报告出品方：国泰君安

以下为报告原文节选

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1. 产业园对于实现“国内大循环”具有重要作用

产业园区是实现“国内大循环”的重要推动力量，其规模在国民经济中占据着重要的比例。以2021年168个国家级高新技术产业开发区的经济贡献数据为例，这些园区的经济规模占据全国GDP的13.4%，上缴税费占据全国税收的8.3%。

截至 2021 年，中国的战略新兴产业规模继续扩大，增加值占国内生产总值比重已经达到了 20%。这些产业已经成为国民经济的重要支柱，为中国经济的发展注入了新的活力。根据《中国制造 2025》行动纲领，中国产业正处于向“智能制造”转型升级的进程中，政策的持续引导和支持使得高新技术产业和战略性新兴产业得以快速发展，成为中国经济的新动力和新引擎。

尽管中美贸易摩擦和外贸需求下降对我国经济带来了不利影响，但是“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局将进一步增强我国产业链的稳定性和竞争力。这将促进生产环节向自主创新、协同创新和融合创新方向发展，从而使中国制造升级为中国创造。在国家战略层面，工业依然是支撑中国经济实现持续稳定中高速增长的重要动力，尤其是先进制造业和战略性新兴产业。预计这些领域将进一步拉动相关领域的投资。

张江光大园房地产投资信托基金（REIT）是全国首批、上海首单园区REIT。该基金的主要投资对象是位于上海张江高科技园区的光大园，该园区是中国最大的高科技园区之一，拥有众多知名企业和研发机构。通过投资该基金，投资者可以分享光大园的租金收益和资产升值收益。同时，该基金也为光大园提供了融资渠道，促进了园区的发展。

张江和光大银行作为双重股东，致力于为该项目提供高质量的资产和运营管理。

上海光全投资中心（有限合伙）和光控安石（北京）投资管理有限公司是华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金的最初投资者。该基金的运营管理团队由集挚咨询提供，这个团队是张江光大园最初的运营团队，他们拥有完善的资产管理和运营管理支持体系。新内容返回。

作为光全投资的主要投资方，张江高科为张江光大园的业务开展提供了全方位的支持。张江高科是张江科学城的重要开发主体，也是唯一上市的运营主体。张江高科拥有丰富的产业资源，专注于中国芯、创新药、智能制造等三大核心产业，致力于深耕张江，已有超过20年的园区开发和运营管理服务经验。张江高科的资源、品牌和运营管理能力为张江光大园的业务开展提供了强有力的支撑。

光控安石是一家资产管理公司，其在资产管理领域具备全流程一体化的能力，包括募集资金、投资、管理和退出。该公司为项目提供全面的资产管理支持，包括租赁管理、运营管理和物业管理等。这些支持有助于提升张江光大园的内在价值。光大安石是光控安石的母公司，专注于不动产投资和资产管理已有超过10年的历史。该公司的投资项目覆盖了国内所有主要市场，成为行业的领先者。截至2020年末，光大安石的累计资产管理规模（AUM）超过1,270亿元，已成功完成了120个项目的投资退出，退出金额超过790亿元。目前，该公司在管基金规模为468.88亿元。

上海集挚咨询管理有限公司是由上海张江集成电路产业区开发有限公司、光控安石（北京）投资管理有限公司和国泰君安证裕投资有限公司共同出资设立的。该公司的运营管理团队来自原张江光大园的运营团队，经验丰富、架构完善，核心运营管理人员从业经验超过十年，符合专业化配置要求。该公司的成立旨在进一步推动张江光大园的专业化独立运作，规范团队建设，提升团队的运营能力。

张江光大园是一座基础设施资产，其区域聚焦于新兴产业。

位于集成电路产业园核心区的张江光大园现可提供 4.3 万方的租赁面积。

位于中国(上海)自由贸易试验区盛夏路 500弄1-7 号的张江光大园基础设施项目，是坐落于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带的一处重要建筑。该项目于2014年竣工，占地面积 20915 平方米，总建筑面积为 50947 平方米。该项目共有7个工程项目，总层数在4至11层之间，整体可租赁面积为43488平方米（不含自用205平方米），已出租面积为43275平方米。此外，该项目还提供267个可用车位，其中地库机械车位100个，非机械车位99个，地面非机械停车位68个。

