张江办公楼 张江双子塔招租简介

作为推动经济发展的重要载体，产业园区在不同阶段的发展中，其产品设计、开发模式和运营模式都需要与经济和产业发展的需要相适应。产业园区的发展历程见证了国内产业转型升级的过程。本文将从产业园区发展的三个阶段入手，分析其背后透露出的产业园区发展方向，为未来产业园区的发展提供一些参考意见。

园区的发展大致可以分为以下三个阶段，即初级阶段、中级阶段和高级阶段，这是根据产业转型升级的过程而划分的。

Part.01

园区1.0版本——孕育期

在中国产业的初期阶段，起点相对较低，主要以中低端轻工业和工业制造业为主导产业，例如食品饮料等。

园区对于企业最主要的需求是提供低廉的土地租金和人力成本，同时也提供一定的办公和物业服务。

为了满足企业的需求，目前的产业园区主要以工业园区为主，园区内部主要提供标准厂房和一些办公楼，其他功能形态较少，而且一般都位于城区较远的郊区。

在这个阶段，园区的运营模式主要采用房地产开发模式，而不是产业运营模式。园区提供租售、物业管理和手续代办等初级产业服务，主要面向园区内的企业。这些服务可以满足企业的基本生产制造需求。

蛇口工业园是中国园区发展的典型案例之一。作为中国第一个对外开放的工业区，园区主要承接中国香港、中国台湾、日韩等地的外来加工业务，采用“三来一补”的形式发展产业。园区内的产品主要是工业厂房，但由于产业及生活配套不足，园区的发展面临一定的挑战。

Part.02

园区2.0版本是一个充满创新和发展机遇的时期。在这个时期，园区将会采用更加先进的技术和管理模式，以满足不断变化的市场需求和企业需求。

园区2.0版本将会注重创新和创业，鼓励企业进行技术创新和商业模式创新。园区将会提供更加完善的创业服务和创新支持，帮助企业实现快速发展和成长。

此外，园区2.0版本还将会注重可持续发展和环境保护。园区将会采用更加环保的技术和管理模式，减少对环境的影响，同时也将会鼓励企业采用环保技术和管理模式，共同推动可持续发展。

总之，园区2.0版本是一个充满机遇和挑战的时期，我们相信在各方的共同努力下，园区将会迎来更加美好的未来。

在第二个阶段，随着国内外经济结构的调整，除了初级制造业，还出现了许多二三产业企业。园区的产业结构也得到了优化，逐渐从生产制造领域扩展到服务等其他领域。

如今，企业和员工对园区的需求变得更加多样化和个性化。除了需要适合生产和办公的场所，他们还需要商业和生活配套设施。

为了满足企业和员工的需求，园区产品已经逐渐多样化，除了传统的工业园区，还出现了产业新城等新型园区。园区的功能也逐步复合，不仅提供工作场所，还配备了物流、金融、住宅、商场等生活和商业配套设施，既为园区内的企业服务，也为人们提供了便利。

目前，许多园区在运营模式方面仍缺乏明确的概念，主要提供政策对接和基础物业服务等方面的运营服务。

华夏幸福的产城融合系列产品之所以能够“热销”，是因为它们满足了当时企业及员工对于生活及商业配套设施等的需求。然而，由于其底层逻辑仍是快速周转的房地产开发运营模式，导致其在产业运营领域根基薄弱。到第三阶段，随着企业对于产业配套要求的提升，以华夏幸福模式为代表的一系列企业也逐渐被市场淘汰。因此，企业需要不断创新和提高自身的产业运营能力，以适应市场的变化和需求的提升。

Part.03

园区3.0版本——高质量发展时期

（注：以下为重新创作的内容）

随着经济的快速发展，园区3.0版本已经进入了高质量发展时期。在这个时期，园区将更加注重质量和效益，推动产业升级和转型升级，实现可持续发展。

为了实现高质量发展，园区将加强创新驱动，推动科技创新和产业创新，打造高端智能制造和服务业集群。同时，园区将加强人才引进和培养，建立完善的人才培养体系，吸引更多的高端人才和创新人才加入到园区的发展中来。

