上海金山网景(金山网景spc365)

导读:地处乌龙江畔中段,介于浦上大桥与湾边大桥之间;曾经被人嫌弃的地方,如今已经成为望之莫及的地块,沿岸已经把所有土地都已开发,从浦上大桥旁的泰禾红树林到湾边大桥旁的融信白宫,每一个小区都显得格外的显目。

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拥有流花溪,美景享不停

飞凤山麓,乌龙江上,一段名不见经传的古水道已静静流淌千年,据说是得到凤凰垂爱的河流,福山福水福地,一批又一批的移民来此定居,“飞凤山青青,乌龙江碧碧,依山筑房舍,面水衍家室”。2016年,正式将此河段定名为流花溪。流花溪全长4362米,是福州仓山区最长的河道,西北始于浦上大桥,与金山公园相连,东南至湾边水闸,是除光明港之外最宽的内河。

如今流花溪已经成为金山最美的公园之一,也是网红打卡之地,溪流的两侧绿意盎然,衬托着两岸林立着的高楼,使流花溪的人气在近几年越来越高,福州市民也是慕名前来,金山板块的业主们更是时不时来走走逛逛。

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第一大盘:泰禾红树林

泰禾红树林分别有A、B、C、D、E、F;总共5个区,位于乌龙江在西南向,水源足江面宽,红树林依江而建正好平视江景,在沿江的小区红树林的看江视野是最好的。

红树林A区:2009年交房,总共14栋,1906户,同类型沿江社区,红树林产品种类更加丰富,A区从43㎡单身公寓到212㎡的5房大平层都有。A区主打小复式楼,68㎡-90㎡户型,做2.5房,适合刚需客户需求;更有170-212㎡看江奢享超大平层,独梯独户,户户朝南看江,视野开阔,无遮挡。

评价:A区的位置更加靠近浦上桥头位置,出行也更方便一些,价格基本再2万元/平米上下浮动,产品比较杂,所以大户型180的没有很大的优势,反而影响了品质,所以大户型装修好的价格都在2万以内了。

红树林B区:2008年交房,总共63栋,374户,小区为纯别墅住宅,面积段从182至303平米之间,沿江一排的别墅能有江景的效果,小区管理较为严格。

评价:作为金山的别墅楼盘,红树林的性价比堪称第一名,占地面积大,面宽也不错,而且总价确实低很多,价格从500万到800万之间,最近成交的价格很多在460万左右。如果是考虑别墅对比,一定是和中天金海岸相比较,我也更建议买红树林。

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红树林C区:2009年交房,总共13栋,184户,小区的户数少,容积率较低,主打户型是167平米的叠拼别墅,站在叠上的露台上能看到江景,做到平视的效果。

评价:C区的叠拼价格相对比较高,目前挂牌的价格420到500万之间,性价比很一般,因为红树林的叠拼产品属于上一代产物,没有电梯是最大的痛点,虽然看江,但不能作虚高价格的理由。

红树林D区:2012年交房,总共7栋,906湖,主打小户型,66、77、97、127等户型,小区因为小户型多,所以在售的房源量大,目前在售房源有50套左右。

评价:D区和A区的产品相近,都属于户型面积段较多的社区,这必然导致大户型的价格跟不上,160平米的户型单价已经跌破2万的价格挂牌了。作为置换,个人不建议买这个楼盘,房源量太大,保值度太低。

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红树林E区:2010年交房,总共24栋,175户,容积率1.8。小区也属于纯别墅社区,面价基本都在200平米左右,小区在售量不多,总共只有7套房源。

评价:作为红树林价格最高的别墅楼盘一定有它的优势,小区位于红树林最中心的位置,距离高层相对比较远,所以私密性更强,每套的价格都在530万起,部分沿江东头的别墅价格60万起。我想这也是业主们研究过的价格,不然怎么能那么精准的定价。

红树林F区:2009年交房,总共11栋,108户,小区也是叠拼别墅的产品,面积在170平米左右,单价2.3万/平米,叠拼也是看江的类型。

评价:F区的总户数相对比较少,叠拼的产品挺不错的,价格如果在350万,就会有很多客户能接受,但是目前很多业主挂牌都在450万以上,这就导致这个小区的成交量相当的低。叠拼其实就是复式楼,楼梯复式没有一定的价格优势,就不会有市场。