该园区项目坐落于上海市集成电路设计产业园核心区域，该区域的集成电路产业产值约占全国的 25%。上海集成电路设计产业园于 2018 年正式揭牌，目前已经形成了国内最完整的产业链，从设计到制造，再到封装测试及产品制造。园区紧邻展想广场、展讯中心、星创科技广场、日月光集团总部、张润大厦、普洛斯盛银大厦、亚芯科技园、世和中心等众多园区物业，产业集聚效应非常好。

出租率保持在96%以上，主要客户为在线新经济和金融科技公司。

园区内的企业主要来自于四大产业，分别是在线经济、集成电路、金融科技和先进制造业。其中，租户包括平安养老保险股份有限公司、深圳前海微众银行股份有限公司、上海壹佰米网络科技有限公司——叮咚买菜、阳光人寿保险股份有限公司以及立邦涂料（中国）有限公司。为了符合国家重大战略、宏观调控及产业政策、发展规划，张江光大园项目在2018年和2019年开始进行租户结构调整，通过调租换租等方式引入更多在线新经济、集成电路等优质企业入驻。

园区的租约年限主要以2-3年为主，以确保租约的稳定性，同时也注重租金的增长性。园区的租约剩余年限分布结构合理，通过招商和运营赋能，有助于长期增加租金收入。

截至2020年底，张江光大园的基础设施资产已经运营满三年，出租率稳定在99.51%左右。历史出租情况显示，2017年、2019年的平均出租率分别为96.29%和97.39%，而2018年因为主动调整租户结构，出租率略有下降，平均出租率为74.13%。2020年，基础设施资产的运营收入达到了8,344万元，较2019年增长了16.16%；运营净收入为6,947万元，较2019年增长了23.63%。此外，2020年基础设施资产的NOI Margin（运营净收入/运营收入）达到了83.25%。

报酬率为6.0%，根据收益法评估，该资产的价值为14.7亿元。

报告显示，基础设施资产张江光大园的市场价值为 1.2 亿元人民币。该估价采用了报酬资本化法，预测了该资产未来各年的净收益，并利用折现率将其折现到了价值时点后相加得到了估价对象的价值。根据仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司出具的估价报告，该资产的估价结果为 1.2 亿元人民币，时间为 2020 年 12 月 31 日。

估值依据：首先需要确定年总收益（包括已出租和未出租以及其他收入），然后确定年总费用（包括出租方应负担的各项成本费用以及税金），就能算出年净收益，然后再根据合理的增长率、报酬率可贴现出最终的估值结果。
1、年总收益=a 年租金收入+b 年管理费收入+c 年押金利息收入

a 年租金收入：包括租约期内已收到的租金、租约期外已收到的租金以及未出租部分的租金预期收入。

1. 估价对象为一栋楼宇，租赁面积为43,487.84平方米，已出租面积为43,275.24平方米，出租率约为99.51%。在租约期内，根据《租赁合同》，楼宇平均租金为5.19元/平方米/天。在租约期外，租约到期后首年租金为价值时点客观租金×（1+g）租约期，其中g为租金增长率水平。未出租部分的租金采用产业发展服务园区楼宇租金比较法进行测算，确定估价对象的租金为5.26元/平方米/天。考虑估价对象所处区位、空置及租金损失，按5%计算。物业管理费收入根据合同约定水平测算，租约期外及未出租部分按现有物业管理费水平维持不变，即21.20元/平方米/月扣除相应空置率计算。押金利息收入对已出租部分，租约期内押金收入参考合同约定水平测算，租约期外及未出租部分考虑当地出租市场操作惯例，押金为三个月的租金及物业管理费，需计算利息收入，活期存款利率为0.35%。
2. 年总费用包括房屋维修费、管理费、增值税及附加、房产税、印花税、保险费和城镇土地使用税。

