在中国，上海虹桥被房地产企业视为一个极具吸引力的地方，没有其他地方可以与之相媲美。

根据2017年虹桥商务区管委会的数据，超过100家国内排名靠前的地产开发企业总部和上市公司区域总部已经入驻了商务核心区，这一数字占到了入驻企业总数的近10%。

这是地产行业辉煌的证明。

大批房企开始向一线城市进军，他们希望通过淘金、上市和扩大规模来实现自己的发展目标。对未来充满信心的他们已经不再满足于租赁，而是开始兴建自己的写字楼和商业大厦。

目前，这些房地产企业正在迅速撤离，就像潮水退去一样。

最近有消息称，旭辉和中骏两家房地产公司计划出售位于上海虹桥的一栋写字楼。一位旭辉内部人士向《凤凰WEEKLY地产》证实了这一消息。

近年来，许多企业开始采取战略性的收缩举措，其中包括出售上海的写字楼或总部，甚至有一些企业直接从上海撤退，回到它们的发源地。

就像《纽约之夜》中杰克的感慨，在纽约就是这样，你可以一夜之间拥有一切，但一夜之间也可以一无所有。

自古以来，我们常常看到新人笑，而很少见到旧人哭泣。在繁华的上海滩上，虹桥地区一直是房地产企业梦寐以求的发展之地，同时也为其他行业提供了机遇。如今，新的企业正纷纷涌入，新的历史也正在这里书写。

卖掉办公楼，“但不会撤离”

上海虹桥在房地产行业的地位，可以类比于耶路撒冷在西方的地位。

因此，当房地产企业陷入困境时，他们最大的希望就是能够迅速变现他们的资产。

2022年11月22日，晶科能源成功收购了富力旗下的上海虹桥富力中心T3整栋写字楼，交易金额为7.07亿。

不仅仅是在虹桥，上海佳兆业金融中心位于陆家嘴的项目也在去年开始出售，标价为30亿。

根据《凤凰WEEKLY地产》的报道，旭辉集团计划以超过14亿元的价格将上海恒基旭辉中心的两栋办公楼整体出售。这两栋物业位于上海虹桥商务区，报价分别为5.5亿元和8.8亿元。

一位匿名的旭辉内部人士向《凤凰WEEKLY地产》透露：“如果我们决定出售这个楼，我们计划将整个团队搬迁到隔壁楼，这个楼距离我们目前的位置只有1分钟的步行路程，而且这个楼也是我们自己的，我们也在考虑将其出售。”

该人士表示，他们出售项目的目的是为了增加流动资金，但他们强调他们并不打算撤离上海，因为他们在2000年就在那里注册了。

根据上海虹桥商务区招商平台的最新信息显示，恒基旭辉中心目前有一处可出租的面积为1300平方米的商务空间。租金为每平方米每天4.8元。

尽管去年还被誉为“五朵金花”之一的旭辉房地产公司，实际上并没有过上好日子。

根据华泰地产统计的2023年前两个月房企销售排名，旭辉在这段时间内实现了128亿的销售额，与去年同期相比下滑了23.4%，在排名中位列第19位。

然而，旭辉计划的“23旭辉MTN001”中票一直没有发出，这引起了市场上许多猜测。

该中票的发行规模不会超过20亿元，期限为3年。中债信用增进将提供全额无条件不可撤销连带责任担保。询价区间为2.80%至4.30%。债券的募集资金将用于项目建设和偿还境内有息债务。

经过一个多月的时间，旭辉集团和主承销商对于中债增担保函的发行计划进行了调整。他们决定将发行时间从1月10日推迟到1月18日，并将发行规模调整为不超过15亿。然而，令人遗憾的是，到目前为止，这笔中票仍然未能发出。

香颂资本执行董事沈萌在接受《凤凰WEEKLY地产》采访时表示，尽管地产行业政策不断释放，但消费端的回暖仍然有限。这就意味着供给端融资的风险将会增加。毕竟，无论利息有多低，还是需要和本金一起偿还。如果地产销售不顺利，投资者就不会积极参与。

他觉得，当前房地产企业在市场化融资方面仍然面临着很大的挑战。

去年，旭辉计划出售其持有的永升服务23.21%的股份，以筹集大约20亿港币的资金。

一位知情人士向《凤凰WEEKLY地产》透露：“据我所知，旭辉地产之前已经与华润等企业进行了初步洽谈，目前已进入第二轮谈判阶段。这次谈判由林中亲自主持，目前正在对潜在买家进行筛选。”

从这可以看出，旭辉在短时间内出售资产来度过困境，也只能是无奈之举。

根据另一位了解旭辉内情的知情人士透露，林中在去年底前往香港商谈海外债务重组的事宜。最近，他已经返回内地，并准备在北上广深等几个主要城市展开项目路演。

东方资产近日宣布与旭辉集团达成了一项战略合作协议。根据协议，东方资产将协助旭辉进行资产处置、资产盘活、项目并购重组，并提供金融支持。这一合作旨在帮助旭辉集团更好地优化资产结构，提升企业价值。

