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近年来，深圳已经成为中国工业第一大市，同时也正在进行新一轮的产业升级。为了继续推动深圳工业的高质量发展，深圳正在积极布局“20+8”产业集群建设。这些集群将成为深圳未来发展的重要支撑，为深圳的经济发展注入新的活力。

为了促进产业发展，必须先提高生产工具的效率。产业园区是产业发展的重要载体，因此被视为最重要的产业发展工具之一。深圳根据区域产业基础，规划了20个先进制造业园区，以满足产业发展的需求。此外，深圳还面临着产业空间有限的难题，为了解决这个问题，深圳积极挖掘土地存量，开展了72个“工业上楼”试点项目，以扩大产业发展的空间。

除了新建园区，深圳还有4000多个现有园区正在为深圳20+8产业集群建设做出贡献。

在当今快速发展的产业趋势下，如何让新建园区和已有园区跟上时代步伐并不断进化升级？南方财经策划的“空间进化论”栏目，深入深圳产业园区，揭示了深圳产业园区升级的秘密之路。

深圳报道，南方财经全媒体记者石恩泽和李金萍报道。

为了促进城市更新和产业升级，深圳市在2022年11月推出了“工业上楼”计划，以支持先进制造业的发展。该计划的目标是在未来五年内，每年建设2000万平方米的厂房空间，并将园区的厂房月租金降至每平方米35元。此外，该计划还要求制造业园区在生态上实现“三生融合”，以打造更加环保和可持续的工业园区。

这一系列的要求既矛盾又复杂，引起了广泛的关注和讨论。

深圳历年来的产业空间价格一直居高不下，厂房月租超过80元/平方米的情况并不罕见。一些地理位置较好的区域，甚至月租超过了100元/平方米。即使是偏离市中心的地区，月租也至少要在30元以上。

深圳近期推出的低成本租金布局产业空间引发了一些质疑声。一些人认为，月租35元/平方米的低价位是否能够支撑深圳的工业经济发展，是否能够持续下去。然而，深圳此举的目的是为了吸引更多的企业入驻，促进产业升级和转型，提高整体经济效益。虽然低价位可能会对深圳的租金收入造成一定影响，但是这种长远的发展策略将会为深圳带来更多的机遇和发展空间。

近日，南方财经记者对深圳市宝安区工业上楼标杆项目—新桥东先进制造产业园（以下简称新桥东项目）进行了深入采访，以揭秘该园区月租35元/平方米的优质厂房背后的秘密。在采访中，深圳市宝安实业集团有限公司副总经理杨伟贤透露了该园区的商业运营模式，并与记者一同算了一笔工业上楼的账。通过此次采访，我们可以更好地了解到该园区的商业模式和租金定价。

藏着深圳对工业经济的新野望

深圳再度发力工业经济，月租35元/平方米的政策是其中的一项重要措施。

2022年将是深圳工业发展的重要里程碑，届时深圳有望成为全国规模以上工业总产值和全部工业增加值双料第一的城市，进一步巩固其工业第一大市的地位。

深圳作为日益发展的工业经济中心，不仅在工业领域取得了显著成绩，而且正在积极推进新一轮产业升级。为此，深圳提出了“20+8”产业集群建设计划，并计划布局20个先进制造业产业园，以加速深圳工业经济的发展。这一计划正在如火如荼地进行中，深圳工业经济正迈向快速发展的道路。

作为产业升级的重要支撑，产业空间的充足性显得尤为重要。然而，深圳的产业空间却面临着地缺乏和集约化程度低的挑战。

在过去三年中，深圳的产业用地供应量呈现出快速增长的趋势，分别为203公顷、307公顷和468公顷。然而，考虑到深圳的土地面积不到两千平方公里，其产业用地面积仅占上海的40.2%和苏州的28.8%。此外，深圳现有的产业空间平均毛容积率为1.4%，其中68%的产业空间面积的毛容积率小于1.5%。值得注意的是，产业空间面积越大，毛容积率越低。

