张江科学城写字楼 张江双子塔项目写字楼

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1937年12月13日，南京城被侵华日军攻陷，这是中国历史上的一段痛苦记忆。当时，中国的国力相对较弱，面对日本的强大军事力量，中国人民用自己的血肉之躯，逐渐将日本拖入了人民战争的漩涡。虽然日本在南京城破后赢得了这场战役，但这并不代表他们能够在整个战争中获胜。事实上，南京城的失陷只是中国人民抗日战争中的一个小插曲，中国人民最终战胜了日本侵略者，赢得了胜利。

在2022年12月，产业地产和房地产开始分道扬镳。85年后的今天，大多数昔日的产业地产巨头都遭受了巨大的战争损失，要么被债主追债，要么公司快要破产。但是，那些幸运的公司成功地出售了自己的资产，就像1937年南京城内的人们一样，他们逃离了城门，上了渡船，最终到达了江北。当然，南京城内也有一些军官成功地躲避了日本的追捕，最终加入了抗日军队，成为了中坚力量。同样地，产业地产也涌现出了一批灵活果敢的企业，他们有望成为中国产业园区板块的中坚力量！

尽管这个比喻并不十分贴切，但它却能够很好地描述当时南京所处的困境，而这种困境与当前中国产业地产的现状有很多相似之处。由于缺乏产业地产的核心能力，许多园区开发商过度依赖房地产，导致在房地产市场下滑的情况下，它们也随之一路走低。虽然将产业园之路比作抗战之路并不十分贴切，但这两者之间确实存在许多相似之处。

厂房市场已经成为产业园区的主要组成部分，它们就像一支强大的军队，稳定地占领了国内的产业园区市场。在过去的几年里，厂房市场已经几乎取代了PPP、特色小镇、写字楼和研发楼的地位，成为了产业园区的核心力量。政府、市场和产业地产运营商都一致认为，厂房市场是产业园区发展的关键所在，它们已经走出了一条独特的发展道路。因此，当我们谈论产业园区时，几乎就是在谈论厂房市场。

自2021年底贵阳提出建设1000万平米标准化厂房以来，其他城市也纷纷效仿。2022年珠海也提出了建设1000万平米的厂房计划，而上个月深圳更是宣布每年将建设不少于2000万平米的工业上楼。这些计划的出现彻底颠覆了人们对于厂房建设的认知，让人们惊叹于厂房建设的多样性和创新性。

据我了解，上海和苏州正在策划相关政策，这并不奇怪，毕竟它们是中国的“工业三杰”，而且在厂房紧缺方面也不比深圳差。预计这些政策将在近期公布，类似于最近实施的核酸政策。据推测，这些政策的规模可能在1000-2000万之间。

许多二线城市在制定产业用地政策时选择跟随一线城市，这可能存在问题。如果该地区产业需求旺盛，禁止分割土地可能不会有太大问题。但如果土地本来就没人要，再制定禁止分割的政策就会变得毫无意义，甚至可能适得其反。因此，政府应该根据不同阶段的需求，采取不同的政策来促进产业发展。例如，长三角地区的许多政府可以提供50%的分割政策，这对于产业的发展有很大的帮助。因此，制定有效的产业用地政策是领导们必须掌握的技能。

园区开发商是否能够获得土地供应，实际上取决于当地政府的专业能力。如果政府能够恰当地处理土地供应问题，那么园区开发商就能够事半功倍。反之，如果政府处理不当，那么就可能会出现房地产领域的故事。

Part.01

关于工业上楼

在全国范围内推广大湾区的工业上楼模式，需要考虑不同地区的产业结构、经济发展水平、政策环境等因素。虽然大湾区的工业上楼模式在提高土地利用效率、促进产业升级、提高企业竞争力等方面具有一定的优势，但是在其他地区推广时需要根据当地的实际情况进行适当的调整和改进。因此，要想在全国范围内推广大湾区的工业上楼模式，需要进行深入的研究和实践，并结合当地的实际情况进行灵活的应用。

在我看来，这是一个有争议的问题。我认为，在土地资源充足的地方，可以不必考虑工业上楼，因为成本太高。但是对于长三角地区，许多人认为上海的面积比深圳大三倍，而且都是平原，因此不需要工业上楼。然而，我并不完全同意这种观点。

许多核心产业区域需要工业上楼产品，但地方官员和规划局领导尚未认识到这一问题。例如，张江的核心区需要工业上楼产品，而不是双子塔的写字楼。值得一提的是，许多长三角地区的官员仍然认为工业上楼是“丑陋的厂房”，但实际上，工业上楼已经成为城市天际线的颜值担当。在松江的一些街道，标准的工业上楼也可以大力推进。这两个区域的产业主要是生物医药和电子器件制造，非常适合上楼。因此，需要加强对工业上楼产品的认识和推广。

根据这个思路，可以初步推断，未来五大新城都有可能在核心产业区安排工业上楼，这需要看谁反应更快。除了上海，苏州、杭州、南京、无锡、宁波等城市的核心产业区也将需要工业上楼。正如方升小伙伴所说，未来单层厂房将成为别墅级别的存在，而工业上楼则相当于公寓。

