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扩募刚刚完成的华安张江光大REIT，突然发生了退租事件，这无疑给其运营带来了一定的困扰。
最近，华安张江光大REIT（508000）发布了一份公告，确认承租人提前“退租”，导致扩募项目退租。原始权益人已经将租赁保证金约1039.8万元作为违约金没收。新内容返回完毕。
（1）“退租”
虽然此前已经有传闻，但公告的发布正式确认了“提前退租”的消息。
根据公告，华安张江光大REIT于7月24日发布了一份通知，称哲库科技已经以邮件形式通知原始权益人，其计划于2023年5月16日从张润大厦退租。这意味着哲库科技将不再是该物业的租户。
2023年7月21日，张润置业和哲库科技签署了一份协议，同意提前终止他们之间的租赁关系。根据协议，双方将继续履行原租赁合同，直到2023年7月31日。然而，由于哲库科技提前终止了他们之间的续租协议，张润置业将没收哲库科技续签协议项下的租赁保证金，约1039.8万元作为违约金。需要注意的是，从2023年8月1日到2024年7月31日的续租协议将不再生效。
据资料显示，华安张江产业园REIT是首批上市的公募REITs产品之一。在二季度，该产品成功完成了扩募，并于6月16日正式上市。扩募项目的标的物是张润置业旗下的张润大厦。值得一提的是，哲库科技已经从张润大厦退租。
根据华安张江光大REIT基金最近发布的二季度报告，该基金目前持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。然而，由于张润大厦的退租事件，该基金可能会受到一定的影响。
（2）应>
华安张江光大REIT在公告中表示，针对退租事件，将采取相应的措施来应对。具体措施包括积极寻找新的租户，加强与现有租户的沟通和合作，以及优化物业管理和服务，提高租户满意度。华安张江光大REIT还表示，将持续关注市场动态和租户需求，不断优化运营策略，确保物业的稳定运营和租金收益。
2023 年 6 月 7 日，上海张润置业有限公司的原始股东和基金管理人签署了一份补充协议，该协议涉及股权转让事宜。根据协议约定，双方就以下事项达成了一致意见：
张润置业因为哲库科技提前退租，根据合同规定可以扣留租赁保证金作为提前退租收入。根据退租协议，违约金的金额约为1039.8万元，这笔收入将归本基金财产所有。
此外，针对哲库退租事件造成的损失，原始权益人需要承担特殊赔偿责任。根据《哲库科技租约》，哲库科技已经支付了一定的租赁保证金等款项，但这些款项并不足以弥补提前退租对项目公司造成的损失。因此，原始权益人需要对项目公司的损失进行赔偿。此外，如果存在违约金或退租损失补偿金，原始权益人需要在2024年7月31日或之前将这些款项支付到专项计划管理人另行指定的账户。
（3）招租
根据以上公告，针对目前张润大厦空置及即将空置的面积，外部管理机构正在积极开展招商工作。目前已有8家储备客户，涉及租赁面积合计16600平方米，涉及软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。其中，3家储备客户已经表达了签约意向，剩余5家正在商务洽谈中。同时，市场推介工作也在积极推进中。虽然意向及储备租赁需求转化为实际租户需要一定时间，但管理人将持续敦促和协同外部管理机构协调内外部资源，促使相关租赁成交尽快落地。
根据华安张江光大REIT的二季报显示，截至 2023 年 6 月末，整体出租率为 82.31%。其中，先进制造业占 31.34%、集成电路占 21.11%、TMT（含在线新经济）占 18.39%、金融科技占 9.45%、产业服务配套占 1.93%、医疗及生命科学占 0.09%。值得一提的是，重要现金流提供方“哲库科技”在退租谈判中，于 2023 年 6 月末租约有效，计入已出租面积。此外，应收回款率高达 98.67%。其余部分为空置待租。
根据最新数据显示，张江光大园项目在6月末的签约率为79.01%。而在7月1日，新签约面积已全部交付起租。该项目的出租率为70.57%，平均合同租金为5.61元/平/天。另外，张润大厦项目在6月末的出租率为94.05%。需要注意的是，重要现金流提供方“哲库科技”在退租谈判中，于2023年6月末租约有效，计入已出租面积。该项目的平均合同租金为5.89元/平/天。
二季报表示，商业活动仍处于恢复阶段，租赁进程相比一季度有所加快，租赁工作成果相比前一季度也有一定提升，外部管理机构将持续加大招商条件的弹性和市场推广力度，积极推动租赁工作开展，提升签约率和出租率水平。
根据华安张江产业园REIT公布的第二季度报告显示，该基金在该季度内实现了2253.43万元的收入，环比增长了40.49%。然而，该季度净亏损达到了1090.61万元。
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