由于深圳市产业空间状况的限制，深圳市政府决定采用“工业上楼”计划，以解决产业发展所需的空间问题。该计划将结合深圳市产业基础，共打造72个试点项目，平均容积率大于等于4.5%。深圳市政府计划在今年6月底前全部开工，以实现向天借空间的目标。这一计划的实施将为深圳市的产业发展提供更多的空间支持。

深圳不仅在空间建设方面助力产业升级，还提出了一项新举措，即以每平方米35元的月租价格来推动深圳产业升级。

近年来，深圳的产业园区租金价格一直处于较高水平。以月租35元/平方米的租金为例，这意味着深圳的房地产市场非常火爆，租金水平较高，企业在深圳租赁办公场所的成本也相应较高。此外，这也反映出深圳经济的快速发展和产业结构的升级，吸引了大量的企业和人才涌入深圳，推动了城市的发展和繁荣。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心于2022年10月28日发布了产业园区租赁参考价格。据悉，福田区、南山区、罗湖区的产业园区平均月租金均超过60元/平方米。而龙岗区、盐田区、宝安区、龙华区的平均月租金则在40元/平方米左右。此外，坪山区和光明区的平均月租金也在30元/平方米左右。以上数据仅供参考，实际租金可能会因地段、面积、装修等因素而有所不同。

据记者整理，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布了相关数据。

相较于周边城市如东莞、珠海等，深圳的产业园区租金普遍较高，但即便如此，月租35元/平方米的价格仍然具有吸引力。其他城市的产业园区租金一般在月租20元/平方米左右。

在深圳，低成本、高集约的产业空间正在不断演变。

月租35元/平方米背后的经济账

深圳工业经济的野心是否能够得到支持，取决于将产业空间进化为低成本、高集约的新型产业空间是否可行。

深圳在制定政策时会考虑自身的实际情况。

以半导体与集成电路产业为例，深圳计划在2025年实现产业营收超过2500亿元的目标，这是“20+8”产业集群中的一个重要领域。

深圳的产业空间不仅仅能提升产业能级，以半导体与集成电路产业为例，一旦深圳实现半导体与集成电路产业集群建设目标，将为全国60%的芯片市场提供造芯产能，这将对深圳产业的发展带来巨大的推动作用。

众所周知，湾区一直是芯片市场的热门地区，据业内人士透露，全球近60%的芯片市场需求来自中国，而中国近60%的芯片市场则集中在珠三角地区。在这个地区中，深圳是进口芯片最多的城市之一，同时也是众多企业的应用芯片需求量大的基地，其中包括华为、腾讯、大疆、比亚迪等知名企业。

尽管深圳市场对芯片的需求十分巨大，但是当地的芯片制造产能一直无法满足市场需求。为了解决这一问题，中芯国际在2021年3月宣布将在深圳投资建厂，填补深圳在芯片制造领域的空白。根据中芯国际发布的2023年第一季度报告，中芯深圳已经开始量产。

因此，深圳的产业空间月租35元/平方米的价格将能够满足当地的产能需求。

同时，这也有助于深圳进一步提升其芯片设计优势，推动半导体和集成电路产业迈向更大的发展。

吴全是华芯金通半导体智库的创始人，他曾向记者解释了芯片产业中涉及的作业活动和环节。他表示，芯片制造过程中有许多设计作业活动，而制造环节的设计重点在于如何更好地利用现有材料，以满足应用需求。因此，只有提升制造环节及其能力，才能真正提升设计能力和整个产业链的能力。

尽管设想良好，但是深圳“20+8”产业面临巨大的发展诱惑，能否实现仍需观察。

据南山智造基地（红花岭）项目设计主创团队透露，他们在项目前期的调研中发现，约75%的移动智能终端核心器件环节、83%的5G通信基础器件核心器件环节以及几乎所有智能装备和医疗设备产业环节都能够在标准工业上楼高层厂房进行生产。

这些产业方向是深圳推动工业上楼的重要组成部分。

据悉，南山智造基地（红花岭）项目是深圳市工业上楼试点项目之一，旨在打造高标准、高效能的企业集聚区，是深圳市重点推出的“工业上楼”示范项目之一。目前，该项目的6号楼已经成功封顶。