Part.02

工业厂房F4

提到工业厂房，不得不提到F4。联东公司在这个领域已经成为了绝对的领导者，他们在全国拥有近400个项目，建设体量达到了3000万方。可以毫不夸张地说，联东就是市场化之王。刘老板的经营策略是将成本控制得非常严格，这也是联东在市场上立足的秘诀之一。通过控制成本，联东能够保持稳定的利润率，同时通过投资和拓展业务，确保项目的总体风险。值得一提的是，联东公司多年来一直没有涉足房地产领域，这也充分展现了他们的企业定力。

刘老板早在2019年就开始考虑厂房开发的未来，预见到早晚会见顶。因此，他积极考虑转型，投资了新平台粤浦、产业投资和企业服务，并在今年投资了火石科技。虽然有很多打法，但作为行业龙头，我们对他们的表现给予了极高的肯定。然而，随着高周转房地产模式的见顶，公司已经到了不得不定新方向的时候。这一步如何走，引起了整个行业的瞩目。

方升私下认为，如果联东能够死磕行业痛点运营，未来的发展前景将不可限量。但是，老班底如何解决新问题，是刘老板需要先想清楚的。因为船大了不好调头，公司的新方向需要谨慎考虑。

中南高科是高周转厂房领域的先驱，其标准化程度曾经给联东带来了很大的压力。后来，联东也不甘示弱，与中南高科展开了激烈的竞争，共同推动了中国厂房建设的发展。最近，中南高科迎来了一批来自张江和苏州工业园区的管理层，他们希望通过转型来实现更好的发展。目前，中南高科已经承接了近200个项目，建设面积达到了近1500万平方米，是厂房建设领域的佼佼者。

虽然原本计划在港股上市，但对于厂房类企业来说，不上市可能更为有利，这是业内人士都心知肚明的事实。目前，该集团已经将轻资产板块剥离出去，以便更加专注于运营方面的发展。但是，相较于老板，职业经理人的积极性永远无法与其相提并论。此外，中南高科在项目拓展和资产处置方面受到了集团财务方面的拖累，这导致其与联东在总量上的差距可能会越来越大。

小联东是万洋江湖中的一位著名人物，他的模式和产品备受关注，许多人都效仿他的做法。事实上，有几个曾经模仿小联东的人现在也被他超越了。万洋江湖已经推出了近100个项目，这些项目的规模越来越大，建成面积甚至超过了1000万平方米。

万洋在模仿联东的道路上逐渐找到了感觉，他发现了厂房内的细分市场，并开始认真观察市场。如果仔细观察万洋在2017年之后的投资拓展，就会发现万洋的投资方向与联东和中南高科有所不同。万洋主要关注地方产业集群的城市，并且非常注重下沉市场，例如铜梁、安龙和南马等城市。万洋已经成功地开辟了一条更加下沉的路线，而且这条路线已经被其他开发商竞相模仿。总之，万洋的时间不多了，他必须加快步伐，以保持竞争优势。

近年来，均和集团在行业中崭露头角，成为了一匹黑马，直接进入了前四名。这让人想起了卡塔尔在世界杯主办中的表现，被网友戏称为“头顶一块布，全球最富有”。而均和集团则是以实际行动证明自己，不需要华丽的PPT，只要税收到位，就能直接拿地。这种做法让其他三家公司都感到不满，纷纷投诉，认为这样下去就没法玩了。可以说，如果单纯比财力，均和集团无疑是F4中的巨无霸。

经过了解均和集团的战略思考后，我们可以发现，该集团不仅仅是一个氪金玩家。它的投资体系和大宗贸易体系都需要建立完整的上下游，而产业园区则是最好的闭环，也是集团业务的最后一块拼图。因此，我们可以期待均和集团在未来的发展中能够持续发挥自身的优势，实现更加全面的发展。

Part.03

最近，厂房市场的趋势正在发生变化。随着电子商务和物流行业的快速发展，越来越多的企业需要更大、更现代化的厂房来满足其业务需求。因此，现代化的厂房和仓库正在成为市场的主流趋势。

此外，随着环保意识的提高，越来越多的企业开始关注绿色建筑和可持续发展。因此，绿色厂房和仓库也成为市场的一个重要趋势。

另外，随着人工智能和自动化技术的发展，智能厂房和智能仓库也成为市场的一个新兴趋势。这些厂房和仓库配备了先进的技术设备，可以实现自动化生产和物流管理，提高生产效率和降低成本。

总之，现代化、绿色化和智能化是当前厂房市场的主要趋势。

2019年，北京市政府向全国一线政府树立了一个榜样——不要想着分割土地，孙贼！其他地方政府也纷纷效仿，但大多数长三角地区政府对于分割土地还是有所保留，通常只允许分割50%。对于产业地产开发商来说，他们可以通过房地产思路来计算成本。每平米的造价成本不超过5K，而售价通常在7K以上。尽管这些项目在流动性较高的地区仍然很受欢迎，但政府的要求也越来越高。

