去年成立的，旨在为本地城市更新项目提供更多资金支持。

夏强指出，政府和主管单位的介入将在政策和资金扶持等方面提供重要支持，但老城区商业面临的最大问题是客流流失。为了重新吸引消费者，我们需要在整体业态调整和对外推广方面做更多努力。例如，老城区商业需要主动适应客群变化，特别是对于慕名而来的旅游者，他们希望能够体验到更加地道和代表西安、陕西地域特色的消费体验。

当前情况下，城市更新的背景下，老商圈或许正面临着焕新升级的机遇。

2021年底，我国确定了西安等21个城市作为全国首批城市更新试点城市，并从2022年开始实施了《西安市城市更新办法》。该办法明确了城市更新的目标和原则，即补齐城市短板，注重提升城市功能，增强城市活力，延续历史文化传承，推进城市持续有机更新。这一举措旨在通过城市更新，进一步改善城市环境和居住条件，提升城市的整体品质和竞争力。

一位业内人士表示，尽管城市更新的大方向已经明确，但在实践中仍需要更多的探索和观察。与过去的房地产模式中的“大拆大建”不同，城市更新是围绕存量改造，并以长期运营驱动为底层逻辑的项目。这意味着城市更新不仅需要大量的前期资本投入，而且在改造过程中也需要持续性的自我造血。因此，城市更新需要更多的实践和经验积累，以找到最佳的运营模式和可持续发展的路径。

据专业人士分析，今年暑假期间到西安旅游的游客数量达到了空前的规模。面对如此庞大的人流量，解放路商圈的转型方向可能是将文化、商业和旅游三大业态与餐饮业相结合。当然，这种转型需要政府的引导、企业的主动参与、市场的运作以及消费者的支持，需要逐步探索和实践。

华商报记者查京京在文章中提到，解放路商圈的转型需要政府的引导。政府可以通过政策扶持、规划指导等方式，为商圈的转型提供支持和保障。同时，企业也需要主动参与，积极与文化、商业和旅游业态进行合作，推动商圈的发展。市场的运作也是至关重要的，只有市场需求的不断扩大，商圈的转型才能够得到持续的推动。最后，消费者的支持和参与也是非常重要的，只有消费者愿意接受和支持商圈的转型，商圈才能够真正实现转型升级。

总之，解放路商圈的转型需要政府、企业、市场和消费者的共同努力，通过政府引导、企业主动、市场运作和消费承接，逐步探索和实践，才能够实现商圈的转型和升级。