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据报道，观点指数机构正在扩大募资范围，以寻找低成本资金。在过去的报告期内，观点指数收录了27起地产资管融资事件，涉及金额达到3866.92亿元。这些募资活动的对象主要是国际资本，如国家养老金和主权基金，并且这些资金将主要投向大中华区域。此外，一些在香港上市的机构也在积极寻找资金，以置换高成本的负债。这些举措旨在降低机构的融资成本，提高其盈利能力。

写字楼资产被抛售，商改住成收购动因。在此期间，共有11起并购事件被收录进观点指数，披露金额为149.73亿元，资产类型主要为办公楼等。同时，8起主要挂牌事件也被记录下来，披露金额为65.95亿元，资产类型主要为写字楼等。报告期内，资管机构开始收购办公楼资产，用于改造成租赁住房，这可能成为未来办公楼资产收购的一个动因。

根据Wind数据显示，截至2023年9月6日，今年已经发行了38单CMBS，总发行金额为658.46亿元。相比去年同期，发行数量和金额分别减少了39.68%和37.57%。此外，发行利率平均为2.19%，同比上升了6.3%。观点指数收录的主要ABS项目有5单，总金额为202.78亿元，其中包括华润置地、复星和金融街等企业。这些企业通过发行CMBS来筹措长期资金，一方面可以提前收回前期的大额垫资，另一方面可以降低长期资金的融资成本。

监管层正在推进消费基础设施公募REITs的立法建设，多家零售业态发展商也在报告期内发布了其申报公募REITs的计划，其中包括印力、华润置地和万达等企业，底层资产标的则涉及上海、杭州、青岛等地。然而，随着公募REITs的常态化发行，一些问题也逐渐浮出水面。为此，证监会将加快推进相关的立法出台，以规范公募REITs市场的运作。

为了筹集更多资金，该机构正在寻求扩大募资范围的方式，并且希望能够以更低的成本获得资金。

在前三个季度，观点指数收录了27起地产资管融资事件，总金额达到了3866.92亿元。这些融资类型包括债券、股票再融资以及基金募集。值得一提的是，资管公司设立的基金主要募集国际资本，如国家养老金和主权基金，并且将主要投向大中华区域。此外，在香港上市的机构也积极吸引国内外资金。

在过去的一段时间里，基汇资本成功地募集了30亿美元的基汇房地产基金VII。这个基金是一种机会型投资基金，主要关注大中华区和亚太地区其他国家的资产，包括写字楼、零售和酒店等不同类型的资产。

基汇房地产基金VII的投资者包括了一些国家主权财富基金、捐赠基金、养老基金和一些顶级机构投资者，这些投资者能够提供长期稳定且成本低廉的资金。基汇资本专注于在大中华区进行投资，以规避欧美商业房地产市场的风险。相比于欧美商业房地产市场，大中华区的投资市场风险较小，因此基汇资本的投资策略更加稳健。

除了基汇资本之外，领展也在积极寻求全球市场的资金支持。今年初，领展已经成功募集了165.72亿元的资金。现在，领展又向香港联合交易所有限公司申请批准50亿美元（约365.3亿元人民币）的有担保欧洲中期票据计划。这笔融资将于2023年8月25日起计为期12个月，仅向专业投资者发行债务证券的方式上市。据惠誉评级公司表示，领展自完成供股后，信贷指标有所改善。按净债务对投资物业价值衡量的贷款价值比率从2022年9月底的22.7%降至2023年3月底的19.7%。这一比率远低于惠誉考虑采取负面评级行动的30%水平。

欧洲中期票据是一种融合了贷款和债券的金融工具，它能够以短期资金的滚动方式满足中期资金需求。这种票据的利息支付低于一般的中期债务，因为借款人只需支付短期资金所需要的利率。此外，欧洲中期票据不需要支付承销费用，这也降低了成本。最近，一笔365.3亿元的欧洲中期票据发行，可以用于置换领展大量的浮息负债，同时降低付息规模。总的来说，欧洲中期票据是一种非常有吸引力的金融工具，它能够帮助借款人降低成本，满足中期资金需求。

此外，还有其他香港本地商业发展商积极寻求融资。

观点指数认为，恒隆地产和太古地产都计划发行约286亿元的中期票据。恒隆地产和太古地产都是知名的房地产开发商，但太古地产在内地市场表现更为活跃，持续看好内地市场，并积极实施其1000亿港元的投资计划。据预测，到2023年上半年，太古地产在中国内地零售物业租金收入总额将上升30%，达到20.42亿港元。在内地办公楼方面，太古地产旗下的广州太古汇办公楼和北京颐堤港一座的出租率维持在92%的高水平，上海香港兴业中心一座和二座的出租率为98%。

