昨天有一位客户来访，对浦东地区并不感冒：就算御桥那里的房价降一半，我也不会考虑购买。

然而他拒绝了，但是有其他人愿意出价，最终以10万以上的价格成交。

现在越来越多的现象是人们彼此之间缺乏理解。

在过去的30年里，上海的人口数量增加了一倍，城市的面积也扩大了一倍以上。随着人口和土地的增加，人们的想法也变得更加多样化，城市的不同区域之间也出现了明显的差异。因此，相互之间的理解和沟通变得更加困难，这也是很正常的现象。

大致而言，上海目前存在三种不同的社会环境，每种环境下居民的需求和诉求都有所不同。

每个人都是一本书，大部分人却只看到了封面。

01

浦东和浦西客户之间存在明显的理解障碍。

这样说的人，一般居住在浦西市区，周围环境要么是高楼大厦，要么是梧桐树林，享受着全国一流的科教文卫资源，这些都是上海独特的特点。

江浙居民对上海的印象各不相同，有些人会到上海看病，有些人则会欣赏上海的夜景航拍。

上海的特质在于体会到的不同。

尽管御桥这里还算不错，但与浦西市区相比，资源还是有所不足的；

城市环境非常复杂，周围还有许多汽车销售店和工厂，稍微走一段路就能到达城市和乡村的交界处。

御桥核心区环境

御桥周边环境

浦西客户可能无法理解这个地方的价值，因为它售价高达10万。

上海的浦东和浦西之间的差距越来越大，有时候甚至让人感觉像是两个完全不同的城市。这也反映了上海作为一个城市的规模实在是太大了。

就好像北欧国家也难以理解为什么中国的房价如此之高。

实际上，浦东和浦西的定位存在着本质的差异。

在浦东开发初期，主要的任务是确定产业定位，旨在向全球市场敞开大门，引进国际一流的产业类型。

浦东新区的四大支柱产业是陆家嘴金融和服务业、张江互联网和生物医药、金桥制造业以及外高桥化工和航运。

尽管联洋等居住区已经规划，但是它们的居住定位并不明确。

至今，浦东的土地拍卖仍以产业用地为主，而住宅用地则非常有限。

上海浦东地区的商品住房供应仅占全市的20%左右，与该地区的经济总量和人口占比不相符。

浦东的土地资源非常丰富，特别是在南汇合并之后更加充足。

由于土地资源丰富，租金较低，企业更容易被吸引，因此浦东在产业方面显然占据了优势。

浦西地区获得了大量的住宅用地指标，甚至黄浦区也分得了不少。

福佑地块在拆迁过程中耗费了超过500亿元的资金，但最终仅以100多亿元的价格出售。

即将上市的福佑地块将推出顶级住宅、商业和写字楼，这将进一步提高黄浦区的宜居性。

尽管成本高昂，但我们仍然决定对浦西进行改造，以便在该地区提供更多住宅指标。

尽管浦东的产业越来越发达，经济总量也在不断增长，但是居住水平却一直落后于浦西，这已经成为了一个不可忽视的问题。

但是房价却不低。

年轻人的加入成为了浦东经济增长的重要推动力，使其持续保持全市第一的地位。这些年轻人中不乏高收入群体，他们的贡献也是不可忽视的。

许多购房者只能在浦东购买房产，因为他们是楼市的主力，但由于工作原因被束缚在浦东。

你提到虹口和杨浦的性价比很高，但是如果你住在虹口凉城，上班又在张江，这样的选择可能不太现实。

所以浦东房价被推高。

你们无法理解的原因是因为你们有选择的权利。

02

闵行和浦东一样，都是上海市的行政区之一。

这两个区域最初是农田，因此开发相对容易。30年前，这些区域成为了国外工厂和研发总部的主要承接区域。

仅莘庄工业区就有数十家世界500强企业，2021年该工业区的税收总额达到了137亿元，相当于五角场副中心税收总额的3.7倍。

闵行区的财政收入在上海市中排名第二，是对上海经济做出最大贡献的区域之一。

