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华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金在6月初宣布了其2022年度的第一次扩募计划，并计划购入一些新的基础设施项目。张江REIT在6月16日成功扩募份额并上市交易，这表明该公司已经基本解决了之前因重要租户退租而带来的问题。据最新消息，OPPO已经宣布终止其旗下芯片子公司ZEKU的业务。这一决定导致ZEKU的3000多名员工失去了工作，公司也被迫解散。值
华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金在6月初宣布了其2022年度的第一次扩募计划，并计划购入一些新的基础设施项目。
张江REIT在6月16日成功扩募份额并上市交易，这表明该公司已经基本解决了之前因重要租户退租而带来的问题。
据最新消息，OPPO已经宣布终止其旗下芯片子公司ZEKU的业务。这一决定导致ZEKU的3000多名员工失去了工作，公司也被迫解散。值得注意的是，ZEKU科技是华安张江光大园REIT计划购入的基础资产的重要承租方之一。由于ZEKU的解散，这一计划可能会受到影响。
据资料显示，哲库科技在张润大厦的实际租赁面积为19314.31平方米，占据了张润大厦可租赁面积的45.97%。
在5月12日和13日，张江REIT的股价出现了大幅下跌，分别下跌了3.18%和6.22%。这一情况一直持续到5月16日，当天张江REIT发布了一份公告，详细陈述了事件的进展和应对措施。公告中还表明，张江光大园的出租率已经比一季度末提高了8.44个百分点。这些信息部分缓解了市场的担忧，使得二级市场的股价得以反弹。
面对大规模的退租事件，张江REIT的基金管理人采取了迅速的措施。他们不仅第一时间公开了事件的进展情况，还与原始权益人合作增持股份。此外，在5月26日的公告中，他们透露，位于事件中心的张润大厦已经收到了部分客户的书面租赁意向书，这些意向书占哲库科技退租面积的78.22%。此外，张润置业还能够根据合同从哲库科技扣留租赁保证金，这将额外增加一笔收入。总的来说，张江REIT的基金管理人在处理这个事件时表现得非常迅速和果断。
尽管张江REIT在6月成功扩募后，本次突发退租事件似乎已经得到解决，但市场仍然存在担忧。
尽管本次扩募资产不包括张润大厦，但原底层资产张江光大园的出租率已经连续下跌了4个季度，因此如何保持稳定的租约仍然是张江光大园REIT的首要任务。
最大租户占比40%，刚签订续约协议就面临退租问题。
张润大厦位于张江北区集成电路产业园核心区，紧挨张江集团总部，周边临近日月光集团总部、展想广场、亚芯科技园、展讯中心、世和中心、星创科技广场、普洛斯盛银大厦等众多园区物业。
2018年6月，张润大厦建成并开始运营。在第一年内，大厦快速完成了爬坡期。截至2022年末，张润大厦的出租率一直保持在95%以上，基本上一直处于满租状态。
张润大厦的租户主要集中在集成电路、先进制造和信息技术三大行业的企业，租赁合同期限以中长期为主。与张江光大园相比，从数据和所处区位来看，张润大厦更具优势。
哲库科技是OPPO旗下的芯片子公司，它在张润大厦的租赁面积最大，达到了19314.31平方米，占据了可租赁面积的45.97%。
2022年，哲库科技主体向张润大厦支付了2434.21万元的租金，这一数字占据了张润大厦整体同期现金流总额的30.98%。可以说，哲库科技主体的租金支付是张润大厦最重要的现金流来源之一。
哲库科技是张润大厦的主要租户，当该公司宣布解散团队并决定退租时，引起了广泛关注。这一消息也导致了张江光大园REIT在5月12日和13日的股价大幅下跌，分别下跌了3.18%和6.22%。
自2019年起，OPPO开始了自主研发芯片的探索之路。在不到四年的时间里，他们成功研发出了NPU芯片“马里亚纳X”，并将其应用于多款OPPO旗舰手机上。此外，他们还在2022年底发布了搭载在蓝牙耳机上的音频芯片“马里亚纳Y”，备受关注。然而，人们一直期待着OPPO的手机核心芯片SoC的亮相，但目前仍未有相关消息。