园区还将加强环境保护和资源利用，推动绿色发展和循环经济，实现经济发展和环境保护的良性循环。同时，园区将加强对企业的监管和服务，提高企业的竞争力和发展能力，促进园区的经济繁荣和社会进步。

在高质量发展的道路上，园区将继续秉持开放、创新、协调、绿色、共享的发展理念，不断推动园区的发展，为经济社会的发展做出更大的贡献。

在当前阶段，随着国家大力推进高新科技企业的发展和国内产业的转型升级，科技创新型企业不断涌现。其中，生物医药、智能制造、数字经济等高附加值、高技术行业成为产业转型发展的重要领域。

随着时代的发展，企业和员工对于工作环境和配套设施的要求也在不断提高。特别是科技创新型企业，除了基本的需求外，还需要园区提供更加智能化的管理服务，更具特色的产业生态环境，以及更加完善的产品集群。因此，园区需要不断提升自身的服务水平，以满足企业和员工的需求。具体而言，园区需要实现智慧化管理，打造独特的产业生态环境，以及完善产品集群。

为了满足企业和员工的需求，园区产品已经进行了相应的升级。在这一阶段，一些园区根据不同产业类别提供了不同的服务，特色产业园区也逐渐兴起。一些特色园区还提供了特色产业领域的公用实验室、孵化器等产业配套设施，以满足企业在不同领域的需求。

为了促进同一产业园区内上下游产业链的共生发展，园区在运营模式上进行了重点培育。同时，园区还构建了多层次的服务体系，致力于打造数字化、智慧化的园区运营管理体系。

经过调研，方升发现，尽管国内许多产业园区都自称为专业化园区运营服务商，但实际上只有少数企业能够真正做到专业化运营，大部分园区仍然采用粗放式的运营方式。

作为一家民营企业，星河产业集团在行业中表现突出。通过市场化竞争手段，该企业成功地在众多园区运营商中脱颖而出。旗下的深圳·星河WORLD项目更是斩获了国家级科技企业孵化器、国家电子商务示范基地、国家级众创空间、国家小型微型企业创业创新示范基地等四项国家级资质荣誉。即使在疫情期间，该项目的出租率仍然保持在99%以上。这一成功的背后，是星河产业集团对新兴产业和新时代人群需求的深刻理解和符合市场需求的运营模式。相比于传统国企园区，星河的运营模式更具有市场参考价值。

以下是以星河为例，介绍星河产业运营和产品打造成功经验的新内容：

星河集团是一家以房地产为主业，涵盖文化、旅游、科技等多个领域的综合性企业集团。在星河的产业运营中，他们注重打造具有特色和差异化的产品，以满足不同消费者的需求。

首先，星河在产品设计上注重创新和个性化。他们不断挖掘市场需求，通过市场调研和用户反馈，不断改进和优化产品，使其更符合消费者的需求。例如，在星河的文化产业中，他们推出了一系列以传统文化为主题的产品，如书法、绘画、茶艺等，受到了广大消费者的喜爱。

其次，星河在产业运营中注重品牌建设和营销推广。他们通过多种渠道和方式，如线上线下活动、社交媒体、广告宣传等，将产品推向市场，提高品牌知名度和美誉度。同时，他们也注重与合作伙伴的合作，通过联合营销等方式，扩大产品的影响力和市场份额。

最后，星河在产业运营中注重服务质量和用户体验。他们通过完善的售后服务和用户反馈机制，及时解决用户的问题和需求，提高用户满意度和忠诚度。同时，他们也注重打造具有特色和差异化的服务体验，如星河的主题酒店、文化主题公园等，吸引了大量消费者的关注和参与。

综上所述，星河在产业运营和产品打造中的成功经验，主要包括创新和个性化的产品设计、品牌建设和营销推广、服务质量和用户体验等方面。这些经验不仅适用于星河，也可以为其他企业提供借鉴和启示。

星河在产业运营方面采取了一种独特的理念，将其与整体业务结合起来，而不是将其作为一个独立的板块。星河的目标并不是盈利，而是为企业提供服务。这种理念使得星河能够更好地连接园区内的企业，赢得产业企业的信任，并为未来园区增值服务提供更多可能性。这对于大多数园区来说都是一个难以实现的目标。