然而闵行地区缺乏高层建筑。

在上海的前50座高楼中，闵行并没有一座高楼。

闵行地区的商务氛围相对于市区来说还有很大的提升空间。目前，只有莲花路和莘庄商务区有少数几栋办公楼，而且规模较小。

其实浦东何尝不是。

除了陆家嘴和前滩这两个近期开发的区域，浦东其他大片区域的面貌与闵行区别不太明显。

实际上，当浦西的客户提到浦东时，他们通常只是指陆家嘴一带，而对于其他地方并不了解。

汤臣一品在陆家嘴的售价很高，这点浦西的居民都能够理解。实际上，陆家嘴更像是属于浦西的一部分。

近年来，浦东地区开始加快升级转型，着手打造副中心。其中，张江双子塔的规划也逐渐浮出水面。

上海的城市环境并不仅仅是江浙地区厂房密集的代表，它还有许多其他的特点。

此外，闵行和浦东地区的科教文卫资源也相对不足。

商业资源是最容易被复制的，闵行区的人均商业面积已经相当不错，但是商业定位却还不如市区。

在评估一个片区的消费定位时，我们通常会以首店数量为指标。然而，最近的数据显示，闵行地区在这方面表现全面落后，而浦东地区除了陆家嘴和前滩，其他地区都没有上榜。

这表明闵行、浦东大部分地区仍然被定位为产业区，就像以前的农田一样，是劳动的场所。

夜幕降临，需要返回市区居住。

前滩之所以具有如此大的影响力，是因为它的定位与浦东其他地区不同。它不仅是一个顶级的产业区，还是一个顶级的生活区，与浦西平分秋色的居住区相媲美。这种独特的定位使得前滩成为了一个独一无二的地方，吸引了大量人才和企业前来发展和生活。

闵行区拥有许多类似的地方，这也是该区急于打造莘庄商务区的原因。

有人认为这种情况不公平，因为闵行区和浦东新区贡献了超过三分之一的财政收入，但是他们享受的生活配套却远远不如其他地区。

实际上，闵行和浦东之所以经济发达，是因为当地拥有大量廉价的产业用地，这是两地经济发展的重要支撑。

此外，浦东、闵行等地区也在不断发展壮大。随着张江副中心、金桥副中心的建设成功，城市化的边界也向中心地带推进。

当届时浦西居民说不理解浦东时，他们指的是浦东中环外的区域。

03

我们之前提到的浦西，通常指的是黄浦、老静安、北徐汇、东长宁等高档地段。

这些地方要么是保留了上海独特文化风貌的区域，代表着上海的文化传承；要么是高耸入云的大楼林立，是上海最繁华的商业中心。

无论在哪个国家，文化中心和商务区都是房价最高的地方。这些地区通常拥有最先进的设施和最好的服务，因此吸引了大量的人们前来居住和工作。在这些地区，房价往往比其他地区高出很多，但是人们仍然愿意支付高昂的价格，因为这些地区提供了无与伦比的便利和舒适。

这里的房价上限很高，所以选择这里是明智的。

然而，在中产阶级居住区，房价的逻辑则完全不同。以浦东为例，房价的变化与当地产业的发展密切相关。

除了陆家嘴，浦东大部分地区都还不够发达，不存在明显的地段等级之分。这些地区大多数都是从农田发展而来，缺乏文化底蕴。

浦东的逻辑是，居民收入高的地方房价也相对较高。

当然，浦西市区也有其独特的特点和面貌。

并非所有地段都被划分为风貌区，也并非所有地段都被改造成了高端商务区。

在浦西地区，许多工人新村建立起来。这些新村的起点并不高，因此很难有机会参与旧城区的改造。

福佑地块动迁可使黄浦花费500亿元；K11计划将新世界大厦改造，需要大量资金；新天地广场将太平洋百货改造，以确保淮海路始终保持时尚前沿。

这种勇气和财力，并非每个地区都能拥有。

许多工人新村，如今已经有数十年的历史，其中包括普陀、杨浦和虹口等地。这些新村一直保持着当初的面貌，至今仍有当时的工人们居住其中。他们已经成为了这些新村的老爷爷们。