许多人相信，这是旭辉在黑暗中的一线曙光。

除了旭辉，还有一家名列TOP30房企的骏集团也计划出售上海中骏广场二期的3栋物业。据传闻，这次出售的总报价约为25亿元，出售单价约为5万元/平方米。

中骏成为2023年首批获得中债信用增进投资股份有限公司支持、成功发债的民营房企之一，这是一项重要的里程碑。然而，穆迪预计，2023年中骏的合同销售额将同比下降约10%，预计约为530亿元人民币。这对公司的经营现金流和流动性将带来一定的压力。与此同时，2022年中骏的合同销售额同比下降了44%，达到了590亿元人民币，这也是一个令人担忧的数据。公司需要采取措施来应对这种疲软的销售情况，以确保经营的稳定和可持续性。

另外，中骏集团控股面临着2023年和2024年上半年大量债务到期的压力。其中包括10亿美元的离岸债券、5.4亿元人民币的在岸债券以及一些离岸银行贷款。

曾经的地产一条街，“挺凄凉的”

与那些通过出售资产来争取时间的房地产公司相比，还有一个令人不忍的事实是，许多房地产公司正在逐渐离开上海市场。

根据高力国际的数据，2022年四季度，虹桥商务区的写字楼空置率高达15.9%。这一数据显示，虹桥商务区的写字楼市场面临一定的挑战。

一位旭辉内部人士表示，虹桥地区的房地产企业已经不多了，这让人感到有些凄凉。

回到2010年的9月，虹桥商务核心区的首批两幅地块6号地块和8号地块通过公开招标的方式进行了出售。

最终，瑞安房地产以31.88亿元的价格成功竞得6号地块，楼面价为1.37万元/平方米，这标志着虹桥商务区核心土地出让的竞争正式开始。

自2010年9月至2011年11月，核心区一期的首批商用地块全部成功出让，总成交额超过200亿元。与此同时，知名房地产企业万科、万通、龙湖等也开始在虹桥地区落地。

随着虹桥商务区版图的不断扩大，各地的房地产企业纷纷涌入，其中闽系房企成为其中的重要力量。他们希望通过在上海设立业务，进一步扩大在长三角地区的影响力，这片自古以来就是中国富庶之地的地区。

2019年，虹桥商务区迎来了房地产企业的高峰时期。据初步统计，近10家房地产企业在这里设立了上海总部，其中包括蓝光发展、祥生控股、三盛集团等知名企业。虹桥商务区已经成为一个集聚了40多家房地产企业的热门地区，形成了一个独特的“地产一条街”。

这些房企的共同目标是利用这座金融都市的优势，迅速扩张规模，壮大实力，并通过多元化发展进一步获得更多资金。许多房企借此机会实现了跨越式发展。

尽管他在陌生的地方找到了家的感觉，但是聚会终究会有结束的时候。

近两年来，上海房地产市场出现了一系列房企撤离的现象。其中，弘阳房地产回到了南京，蓝光房地产回到了四川，祥生房地产回到了杭州。最近，云南的房企俊发也加入了这一行列，他们在今年将在上海唯一的项目出售。

“在行业下行周期中，许多企业选择战略收缩，这是一种正常的选择。而且回到企业所在地，不仅可以控制成本，还能更有效地利用当地资源，帮助企业度过困难时期。”一位开发商对《凤凰WEEKLY地产》表示。

这些房地产企业来到时大多数都是百亿级别的规模，他们怀揣着冲刺千亿的梦想，而其中许多企业也成功实现了这个目标。然而，当他们离开时，除了带走千亿的销售额，他们还面临着沉重的债务负担和未知的前景。

不见旧人哭

随着房地产企业的撤退和停止活动，新的参与者正在进入市场。

2023年初，《上海虹桥国际中央商务区国土空间中近期规划》正式推出，在巩固提升原有“大交通”“大会展”“大商务”三大功能的基础上，增加“大科创”功能，更好提升产业高度、增加要素密度、拓展开放深度。

在新签约进入虹桥的企业中，房地产企业的身影已经变得十分罕见。

根据最新数据显示，2022年，虹桥镇成功引进了57家重点企业，总投资额达到了24亿元，同时也为当年创造了8129万元的税收收入。这些重点企业的落地，也为蔚来汽车、长鑫存储、罗克韦尔、SK海力士、君智集团、万物安睡等一大批数字文创产业项目的发展提供了有力的推动。

虹桥国际中央商务区

根据世邦魏理仕报告的数据显示，2020年虹桥商务区的主要租户包括房地产行业占17%、制造业（汽车）占16%和TMT行业占11%。然而，到了2023年，虹桥商务区的主要租户结构发生了变化。消费品制造业占比达到了14.7%，TMT行业占比为14.3%，而房地产行业的占比则降至11.4%。

对于目前处于困境中的地产企业来说，恢复销售是它们重建信心的关键。

沈萌指出：“地产行业的低迷局面还没有结束，除了一些迫切需要购房的人外，其他人对购房的意愿都不强烈。即使是改善型购房，也需要先卖掉一套房子再购买新的，而且现在一些改善型需求会考虑推迟消费。”

尽管数据显示经济正在回暖，但2023年前2个月的销售额仍然没有好转。国有企业和央企都取得了增长，但民营企业的销售额却全面下滑，只有龙湖和滨江两家企业实现了增长。

此外，预计到2023年，房地产企业仍将面临较大的偿债压力。根据中指研究院的数据显示，2023年第一季度将迎来偿债高峰。其中，约有400亿元的信用债和近700亿元的海外债将到期，这些债务主要来自于处于困境中的房地产企业，占到第一季度到期债务的40%。

2023年的春天已经到来，然而目前来看，房地产企业仍然面临一些困难。