白德利主席表示，太古地产一直将中国内地和东南亚视为其核心投资计划的重要组成部分。多年来，太古在这些地区一直拥有良好的投资渠道。去年，太古公布了1000亿港元的投资计划，旨在在香港、内地和东南亚开展一系列新项目。目前，太古地产对这些地区的未来充满信心。

近期，一些写字楼资产被抛售，而商业改建为住宅的收购需求却在增加。这种现象的背后有多种动因。

首先，随着城市化进程的加速，城市人口不断增加，住房需求量也在不断攀升。而商业改建为住宅，可以快速增加城市住房供应，满足市场需求。

其次，商业改建为住宅的收购价格相对较低，而且改建周期短，可以快速实现资产升值。这也吸引了一些投资者的眼球。

最后，一些写字楼资产的租金收益率较低，而商业改建为住宅后，租金收益率有望提高，这也是一些投资者选择收购的原因之一。

总的来说，商业改建为住宅的收购需求在不断增加，这也为写字楼资产的抛售提供了新的出路。

在这段时间内，观点指数收录了11起并购事件，总金额为149.73亿元。这些并购涉及的资产类型包括购物中心和办公楼等，而并购标的则主要位于北上广深以及香港。值得一提的是，北京成为购物中心资产并购的主要地点，而上海则成为写字楼资产并购的主要地点。

据报道，博枫在报告期内完成了一项位于上海市静安区的租赁住宅项目的收购。该项目名为静安聚源大厦，之前由朗诗寓运营。该项目的地上建筑面积约为1.8万平方米，未来将提供大约280套高品质租赁住宅，并计划于2024年推向市场。

面对全球办公室市场的不景气，博枫公司决定将业务重心转向中国的租赁住房市场。他们计划将一些写字楼改建成租赁住房，这或许会成为他们在中国市场上的新的增长点。

中国内地的办公楼市场空置率居高不下，许多写字楼资产被摆上拍卖架等待拍卖，折价幅度创历史新高。在这个背景下，博枫公司决定开展写字楼收购改造业务。这一举措不仅可以以低价入手写字楼资产，还可以将其改造成公寓进行出租，符合国家政策。此外，博枫公司还计划在未来通过公募REITs退出，以回收资金。这一举措将有助于提高博枫公司的资产回报率，并为投资者创造更多的价值。

在这个报告期内，观点指数收录了8起主要的挂牌事件，这些事件涉及的披露金额总计为65.95亿元，资产类型主要是写字楼和购物中心，而这些标的的位置主要分布在重庆、上海和深圳等地。值得注意的是，其中大多数是通过网络拍卖进行的，但是也有多起流拍的情况发生。对于那些流拍的资产，它们的折价程度相对较高。

吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名合作伙伴计划出售位于上海市虹口区的吉汇大厦。吉汇大厦原名虹口SOHO，2017年被SOHO中国以35.73亿元的价格（高出成本53%）出售给了上述企业。吉汇大厦位于上海市四川北路商圈，于2015年年底竣工，总建面约9万平方米，可租面积约7万平方米，是一个集办公和商业于一体的综合体。

吉宝在中国的办公资产交易并不是第一次。在2018年，吉宝旗下的首峰亚洲宏观趋势基金三期与安联不动产合作，以4800万美元的股权对价收购了上海的新湾财智中心。一年后，吉宝再次以4.93亿元的价格收购了上海张江微电子港3号楼。吉宝对这些项目进行了改造和出租，以满足张江园区内企业对办公空间的需求。

根据戴德梁行的数据显示，今年上半年底，北上广深的甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，相比去年底，这些数字都有所上升。这表明写字楼市场的形势并不乐观。在这种情况下，吉宝公司决定抛售办公资产，并将业务重心逐渐转向仓储、养老和数据中心等领域。这一决策旨在寻找更为有利的商业机会。

开发商发行商业抵押支持证券（CMBS）以回收资金。

在这段时间内，观点指数收录了5个主要的ABS项目，总金额为202.78亿元。这些项目涉及到了华润置地、复星和金融街等企业。

根据Wind数据，截至2023年9月6日，今年已经发行了38单商业地产抵押支持证券（CMBS），同比减少了39.68%。总发行金额为6584.6亿元，同比减少了37.57%。发行利率平均为2.19%，同比上升了6.3%。

华润置地在CMBS发行锐减的当年成功发行了太原万象城类REITs，计划募集资金80亿元，首期募资43.58亿元。该REITs的优先A级占比48.99%，募资21.35亿，发行利率为3.3%；优先B级占比9.98%，募资4.35亿，发行利率为3.49%；优先C级占比8.99%，募资3.92亿，发行利率为3.60%；权益A级占比16.36%，募资7.13亿，期限不超过5年；权益B级募资6.83亿元。总体来看，该REITs的发行规模较大，且各级别的发行利率均较为优惠，预计将受到投资者的青睐。