需要注意的是，为了保证产业承租能力，月租应该设定在35元/平方米左右。据内部人士透露，工业用地中，医药制造、专用设备制造等第二产业用地的承租能力主要分布在40元以下，而信息传输、软件和信息技术服务等第三产业的承租能力较强，主要在40-100元之间。

根据计算结果，对于芯片、医药、新能源、设备制造、软件服务等产业来说，选择月租35元/平方米的价格是非常有优势的。

月租35元/平方米如何落地

月租35元/平方米的落地一直备受外界关注。企业关心的是这一价格是否可持续。同时，园区之间也在讨论，这一价格是否还有盈利空间。

新桥东项目是宝安区政府与市属国企深投控合作打造的深圳第一大工业上楼试点园区。该项目旨在吸引500亿元的投资，提供500万平方米的优质产业空间，并实现500亿元的GDP目标。项目聚焦于工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备、智能机器人四大产业集群，旨在将新桥东先进制造产业园打造成全球标杆产业园。为实现项目自身的运营造血，该项目将采用多元资金获取方式，并致力于实现月租金35元/平方米的目标。

新桥东项目已经获得了国家开发银行深圳分行开具的超过四百亿元的授信，这将在资金成本最高的初期阶段为项目提供保障。除了部分自有资金的投入外，这笔授信将为项目前期建设提供所需的资本运营。

据报道，国家开发银行深圳分行最近开具了一份超过400亿元的授信，成为该分行历史上最大的单笔授信。这笔授信不仅有助于整个工程的顺利进行，还能够缓解园区的资金压力，使得资金回笼和快速盈利不再那么紧迫，为产业的培育提供了更多的时间和空间。

园区未来的盈利空间也可以通过多样化经营来实现。

除了租金收入外，新桥东项目还是一个城市更新项目，包括商业和住宅等多种产品。该项目采用滚动开发模式，以填补资金缺口。

据一位业内专家透露，“在工业园区项目中，可以将30%左右的住宅建筑面积用于产业发展配套，这部分住宅可以通过出售的方式为园区发展提供资金支持。”

此外，新桥东项目正在探索学习一种新的经营模式，即从“房东”转变为“股东”。这种模式借鉴了上海张江高科技园区的做法，即让园区经营方不再是企业的对立面“房东”，而是与企业共同发展的“股东”。通过投资促进园区企业的发展，以及通过分红等股权收益带来的持久回报，实现园区经营方与企业的共赢。这种模式的探索和实践，将为新桥东项目的发展注入新的活力和动力。

杨伟贤表示，深圳市宝安实业集团有限公司将借助深投控旗下金融机构的力量，学习张江高科技园区此前成功运行的“园区做VC”模式，以实现商业上的“自主造血”闭环。同时，他们也将通过市场化力量，长期维持每平方米35元的月租金。

据报道，张江科投是上海张江高科技园区的投资机构，其投资的多个项目在市场上表现突出，其中包括唯捷创芯、英集芯、赛微微电子、云从科技、益方生物和联影医疗等公司，这些公司都已成功在科创板上市。这些成功案例为全国各地的产业园区带来了新的“经营思路”，包括新桥东项目在内。

预计，如果新桥东项目能够在滚动开发和股权投资方面下足功夫，那么每平方米35元的月租金“价格优势”有望成为现实，并且能够长期保持。

以下是新桥东项目的访谈节选：

我们采访了该项目的主要负责人，他表示该项目旨在打造一个现代化的商业中心，为当地居民提供更好的购物、娱乐和休闲场所。该项目将包括高档购物中心、电影院、餐厅和咖啡馆等设施，预计将吸引大量消费者和游客。

该负责人还表示，该项目将采用最先进的技术和设计理念，以确保建筑物的可持续性和环保性。此外，该项目还将提供大量就业机会，为当地经济发展做出贡献。

我们还采访了一些当地居民，他们对该项目表示欢迎，并认为它将为当地带来更多的商业机会和便利。然而，一些居民也表示担心该项目可能会带来交通拥堵和环境污染等问题。该项目的负责人表示，他们将采取措施来缓解交通压力，并确保建筑物的环保性。

