香港新世界大厦-招商中心

根据观点网的报道，自疫情爆发以来，香港的企业对写字楼租赁需求有所放缓。这主要是因为许多企业开始采取在家工作的方式，并且持续的封关令也限制了企业的正常运营。另外，香港政府近年来积极推出商业地产项目，导致供应过剩的情况持续存在。因此，去年香港的写字楼空置量大幅上升，尤其是甲级写字楼。这一现象对香港的写字楼市场造成了一定的影响。

根据《香港物业报告2023》初步统计数字，2022年甲级写字楼空置率较2021年的12.5%上升至15.1%，创下自1998年以来的24年新高，接近当年的15.3%水平。

4月11日，新世界发展资产及房地产组合管理总经理林浩文在接受媒体采访时表示：“过去三年，疫情对写字楼产业造成了巨大的影响。在过去，中环地区的租户主要集中在银行和金融行业，但在过去三年中，这些客户纷纷撤离了。”

实际上，新世界大厦位于中环的租户结构目前正在发生变化。林浩文表示：“在过去，我们主要依赖本地企业、跨国公司以及内地公司作为租户，但是在过去三年的疫情影响下，后两类客户的数量大幅减少。”

“等待是没有意义的”，林浩文认为在传统写字楼租户需求较弱的情况下，寻找类似国际性金融机构的租客并不容易提高出租率，因为这个市场竞争激烈。

因此，新世界集团决定对大部分物业进行重新定位，以提升质量并充分发挥其优势。

在疫情期间，人们对大健康问题的关注度大大增加。林浩文表示，市场上对于大健康、专业医美和医疗等半零售服务的需求仍然很大。由于新世界大厦地理位置优越、交通便利，因此对半零售行业具有很大的吸引力。为了满足市场需求，新世界大厦决定将专业医美行业的租户比例从疫情前的10%增加到现在的35%。

林浩文继续表示，新世界大厦的租赁情况已经恢复到疫情前的水平。目前，整个大厦的出租率已经超过90%，预计到年底将会达到超过95%的水平。尤其值得一提的是，地铺的出租率已经达到了100%。

询问半零售行业的租金水平是否较传统金融企业低，林浩文表示，目前尚未观察到租金大幅下调的情况。由于大健康、医美和医疗市场仍然存在需求，并且市场状况正在逐渐恢复，新世界大厦的租金也在稳步增长。预计明年租金将恢复到疫情前的水平。

他再次指出，新签租户的租约期比通常的租约更长，这反映了他们对香港经济前景的乐观态度。

根据最新的数据，新世界大厦总共有约48万平方英尺的可出租楼面。目前，已经有3至4层楼面等待租赁，总面积约为4.5万平方英尺。每层楼面的面积大约在5000至1万平方英尺之间。根据了解，目前已经有多个客户组正在洽谈租赁事宜，预计在未来几个月内将完成交易。

随着疫情的结束，消费模式发生了转变，市场对消费体验更加注重，国际品牌对铺位的需求也有所提升。举例来说，意大利奢华品牌Brunello Cucinelli旗下的生活家品牌Casa Cucinelli，在去年底全面通关后进驻香港，并在新世界大厦开设了亚洲最大的旗舰店。这家旗舰店租用了三层楼面，总面积超过1.4万平方呎，店内还特别设有贵宾接待室和展示厅等。这次租赁交易是疫情期间最大的铺位租赁成交之一。

“如今，奢侈品牌更加注重为顾客提供VIP体验，这也导致市场发生了变化。”林浩文表示：“不仅仅是我们，包括经营者和租户在内，营运模式都在发生变化。”

他坚信，要顺应市场需求的变化，不固守旧有规则，“只要我们能把握住市场的步伐和脉搏，我们对出租率甚至租金都充满信心。”

随着疫情逐渐得到控制，政府进一步放宽了社交距离措施。林浩文表示，随着通关后，我们集团旗下的甲级写字楼收到了更多的买卖和租务查询，其中包括来自内地金融机构和科技企业等。这反映了企业对香港经济前景的乐观态度，他们相信这将推动今年第三和第四季度甲级写字楼的成交量，有助于市场的复苏。特别是那些位于优质地段和高质量的甲级写字楼，将受益更多。