华润太原万象城是华润华北区域最大的商业项目之一，近日有消息称，华润置地（成都）有限公司计划挂牌华润置地（太原）有限公司100%的股权。这一举措旨在为太原万象城的资产证券化铺平道路。北京产权交易所在今年4月3日披露了这一消息。

金融街近期宣布成立海伦中心CMBS和金融大厦CMBS，募集规模达到43.7亿。上半年，金融街的物业租赁业务营业收入为8.90亿元，同比增长10.05%；毛利率为89.36%，较去年同期上升1.30个百分点。金融街的投资性房地产余额为394.86亿元，长期有息负债余额为663.53亿元。这些投资性房地产为金融街发行CMBS提供了基础，也为其带来了大量的长期融资资金，并有效降低了长期负债成本。

一些公司因为资金流动性的问题，一直在通过商业抵押贷款证券（CMBS）来回收资金。

复星投资有限公司计划发行总额为人民币80亿元的资产支持专项计划，用于支持外滩金融中心S2栋第1-8期的项目。该计划类似于REITs，发行人为复星投资有限公司，其母公司为复星国际。在复星国际的2023年中期业绩会上，管理层表示未来的发展将更加注重全球化能力的建设，继续退出重资产并降低负债，以轻资产运营为主，并聚焦于研发与创新创意。

据报道，复星国际在其业绩报告中也提到了退出2023年非战略和非核心资产的计划。在报告期内，该公司已经成功退出了一些资产，总计回流现金超过140亿元。此外，在合并报表层面，复星国际也成功退出了其他资产，回流现金超过200亿元。这些举措在一定程度上提高了公司的内部资金流动性。

监管层正积极推进消费基础设施公募REITs的立法建设，以促进该领域的发展。这种新型投资工具将为投资者提供更多选择，同时也将为消费基础设施领域的企业提供更多融资渠道。这一举措有望进一步推动我国消费领域的发展，为经济增长注入新的动力。

在最近一段时间内，一些零售开发商发布了他们的消费基础设施公募REITs的申报。这些开发商包括印力、华润置地和万达等企业，他们的底层资产标的地点分布在上海、杭州、青岛等城市。

百联股份宣布计划在上海又一城购物中心项目推出公开募集基础设施证券投资基金（REITs）。该公司认为，这一举措将有助于实现运营模式的转型，从“重”向“轻”转变，更好地利用存量资产，获得更多流动资金，进一步丰富公司的业务结构，推动公司的战略转型。

据透露，万科正在积极探索发行商业地产REITs的可能性。据悉，该公司旗下商业地产公司印力集团正在负责该项目，底层资产为杭州的一处购物中心。目前，该项目正处于首批申报阶段。此外，万科还在考虑将上海的项目进行公募REITs上市。

华润置地即将推出首批消费基础设施公募REITs，底层资产为该公司持有的青岛某购物中心，资产运营及物业管理方为华润万象生活。目前，该公司已经成立专项的项目公司，并进行资产重组，以为下一步设立ABS资产支持计划及最终的公募基金发行、上市做准备。与其他公司不同的是，华润置地的筹备工作已经进入尾声。

国家发改委正在积极推进消费基础设施公募REITs，以促进消费领域的发展。据悉，各地已上报了一批民间投资基础设施REITs项目，包括消费基础设施、仓储物流、产业园区等多个行业类别。国家发展改革委正在努力向证监会推荐更多符合条件的民间投资项目。此外，天津已出台政策，完善消费基础设施建设支持政策，加强金融对消费领域的支持，支持符合条件的相关基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）。这些措施将有助于促进消费领域的发展，提高消费者的生活质量。

然而，需要注意的是，内地公募REITs的发展仍不够成熟，特别是消费类基础设施公募REITs存在多个发行难点，相关法律也尚未完善。周小舟是在7月6日的一次活动中表示，REITs试点阶段采用了“公募基金+资产支持证券”的契约型产品结构，这是在现有法律制度条件下的一种积极探索和有益创新。经过三年多的试点实践，REITs的发行和交易等各项制度初步经受住了市场检验。但是，随着常态化发行的深入推进，市场规模逐渐扩大，亟需加快推进REITs专项立法。

据上述人士所说，全球市场上存在公司型和契约型两种组织形式。为了提高REITs治理效率并优化产品结构，需要加快建立法律制度体系，以包容契约型REITs和公司型REITs。

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