据市场消息透露，OPPO正在研发基于N4P（台积电4nm）工艺的第一代自研SoC。经过2.5年的努力，该SoC已经成功流片，虽然在少数情况下存在效率低下和边缘问题，但整体性能已经达到了预期目标。目前，OPPO正在加紧推进第二代SoC的研发工作，团队已经完成了基本设计，并计划在2024年一季度前完成流片。预计该SoC将于2025年正式上市。
据消息称，近日有人传言称“部分哲库前员工回流OPPO继续从事芯片研发工作”，但OPPO方面已经明确否认了这一消息。不过，无论真相如何，哲库已经决定从张润大厦撤离。
迅速的反应有助于消除突发的疑虑，同时也能确保扩募计划按照预定计划顺利进行。
张江光大园REIT的基金管理人在面对大面积退租事件时，采取了迅速的处置措施。
及时透明是关键。哲库解散的消息于5月12日传出后，张江光大园REIT在13日发布公告，表示已向哲库了解情况。公告还透露了哲库的租赁期限，即至2023年7月31日，并在4月7日签订了续租合同，租赁期限为2023年8月1日至2024年7月31日。如果哲库退租，将按合同规定承担3个月的违约金。这些信息的及时披露和清晰表述，有助于投资者更好地了解情况，做出明智的决策。
此外，基金管理人还与该基础设施项目的原始权益人合作，计划增持该基金不超过3000万元和2亿元，分别由华安基金和原始权益人及其控股关联方承担。双方还承诺，增持的基金份额将至少持有6个月。
张江光大园REIT在5月26日发布了一份公告，提到了填补空缺的情况。据公告称，张润大厦已经收到了部分客户的书面租赁意向书，这些客户明确表示他们有意租赁约1.51万平方米的面积，这占哲库科技退租面积的78.22%。一旦这些客户签约完成，张润大厦的租赁面积签约率将达到83.6%。
张润置业按照合同从哲库科技扣留了租赁保证金约1096万元，这笔钱作为提前退租收入归基金财产所有，因此增加了一笔额外收入。不过，这也意味着原始权益人张江集团和张江集电可能需要承担租金损失差额（如果有的话）。
张江REIT于6月16日在上海证券交易所正式上市交易，扩募份额后规模达到30亿元。这表明该公司已经成功解决了之前重大租户退租所带来的问题，并且已经成功说服了潜在的投资者。
租约稳定仍然是房地产市场面临的最大问题，无论是新项目还是老项目都受到了影响。
截至2024年第二季度末，张江REIT的出租率持续下滑，从去年同期的100%降至65.2%。这一趋势在张润大厦事件后更加明显，投资者对该基金的信心受到了严重的打击。
根据最新一季度报告，张江REIT在2022年底将有一个重要租户到期，该租户不再续约，占可租赁面积的28%。这将对未来的现金流状况产生严重影响，因为较大面积的重要租户提前退租和到期不续约。目前，招租情况难以在短期内改善，预计修复需要一定时间。
张江REIT在5月16日的《补充公告》中透露，他们已经签下了多份书面合同和租赁意向书，从2023年4月1日至5月15日，这些合同将生效。这些合同的签订使得园区的签约率达到了79.01%，较上一季度提高了8.44%。
根据要求重新创作：
从最近公布的一季度报告来看，不仅张江REIT，其他产业园REIT的出租率也出现了下降，这导致产业园REIT在二级市场上持续数月下跌。
去年同期，中关村产园REIT的出租率为96.15%，但今年第一季度则急剧下降至68.47%。与此同时，蛇口产园REIT的出租率也从87.16%下降至82.00%。
最近哲库退租事件引发了人们对于科技企业租约稳定性的担忧。即使是头部科技企业、所在行业处于市场风口的企业或研发部门，也可能因为市场环境不利或公司战略调整而突然解散撤场。这一事件释放出了一个不利信号，产业园区租约的不确定性也因此增加。
在今年之前，投资者在选择产业园区资产时，通常会更加关注园区的定位、产业方向、行业集中度、租户客群、出租率、租金水平、政策补贴等关键指标。
经过近一两个季度的产业园出租率下滑，市场信心受到了影响。未来，投资者更加看重园区出租的稳定性。例如，租期较长的工业厂房、涉及环评和证照的医药类产业园以及生产研发设备难以搬迁的园区都将受到更多关注。
重新创作 | 对于数字敏感，善于追溯根源，深入解读房地产行业的内在联系。坚持实践，揭示行业整体发展的规律。
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