他还透露，位于长沙湾荔枝角道888号的新世界长沙湾南商金融创新中心最近以2.4亿港元的价格成功出售了一批高层单位，这是该项目成立以来最高额的交易。

“目前已售楼面面积超过80%，市场反应良好。与此同时，我们在同区的琼林街也正在积极招租，租务状况也非常理想。预计明年第一季度将会完成建设。”林浩文补充道，集团在长沙湾的项目吸引了许多内地公司的关注，主要原因是该地距离大湾区较近。这也反映出许多中资公司除了在中环设立办事处外，也在其他地方进行布局。

以下为新世界发展资产及房地产组合管理总经理林浩文的访问实录：

主持人：欢迎各位观众，今天我们有幸邀请到新世界发展资产及房地产组合管理总经理林浩文先生。林总，首先感谢您抽出时间来参加我们的节目。

林浩文：非常荣幸能够在这里与大家交流。谢谢你们的邀请。

主持人：林总，作为新世界发展的资产及房地产组合管理总经理，您在这个领域有着丰富的经验。请问您对于当前房地产市场的发展趋势有何看法？

林浩文：目前，房地产市场正处于一个快速发展的阶段。随着经济的不断增长和城市化进程的推进，人们对于居住环境的要求也越来越高。因此，房地产市场的需求量在不断增加。同时，随着科技的进步和创新，房地产行业也在不断变革和发展，例如智能化住宅和可持续发展的建筑设计等。

主持人：那么，在这样一个竞争激烈的市场中，新世界发展是如何保持竞争优势的呢？

林浩文：新世界发展一直致力于提供高品质的房地产产品和服务。我们注重与客户的沟通和理解，以满足他们的需求和期望。同时，我们也注重创新和技术的应用，不断提升我们的产品和服务的质量和效率。此外，我们还积极与合作伙伴合作，共同推动房地产行业的发展。

主持人：非常感谢您的分享。最后，您对未来房地产市场有何展望？

林浩文：我认为未来房地产市场将继续保持稳定增长的态势。随着人们对于居住环境的要求不断提高，房地产行业将面临更多的机遇和挑战。同时，随着科技的发展和创新的推动，我们也将看到更多智能化和可持续发展的房地产产品出现。我相信，只要我们保持创新和适应市场变化，新世界发展将继续在房地产行业中保持竞争优势。

主持人：非常感谢林总的分享和宝贵意见。祝愿新世界发展在未来取得更大的成功。谢谢您的参与。

林浩文：谢谢你们的邀请，也祝愿你们的节目越办越好。再见！

现场提问：租客由过去的金融行业转向更多的大健康、医美，租金是否会较低?

林浩文表示，目前租金相对稳定，他们认为大健康、医美和医疗市场仍然存在需求，因此租金没有出现大幅下调的迹象。

随着市场状况逐渐回暖，零售行业有望迅速恢复。然而，半零售和写字楼行业的复苏速度相对较慢，预计明年才能恢复到疫情前的水平。

现场提问：目前新世界大厦有多少空置办公室可供租赁？

林浩文表示，目前有大约4至5层整层以及一些零散单位可以出租。与此同时，有超过5、6组客户正在洽谈整层租约，但出于保密原因，无法透露他们的行业性质。不过，林浩文表示对今年年底能够回复95%以上的出租率非常有信心，并且相信这将超过同区的表现。

现场提问：未来大健康、医美和医疗领域的租户数量是否会增加一半？

林浩文表示，未来的经济发展趋势将会集中在大健康、医美和医疗领域，预计这些行业将占据三四成的市场份额。另外，传统金融行业将占据约三成的份额，而剩下的二三成则属于其他类别。