3、房地产年总收益减去年总费用等于年净收益。

4、根据合同约定，本次估价已出租部分租约期内递增，未出租部分每年递增 3%。未来经营成本及费用大体保持同比例递增，因此我们假设估价对象年净收益水平未来每年增长 3%。

5、物业的价值为其经营收益于价值时点的收益折现值，本次评估采取市场提取法确定报酬率。根据估价人员市场调查，估价对象所在区域用房售价在 28,000-38,000 元/平方米，租金为4-6 元/平方米/天，报酬率约为 4-6%。综合考虑所在区域宏观经济因素，确定其报酬率为 4.50%。

6、估价对象建筑物为钢混结构，其经济耐用年限为 60年，截至价值时点，房屋建筑物剩余经济耐用年限为 54 年。估价对象土地使用权终止日期为 2055 年 12 月 31 日，截至价值时点，土地剩余使用年期为 35 年。根据孰短原则，本次估价以土地剩余使用年限作为估价对象的收益年限，本次估价的收益年限为 35 年。

2021年的分派收益率为4.7%，而2020年的资本化率为4.73%。

根据给定内容重新创作：

预计在 2021 年和 2022 年，该项目的可供分配金额分别为 6974 万元和 6042 万元。该基金的规模为 147,000 万元，因此预计的收益率分别为 4.74% 和 4.11%。这两年的收益率差异主要是由两个因素造成的。首先，预收款项的影响是一个因素。其次，2022 年部分租户到期，考虑到免租期或装修期的影响，当年租金收入有所下降。此外，2022 年的招商费用支出较高，使得成本有所上升，最终导致 2022 年的运营净收入较上一年度下降。总体而言，这些因素导致了 2021 年和 2022 年的收益率之间的差异。

2020年，东久房地产投资信托基金（REIT）的资本化率约为4.73%。资本化率是衡量不动产投资收益率的重要参数，它是将经营净收入（NOI）转化为价格的比率。投资人通常会比较属性相似的不动产来确定资本化率，因为不同类型的不动产、不同的区位、租户类型和租约结构都会影响资产的价值。值得一提的是，东久REIT持有全国首批标准化厂房作为底层资产。

3.1. 东久工业具备强大的产业引入能力，未来还可以扩大储备资产，使其更加丰富。

东久工业地产投资有限公司是本次基础设施基金的发起人。该公司是东久新宜集团旗下的平台，专注于产业园区（工业厂房及研发办公）。东久工业投资的产业园区资产规模超过200万平方米，是中国产业园区上市公司资产管理规模中排名第七的非国企上市公司中排名第三的公司。东久工业已与临港集团、北京电子城等产业龙头企业建立长期战略合作，并成为上海临港（600848.SH）及电子城（600658.SH）的重要股东之一。该公司拥有丰富的战略合作资源和成熟的合作模式，有利于产业园区的优化配置和产业升级。东久工业依托在资本市场的独特优势，引领国内外的长周期资金战略投资者（如太平洋保险、中国人寿、安联保险、华平投资、工银国际等）投资中国产业升级，优化资源配置，推动产融深度结合，为园区全生命周期发展注入源源不断的动力。

东久工业在全国一线地区拥有丰富的优质产业园资产，尤其在长三角地区，这些资产为本基金扩募提供了丰富的优质项目储备。东久工业通过全生命周期运营管理，包括产业研究规划、全球资源匹配和承载平台建设，成功孵化并培育了一系列新经济及智能制造产业的独角兽企业。这些企业不仅为区域搭建了科技研发产业平台，还创造了就业机会和税收收入，为打造中国基础设施综合服务园区的创新标杆做出了持续的贡献。

— 报告摘要结束，如需了解更多详情，请查看完整报告。—

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精选报告来源：报告派

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