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红树林总体评价:因为红树林开盘的时间都是在08年前后,原值都比较低,所以再怎么说第一手业主都赚到了,板块得益于流花溪的治理,在公园的配套上大大的增加了业主休闲的去处,其次是对岸的南屿高新区板块的发展速度,也拉动了红树林的房价。若没有以上这几点,现在红树林就成了一个荒地的绿洲,孤注一掷了。

沿江是红树林最大的亮点,其次现在的单价2万的价格也是它具有竞争力的原因。

华润橡树湾

橡树湾的楼盘总共有5个盘,分别是:一期联庭别墅,一期家园高层、橡府、公园、公馆。橡树湾的评价比红树林高很多,开发商的品牌是一方面原因,其次是小区的物业管理,物业的好坏真的能决定一个楼盘的价值。

橡树湾一期别墅:小区2014年交房,总共22栋,246户,别墅,带超大面宽约为15.4米,短进深,采光面大,室内自然光线充足,外观大气庄重。双层地下空间,全天候地下停车场。

评价:橡树湾在金山属于高端楼盘,与其他社区同类别墅产品相比,价格是整个金山的低洼地。品质高过红树林太多了,所以就不多评价,价格也会高于红树林200万左右,总价基本都在500到700万之间。同样的地段,同样的别墅,预算多就考虑橡树湾吧。

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橡树湾高层:家园、橡府、公园、公馆均为高层江景房,楼盘地理位置相差不大,同样的物业管理,同样多时代建筑交房,高层总户数略低于红树林,绿化率也会更高一些。针对这两个楼盘做个对比,以助于大家的选择。

橡树湾的主要面积为:89、123、130、少量170大户型。

其一、红树林的高层都不会沿着三环路,在拥有江景的同时,又能提高居住的舒适性,而橡树湾的部分高层沿着三环路,噪音和灰尘更大。

其二、红树林的高层中有大户型,而且大户型的价格2万左右的单价,而橡树湾多大户型单价3.5万左右,所以选择大户型情况下,建议买红树林。

其三、价格对比之下,红树林均价低于橡树湾7000元/平米,但是对比橡树湾对面的新盘旭辉江山云出,橡树湾又更具性价比。所以这里就呈现三个差距最低的红树林,品质的橡树湾,未来的新盘江山云出。

其四、橡树湾不仅 拥有流花溪,还拥有飞凤山公园的配套,加上橡树湾对面还有部分民房待拆迁,这个小范围未来的生活和空间又会更强一些。

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融信白宫

白宫的小区分为AB区,A区的市场均价26000元/平米左右,B区的市场均价24000元/平米左右;两个区总共有23栋,2200户左右,主打户型110平米至140平米之间。

融信白宫最大的特点是:奢景高层、玻璃外墙,五星级酒店及精品商业街围合成一个现代大气的高端复合社区。社区是最大的亮点,位置也相对比较好,价格低于华润橡树湾,成交的量也大于橡树湾,所以市场对白宫的认可度也很不错。

地段很有优势,白宫更靠近湾边大桥和奥体板块,出门就是飞凤山公园,对面就是一片待拆迁的民房和已经形成的安置房集中营(福湾新城),福湾新城的业主置换,首选的小区基本都是在看白宫的房源。

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购房建议

沿江的社区越来越有限制,但是这几年对沿江地块的开发越来越多;钟情于江景的买家也是越来越多,有时候会迷晕在茫茫房海之中。

乌龙江南侧是闽侯,北侧是金山,相隔两岸的房价差距并不大,因为高新区的社区均价也在2万出头一点点,而在金山的这一侧的房价也就在2.4万左右。一座桥的距离,要求不高的情况下,高新区更加被看好。

所在乌龙江北侧的江景房也比较多,万科城市之光是一个代表作,它也将影响着未来周边的房价,中天金海岸的江景房因为物业品质的问题所以选择较少,而橡树湾和白宫的价格虽然高一些,但是管理却更好,所以也备受青睐。

所以考虑买江景的买家,总价预算少的就考虑红树林,不仅地段好,而且总价低。预算充足情况下,品质要求高的就首选白宫和橡树湾。

这阶段的房价还在下行中,买房有门道,谈价有方法,可以在线咨询!

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