现场提问：未来同区陆续有新供应落成，新世界有何特点？

林浩文：每个人选择的路线不同，所以为什么不考虑寻找非传统的写字楼租户呢？传统的写字楼租户，如一些国际性金融机构，其实他们的需求相对较少。如果我们再去争取这类租客，大家都在竞争，很难提高出租率。

我们找出自己的定位，最好的是地段方便，对半零售的吸引性很大，因此为何调整大健康、医美、医疗占比由过去的10%升到目前的35%。

我们认识到了市场对大健康、医美和医疗领域的巨大需求，因此我们决定调整我们的业务重心。我们选择了地段方便的位置，以吸引更多的消费者。我们相信，这些领域的发展潜力巨大，能够为我们带来更多的机会和利润。

通过将大健康、医美和医疗占比从过去的10%提高到目前的35%，我们能够更好地满足消费者的需求，并提供更多的服务。我们的目标是成为这些领域的领先者，并为消费者提供高质量的产品和服务。

我们相信，这个调整将为我们带来更多的机会和成功。我们将继续努力，不断提升自己在大健康、医美和医疗领域的竞争力，以满足消费者的需求并取得更大的市场份额。

现场提问：通关后，租务市场会发生哪些变化？

林浩文：通关后最大的变化是内地公司和内地资金的增加。现在，内地资金开始涌入香港购买或租赁写字楼，但他们的购买和租赁方式与过去有所不同。以前，他们会租赁或购买一万、两万甚至三万平方英尺的写字楼，但现在这种情况并不常见，通常他们只租赁几千平方英尺的空间。

然而，这也意味着市场需求正在恢复，预计今年的第三和第四季度将变得更加活跃。由于刚刚重新开放了两个月，人们并没有立即做出决定，但相信销售量将逐渐恢复。

关于何时可以恢复到疫情前市场上二三成为内地企业的情况，预计可能会在明年实现。对于中资公司来说，他们在选择投资项目时，首要考虑的是物业质量高和地段优越。

现场提问：大健康、医美、医疗的租期与传统租客有何不同之处？

林浩文表示，实际上，两者之间并没有太大的差别。他们对香港的未来前景都非常乐观。与此同时，许多公司在这段时间也在讨论更长期的租约。

过去一年，我们签订的租约都比较长，这反映了我们对市场的信心。

现场提问：疫情对内地企业在新世界大厦的租金有何影响？疫情前后的差别是怎样的？

林浩文表示，目前内地公司特别是金融行业正在逐渐恢复，但恢复速度较慢，还没有达到疫情前的水平。他相信，明年租金会有所上涨。

尽管内地公司在香港可能不再像以前那样租用大型写字楼楼面，但如今他们更加注重精确和实际需求来选择租赁空间。

由于长沙湾地区靠近大湾区，许多项目公司选择在这里设立分支机构。这个地方离西部通道和机场都只需30分钟的车程，这是一个重要的原因。此外，九龙西和长沙湾也有其独特的优势，吸引了许多中资公司在这里布局。这表明，除了中环以外，许多中资公司都会在其他地方设立办事处，并密切关注这些地区的发展。

现场提问：除了这个项目，集团还有其他项目有没有新的进展？

林浩文：长沙湾荔枝角道888号目前已售出2.4亿元的房产，已售楼面面积超过80%，市场反应良好。

琼林街目前正在招租，租务条件也非常理想。预计明年第一季度将完工。

实际上，我们的目标不仅仅是要求租客按时交租金，我们还希望建立社区，通过举办更多的短期活动，让租客和其他居民有机会参与其中，我们希望社区的活动不仅限于工作日的星期一至五。

现场提问：今年新世界大厦续租租金是否会有所增加？

林浩文表示，今年我们的主要关注点是提高出租率，我们的目标是将出租率提升至95%以上。为了实现这一目标，我们计划引入一些优质的租客，他们不仅能够为我们带来租金收入，还能与我们的内部生态圈形成协同作用。

现场 | 我们与各位大咖进行了面对面的交流，全面还原了访谈、对话和问答的现场情景。我们始终坚持的标准是真实和独到。

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