大印国际-招商中心

作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 夏县明

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

即将完成改造入市的是北京的又一宗大型城市更新项目。

颢腾投资是一家鲜为人知的投资公司，他们背后支持着位于南二环边的京印国际中心项目。这座商办综合体共有12层，地上12层，地下2层，总建筑面积约13.7万平方米。经过全面的装修改造，该项目已经完成，并计划于10月份正式入市。京印国际中心的目标是成为北京南站区域的新地标，为该地区带来新的活力和商业机会。

“老典型”到底能不能讲好新故事，这是一个值得探讨的问题。在过去的故事中，我们经常看到一些经典的情节和角色，它们深入人心，让人难以忘怀。然而，随着时间的推移，观众对于这些故事的熟悉程度也在逐渐增加，他们对于新的故事情节和角色也有了更高的期待。

对于“老典型”来说，要讲好新故事并不容易。首先，它需要在保持原有故事的基础上进行创新，给观众带来新鲜感。这需要编剧和导演们具备创新的思维和敏锐的观察力，能够捕捉到观众的兴趣点和需求。

其次，讲好新故事还需要有出色的演员和团队的配合。他们需要通过精湛的表演和专业的制作，将新故事中的角色和情节展现得淋漓尽致，让观众产生共鸣和情感连接。

最后，讲好新故事还需要有观众的支持和认可。观众是评判一个故事好坏的最终裁判，他们的喜好和反馈将直接影响到故事的口碑和成功与否。因此，故事创作者需要不断倾听观众的声音，不断改进和完善故事的内容和表达方式。

总的来说，虽然“老典型”在讲好新故事方面面临一些挑战，但只要有创新的思维、出色的演员和团队的配合，以及观众的支持和认可，它们仍然有能力讲好新故事，给观众带来新的惊喜和感动。

敢做国美的接盘侠

首先，让我们先了解一下这个项目的曲折经历。

根据经睿和智库的调研结果显示，京印国际中心经历了多次更名和改造。最初，京印国际中心的前身是北京悦秀城项目。而北京悦秀城的起源可以追溯到大康国际鞋城。

大康国际鞋城是一家以鞋类批发为主的商城。在2003年，北京大康国际鞋城有限公司被国美收购，并由国美旗下的鹏润地产集团负责开发和经营。大康国际鞋城开业后，迅速成为亚洲最大的鞋类专业批发市场。然而，由于经营困难，该商城在2011年2月宣布停业关闭。

经过两年的闲置，北京的低端批发市场不再符合当地的产业定位。因此，该项目进行了转型升级，成为了名为“国美生活广场”的新商业综合体。为了满足消费者的需求，该广场引入了餐饮、电影院等多种业态。这使得它成为了国内首家将批发和零售结合在一起的商业综合体。后来，该广场更名为“U-SHOW悦秀城”。这一转型和改名的举措旨在为消费者提供更多元化的购物和娱乐体验。

然而，尽管悦秀城位于北京南站附近，周围有大量居民，但事实证明它无法重振皮鞋城的命运。一些周边居民反映，自从悦秀城于2015年9月试营业以来，商场一直缺乏人气，氛围冷清。商场的出租率一直维持在接近半空置的状态。经过4年的经营，悦秀城再次停业，国美也决定将其打包出售。

2020年8月，颢腾投资成功引进了境外投资人作为有限合伙人（LP），并以约40亿元的总投资额从国美手中接手了该项目。每平米的单价接近3万。

商业改写是一种将现有内容进行重新创作和改进的方法，以提升资产的价值。通过商业改写，可以使原有的内容更加吸引人、有趣、有用，从而吸引更多的目标受众，提高资产的价值。

商业改写可以通过多种方式实现，例如改变内容的表达方式、调整内容的结构和组织方式、增加新的信息和观点等。通过这些改变，原有的内容可以更好地满足目标受众的需求和期望，从而增加其吸引力和价值。