许多用户在后台留言，询问这个窗户是否会逐渐关闭？

我认为很可能不会成功，因为有以下三个原因：

1. 缺乏必要的技能和知识：我可能没有足够的技能和知识来完成这项任务。如果我没有经验或知识来解决问题，那么我很可能会失败。

2. 时间和资源限制：我可能没有足够的时间和资源来完成这项任务。如果我没有足够的时间或资源来完成任务，那么我很可能会失败。

3. 不确定性和风险：这项任务可能存在不确定性和风险。如果我不能预测或管理这些风险，那么我很可能会失败。

随着各地政府在吸引大型企业上遇到越来越多的困难，培育未来产业变得刻不容缓。为了留住这些未来企业，产权成为了一个非常重要的利器。然而，政府和国企并没有足够的精力来应对这些公司，因此产业地产商成为了一个最好的缓冲器。

政府深知产业企业无法独立开发房地产，即使是厂房也需要专业的开发商。因此，政府鼓励专业的开发商参与产业项目的开发，以释放收益。如果收益无法释放，政府将面临更大的问题，产业项目的推进速度也会受到影响，这不符合政府的期望。

一些一线城市的产业部门也开始进行工业转型升级，但仅依靠自身的资源难以支撑，成本也是一个问题。此外，在全国大力推进工业项目的时候，这些城市也不会自毁长城。

总结一下客户需求、专业水平、财务核算的重要性，任何政府都不会冒险将自己置于危险之中，因此这个领域的需求将会不断增长，同时对专业水平的要求也会越来越高。

1、F4的模式的终极推演

首先，体量是关键，但不是唯一的因素。虽然1000万是一个门槛，但并不是所有的企业都需要达到这个体量才能成功。成功的关键在于找到适合自己的模式，并且在这个模式下不断创新和发展。联东在这方面可能有些保守，但这并不是致命伤。他们需要的是找到适合自己的模式，并且在这个模式下不断努力和创新。此外，专家团队的建设也是非常重要的，他们可以提供宝贵的经验和建议，帮助企业更好地发展。

除了联东和中南高科按照工业总产值按图索骥定的投拓方向外，万洋和更多企业发现了另外一条路。他们开始避开竞争激烈的重点城市，而是选择前往一些大家都不愿意去的城市。这些城市没有竞争对手，但却有着巨大的市场需求。相比于重点城市，这些城市的市场流速更快。最近，方升研究发布了一份报告，列出了这些城市的列表。

近来，专业厂房市场逐渐兴起，但这并非F4所能涉足的领域。生物医药和新材料是非常有潜力的方向，需求明确，专业性强，且难以复制。或许，中南高科在转型中有机会在这个领域占据先机。

厂房REITs市场上，哪家公司表现最出色，F4是否只是一个摆设？

厂房REITs市场上，哪家公司最具实力？F4是否只是一个形象代言人？

最近，厂房REITs产品备受瞩目。10月13日，全国首单标准厂房产业园公募REITs产品——“临港创新产业园REIT”（简称临港REIT，股票代码508021）在上海证券交易所上市。这标志着厂房REITs产品的集结号已经吹响。

智造园一期和三期的底层资产是临港奉贤的亮点，总面积达到了11万平米，资产出让均价高达7k，虽然价格打了8折，但仍然达到了80%的变相分割政策。这让联东不得不侧目，因为临港和华平东久的合作让F4成为了背景板。临港的制造业是其王牌，手里持有200多万方的厂房，未来还会继续开发标准厂房。如果REITs之路走通，临港将会成为轻重分离的选手，不仅能够压住张江，甚至普洛斯和凯德也不敢小觑。

众多新的参与者加入，中国最终将克服1937年的困境。

2022年的冬天，我们看到了截然不同的景象。与1937年失去首都南京的黑暗相比，现在的市场至暗点却迎来了更多的机遇。产业地产壮士们纷纷抱怨房地产模式的切割，但是更多的玩家涌入了市场，更多的专业人士选择了创业，更多的伙伴毅然决然地踏上了运营之路。与过去不同的是，2022年的创业者更注重具体项目如何赚钱，而不是简单地寻找新的模式。这一波创业浪潮，充满了无限的可能性和希望。

1937年，日本人企图通过一场屠杀来摧毁中国人的精神，但结果证明他们错了。华夏儿女反而迸发出更加高昂的民族团结精神。在面对困难时，我们不屈不挠、迎难而上，这是我们这个民族的底色。《亮剑》这部作品至今仍是许多60、70后的心头爱，因为它展现了这种民族精神，这种精神才是我们克敌制胜的最大法宝。

就像1449年的北京保卫战一样，明朝作为一支强大的王朝，打出了“天子守国门，君王死社稷”的制度，这一举措彻底改变了宋朝中后期软弱的形象。我个人非常喜欢《大明风华》中明成祖朱棣的阅兵仪式的片段，那一声声的“明军威武”不仅表达了自信的底色，更是彰显了一种“卧榻之侧，岂容他人鼾睡”的霸气。

最后让我们一起为产业园区喝彩，2023年，让我们共同见证“产园崛起”的辉煌！

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