上海园区招商办公室
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据中证网报道，今年以来，公募REITs表现出现分化，价格整体有所回落。数据显示，截至4月21日收盘，公募REITs中，能源板块上涨3.1%，保障性租赁租房板块上涨0.7%，高速公路板块下跌4.6%，产业园区板块下跌2.8%，生态板块下跌2.1%，仓储物流下跌0.9%。
据业内专家指出，REITs价格的回落一定程度上受到了之前理财赎回风波以及近期股票市场走势疲软的影响。然而，随着价格逐步回归理性，REITs产品的分派率也将相应上升。
据业内人士预测，到2023年，随着市场经济逐渐复苏，加上基础资产本身的优良质量，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏。此外，由于近期市场下跌，产品价格已经处于价值洼地，因此产品分配率相对于其他金融产品的收益率更具吸引力。随着未来业绩的逐步修复，市场有望迎来上升动力。
预计园区类基础资产的基本面将得到修复。
以今年以来下跌幅度较大的产业园区板块为例，可以看出园区类基础资产的基本面有望得到改善。
据报道，我国的产业园区为企业的创新和人才流动提供了重要的物理空间和平台，对于促进产业发展也起到了积极的作用。虽然产业园REITs的租金收入主要来自市场化定价，但是由于其与经济发展趋势一致，具有较强的韧性，因此长期来看，其受到的周期性波动影响较小。
据市场专家指出，产业园地产信托基金（REITs）具有巨大的盈利增长潜力和强劲的股票表现，未来随着经济的复苏和租赁市场的回暖，这一领域的市场空间将进一步扩大。
据市场人士指出，产业园区内集合了政府配套鼓励扶持政策、区域配套设施、产业链上下游企业、专业运营管理机构等内容和主体，因此经济活动较为复杂。这也意味着，产业政策、经济行为的传导需要一定时间消化和反馈。预计2022年底及2023年一季度数据将主要体现经济企稳、修复前的结果。此时，企业在订单提升、预期逐渐向好的情况下，才能进行新的预算、扩租等计划。但从确定租赁计划到招商、带看、招租、谈判条款、签署合同等一般需要数个月的时间流程，因此可能会滞后反映经济活动修复的情况。
租赁情况将逐步改善
建信中关村REIT和华安张江REIT在公布一季度报告后，由于续租率低于预期，股价出现明显下跌。在4月21日一季度报告公布当天，建信中关村REIT的股价一度下跌超过6.9%，华安张江REIT的股价也下跌超过4.1%，跌幅高于整个产业园区板块当天的平均跌幅。
位于北京市上地区域的建信中关村REIT基础设施资产所在的商务园区是该市最大的商务园区之一。该区域的产业园租户质量、租户稳定性及承租能力均处于较高水平。据戴德梁行北京公司副总经理胡峰介绍，该区域的租赁客群主要为高科技企业，如软件和信息服务业等。未来，海淀区将继续重点发展信息业、医药健康和科技服务三大产业，这将促进相关租赁需求回暖，并保持该区域的平稳发展。随着市场经济动力逐渐恢复，市场将逐步开始回暖，并伴随着结构性调整。
据建信基金基础设施投资部负责人透露，目前建信中关村REIT底层资产的出租率受到市场环境的影响，导致REIT价格出现下跌。不过，底层资产地理位置优越，历史现金流稳定，运营团队经验丰富。随着上地区域产业园区市场的逐步回暖，预计2023年二季度租赁状况将逐步回升。建议投资者对市场环境保持信心，关注资产状态的变化。建信基金作为管理人也将积极做好运营管理，增加分红频度，以保护投资人的利益。
根据华安张江REIT发布的2023年一季度报告，张江光大园的出租率出现了明显的下降。这主要是因为该项目的一个重要租户的租赁合同于2022年末到期，而该租户选择不再续租。
据中国证券报记者了解，尽管该面积已经部分完成去化，但由于商业活动仍处于恢复阶段，市场上新增的需求不足，再加上春节假期的影响，潜在租户的实地考察和租赁计划受到了一定的影响，因此租赁进展较为缓慢。为此，外部管理机构已经优化了租赁佣金政策，增加了招商条件的弹性和市场推广力度，并已经与一定数量的租户进行了书面洽谈和储备。
华安张江REIT基金管理人在一季报中表示，他们将敦促和协同外部管理机构，通过合理的租控措施来避免在较短时间内集中产生到期面积和退租面积的情况，以维持基础设施项目经营表现的稳定。这些措施包括控制租户的面积占比、丰富租户面积结构和产业结构、调整大租户扩租面积到期时间等。这将使华安张江REIT更具有长期持有和投资的价值。
根据4月份基金管理人发布的公告，华安张江REIT计划通过扩募方式购入张润大厦项目。业内专家认为，如果该计划得到股东大会的批准并成功实施，华安张江REIT将获得新的稳定现金流资产，增加基金的可分配收益。此外，这也将提高华安张江REIT的投资分散度，减少经营风险，从而有助于基金获得更加稳健的运营表现。需要注意的是，这一计划的实施情况值得关注。
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