这些曾经辉煌的工人新村，曾经是工人爷爷们的聚居地，如今却已被时代所淘汰。

随着新兴产业的不断涌现，老旧产业逐渐式微，工人们的地位也在不断下降，许多工人新村也逐渐变成了老旧破败的住宅区。

很多人对于全国居民收入提升的数据持怀疑态度，认为这些数据是虚假的。他们常常会问：“我工资怎么没涨，怎么看不到这个提升？”

尽管你的工资没有涨，但这并不意味着你的职业前景没有发展空间。现在社会上涌现出了许多新的职业岗位，这些职位的收入也相对较高。

有时候，时代的进步并不取决于个人的努力。

这些被时代遗忘的地方，几乎没有任何发展机会。

大型工厂在闵行和浦东地区需要大片的空地，但是现有的土地资源已经不足以满足需求。

华为在青浦购买了3000亩土地，而在杨浦、虹口和普陀等地是否也会有类似的购买行动呢？

为了发展市区的第三产业，需要建设地标型商务区和地标性办公楼。这些项目需要投入大量资金，达到数百亿的天量级别。然而，这些资金并没有用于改造工人新村集中的区域。

因此，这里的居民和房屋都在逐渐老化。

全国人口老龄化严重，60岁以上老人占比高达18.7%，而上海更是高达23.4%。

在上海虹口区，33.2%的人口年龄在60岁及以上。

在路上碰到了三个人，其中一个是一位年过六旬的老人。

这些地方是上海的历史遗迹，见证了这座城市的过去。

大多数地区的上海人都说普通话，但在虹口的一些地方，水果店和菜市场仍然以上海话为主要语言。

这里的居民对浦东、闵行不太了解，也不太明白为什么江景房那么昂贵。

04

以行政区划来划分城市面貌并不十分准确，因为现代化的区域在不同的行政区中也存在。例如，虹口区也有现代化的北外滩，杨浦区也有五角场。

或许可以这样表达：同一个城市的不同区域也有着明显的差异，比如在上海，莘庄和吴泾在闵行区内部也存在着明显的差别。

这三个标签的引入，使得我们在分析楼市时有了明确的方向，更加容易理解房价的波动。

虹口北部的“老公房”房价涨的慢的原因可能有以下几点：

1. 地理位置相对较偏远：虹口北部的“老公房”位于市中心的偏北地带，与市中心的商业区、交通枢纽等相对较远，因此地理位置的相对偏远可能是导致房价涨幅较慢的原因之一。

2. 建筑年代较久远：虹口北部的“老公房”大多建于上世纪50-70年代，建筑年代较久远，房屋的设施、装修等可能相对落后，因此房价涨幅较慢。

3. 市场需求较低：虹口北部的“老公房”大多为老旧小区，周边的配套设施、商业环境等相对较差，因此市场需求相对较低，导致房价涨幅较慢。

4. 政策因素：政府对于老旧小区的改造、拆迁等政策可能会影响房价的涨幅，如果政策不利于房价上涨，那么房价涨幅就会相对较慢。

这里缺乏像浦东、闵行这样的产业聚集区，也没有像黄浦、静安这样的商业中心吸引全国消费者，那么如何实现增长呢？

当地居民以退休工人为主，他们的退休金可能已经多年没有涨过。

他们的优势在于作为上海市区的一部分，他们是上海三大地标之一。因此，当大盘上涨时，他们始终能够带动整个市场。

你现在已经理解其他地区房价的逻辑了，对吧？

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编辑∣环线咨询

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