星河通过超级企业服务中心，将自有和外部稳定的产业服务资源整合到一个平台上，为入驻企业提供全方位的公共基础服务，包括产业政策对接、法律服务、财税咨询、知识产权和员工招聘培训等。这一站式服务能够满足企业的各种需求，让企业享受到多元、高效、专业和便捷的创新资源产业服务。

星河联合领军企业研究院在产业生态方面做出了巨大的贡献，他们创建了专精特新企业协同创新中心，将政府、产业运营商、研究院和行业小巨人四方优势资源引入其中。这个中心不仅为企业创新人才提供了专项培训，同时也通过龙头企业开放更多场景和资源，以及企业之间共享科技要素，让越来越多的创新型初创企业得以快速成长。这种协同共生、引领新生的产业生态，成为了目前园区筑巢引凤的核心武器。

星河产业运营服务体系中的一个重要组成部分是产业投资服务。由于科技创新企业在研发初期通常缺乏资金，因此融资难度很大。为了解决这个问题，星河产业集团利用母公司星河控股集团多年来的投资能力和资源，将产业投资作为产业运营的一部分，提供从风险投资、股权交易到金融服务等全方位的金融业务。通过产业投资服务，星河可以深入了解园区内各企业的发展情况，并为其提供相应的孵化服务。同时，作为股东，星河也有足够的动力去帮助园区企业稳步成长。

除了以上提到的运营服务，星河产业集团还致力于打造覆盖企业全生命周期的园区载体。这些载体包括研发基地、创客空间、领创天下、加速器和总部基地等，为不同发展阶段的企业提供量身定制的空间和服务。

通过提供高质量的载体和成熟的运营体系，星河产业集团吸引了许多优秀的企业入驻园区。这不仅有助于这些企业的发展，也为园区孵化出了许多细分领域内的龙头公司。目前，星河产业集团已经联合了超过5000家企业，其中标杆项目深圳·星河WORLD更是以卓越的运营服务能力吸引了超过1200家企业入驻，其中包括26家500强企业的区域总部或分公司，44家上市企业的区域总部或分公司，以及122家国家级高新技术企业。

通过对行业变迁和星河案例的分析，我们可以发现，为了满足新兴企业的需求和促进产业园区的未来发展，专业化、精细化的产业运营服务和全面化的园区产品是非常重要的方向。

需要注意的是，随着新兴产业的快速发展，许多细分领域都会涌现出一些顶尖龙头企业。这些企业通常会集中在北上广等一线城市的产业核心区，对企业形象的要求也越来越高。因此，园区在建设过程中需要注重打造独特的企业形象，以满足企业在载体方面的需求。

为了满足顶尖龙头企业总部的形象诉求，上海张江科学城和深圳星河都建造了双子塔地标性项目。

为了吸引全球创新要素集聚，张江科学城打造了“科学之门”双子塔，以满足全球顶尖科技企业的企业总部形象需求。

为了满足顶尖龙头高新技术企业对企业形象的需求，星河集团打造了深圳·星河双子塔，这是中国最高的等高双子塔。该项目旨在聚集国际集采中心、信息服务中心、高新技术产业等领域的完整产业链条，形成一个大型企业总部基地，以满足企业对于形象和办公环境的高要求。

双子楼并不仅仅是一个形象工程，它的作用是多方面的。一方面，它能够满足园区内顶尖企业总部形象的需求，另一方面，它还能够吸引园区外有同样需求的企业，从而形成产业集群。这不仅能够满足地方政府招商引资的目的，还能够增加税收，同时也能够满足企业和员工的需求。因此，双子楼是一个能够满足政府、企业和员工三方需求的重要产品。

（左：“科学之门”；右：上海·中心大厦）

随着时代的发展，产业园区也在不断地进行转型升级。如今，如何评价一个产业园区的优劣呢？从政府、企业和员工三个角度来看，园区的产品打造能力是基础，而产业运营能力则是各家运营商的核心竞争力。因此，一个好的产业园区需要具备优秀的产品打造能力和出色的产业运营能力。