总的来说，新桥东项目将为当地带来许多机会和挑战，我们期待着看到它的发展和成果。

“自主造血”的商业闭环

据我们了解，深圳的工业上楼项目在技术上比一般园区更加先进，因此需要更多的资金投入。然而，这些项目仍然能够将月租金设在月35元/平方米以下，比一般园区更加实惠。这是因为这些项目采用了更加高效的管理和运营模式，同时也通过规模化运营和资源共享等方式降低了成本，从而实现了不亏本经营。

新桥东项目是深圳市宝安区政府与市属国企深投控合作打造的深圳首个工业上楼试点园区。深投控持有该项目51%的股份，宝安区国资委持有49%的股份。该项目旨在实现“3个500”的目标，即500亿元的投资、500万平方米的优质产业空间和500亿元的GDP。项目聚焦于工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备和智能机器人四大产业集群，致力于将新桥东先进制造产业园打造成全球标杆产业园。目前，该项目由深圳市宝安实业集团有限公司负责建设和运营，并投入了部分自有资金。

需要重新创作的内容：

根据通知，工业上楼项目的内部收益率原则是≤4.5%。因此，新桥东项目并不是以盈利为主要目的建设园区。

改写后的内容：

需要特别提到的是，根据《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》，工业上楼项目的内部收益率原则是≤4.5%。因此，新桥东项目的建设并不以盈利为主要目的。

在项目运行期间，我们有三种方式来补充资金来源。首先，我们成功获得了国家开发银行深圳分行超过四百亿元的最大单笔授信。其次，新桥东项目是城市更新项目，包括商业和住宅等多种产品，我们可以通过滚动开发模式来弥补资金缺口。最后，我们可以借助深投控旗下金融机构的力量，学习张江高科技园区此前跑通的“园区做VC”的模式，这有助于我们在商业上完成“自主造血”的闭环。同时，这也能通过市场化力量，长期维持月租金35元/平方米。总之，这些措施将有助于我们确保项目的顺利运行。

生产“上楼”、配套聚“才”

南方财经报道称，深圳市计划在全市范围内布局72个工业上楼项目，其中新桥东项目是其中之一。记者采访了该项目负责人杨伟贤，他表示，与其他项目相比，他们多次前往全至科技创新园区和大族激光产业园等标杆项目进行学习和考察，力求在项目规划和建设上做到更加优秀。

与早期工业更注重研发的“上楼”不同，新桥东更加专注于生产端的“上楼”。虽然这两者看似只有细微的差别，但在建造技术上所需的改变却是巨大的。

对于研发“上楼”而言，电梯的承重方面不需要做过多的改良设计。但是，对于生产“上楼”，电梯需要进行重新设计，以满足新桥东在工业母机和智能机器人这两个产业上的定位。为此，我们将电梯的最大承重提高到了5吨，远高于业界标准的3吨。此外，为了提高电梯的运营效率，我们在货梯上进行了高配置，每栋楼还额外配置了5部货梯，以实现客货分流。这些改进措施将为新桥东的生产和运营带来更高效、更便捷的体验。

我们正在研究更好的解决方案来解决相关的问题。例如，以前园区在使用空调和排气时会产生很多噪音。这一直被认为是一个难以解决的问题，但是我们采取了一些措施，例如将供冷和压缩气体环节集中放在地下室，以最大程度地减少噪音对企业的干扰。

值得一提的是，为了提高上楼和上好楼的效率，新桥东项目进行了智慧物流探索。他们通过模拟仿真来优化装卸车位和电梯等基础设施资源的配置，并创建了配备智慧物流平台和多层首层等新模式。这些新模式充分利用了物联网、人工智能等技术，实现了全面感知和智能调度。这样，预约、监测、管理和实时调度就可以有机协同，形成智能化物流运营管理系统。这个系统可以实现整个物流体系流程最短、时间最短、效率最高的目标，从而达成整个物流体系顶楼和底楼基本相同的物流效率。

为了实现产业生态目标，新桥东项目进行了全方位的配套建设。除了人才房、商务综合中心、国际星级酒店和学校等基础设施外，项目还充分利用周边的山水资源，毗邻两大森林公园，周边环绕四个水库。这样的半山半水的环境，将为深圳留住更多高科技人才提供有力支持。

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