商业改写的价值提升不仅体现在吸引更多的目标受众，还可以带来更多的商业机会和收益。通过改写，原有的内容可以更好地适应不同的市场和受众群体，从而开拓更多的商业机会。同时，改写后的内容也可以更好地满足目标受众的需求，增加用户的黏性和忠诚度，从而为资产带来更多的收益。

因此，商业改写可以有效提升资产的价值，为企业带来更多的商业机会和收益。

鉴于批发市场和购物中心无法挽救这个地理位置优越的项目，颢腾投资决定采取更高效的商业改造方式，将其重新命名为“京印国际中心”。新的项目logo充满了新中式风格，寓意着操盘方对这个项目的美好期望。

那么，经过改写的“京印国际中心”，能否成为真正的“北京印章”并扭转乾坤呢？

不动产投资的逻辑是古老而清晰的，地理位置决定未来。现在我们来分析一下项目的天然区位。

关于该项目的投资逻辑，颢腾投资创始人迟淼表示，随着北京交通网络的不断扩张和商业配套的日趋成熟，对于无法承担高租金的大中型企业来说，非传统商务区的高品质办公楼将变得越来越有吸引力。他将京印国际中心与上海虹桥商务区进行了对比，发现了一些相似之处。

从项目所在区域来看，迟淼所选择的对标似乎是合理的：项目位于南二环和北京南站附近，步行即可到达地铁4号线/14号线北京南站地铁站，方便快捷地前往北京首都机场和北京大兴机场。

然而，北京南站与虹桥商务区在北京和上海之间的地位迥然不同。京印国际中心周围主要是住宅社区，老旧小区的比例相对较高。尽管近年来在西南二三环地区出现了许多价值超过10万元的地王项目，但居住人群的工作区域主要集中在金融街和朝阳区。尽管京印国际中心周围的环境正在改变，但商务和商业氛围的形成需要时间，短期内很难有良好的预期。目前，项目运营方的招商目标是吸引需要在北京设立办事处的京外企业，以及那些经常进出北京南站的企业。然而，目前还不清楚这些企业能够占据京印国际中心总面积为13万平方米的多大比例。

此外，据最新的调查研究显示，北京商办市场的投资者普遍遵循一个不成文的规定，即不在长安街投资。近年来，长安街以南地区的商业改造和存量更新项目很少有成功盈利退出的案例。其中包括高和资本投资的高和蓝峰大厦、朗诗青衫大厦等项目。

在面对不菲的收购成本、平均退出时间要求以及高昂的租金水平时，投资人们面临着一系列难题。他们需要在时间、空间和价值兑现三个维度之间取得平衡，以解决京南地区更新的问题。然而，从朗诗青杉资本在今年年中退出朗诗青衫大厦的情况来看，许多在前几年投资于长安街以南和南城商办市场的资产管理机构只能默默承受损失。

图片：京印国际中心

图片来源：颢腾投资官网

图片来源于颢腾投资官网，展示了该公司的品牌形象和业务范围。颢腾投资是一家专注于投资和资本运作的公司，致力于为客户提供全方位的金融服务和解决方案。该公司拥有一支经验丰富的团队，具备深厚的行业知识和专业技能，能够为客户提供高质量的投资建议和风险管理策略。通过与各类企业和机构的合作，颢腾投资致力于为客户创造长期稳定的投资回报。无论是个人投资者还是机构投资者，颢腾投资都将竭诚为客户提供最优质的服务，帮助他们实现财务目标和投资成功。

此外，商业改造的成本也是非常高昂的。以京印国际中心作为一个典型的商业改造项目来说，它的硬件改造确实投入了大量的心思和资金。为了符合区域商业办公地标的形象，京印国际中心对整个建筑外立面进行了大规模的翻新。此外，为了提供更好的采光和办公体验，项目方还对内部结构进行了大规模的拆改，包括开设采光天井，引入低碳环保和数字化的概念等。

根据睿和智库的了解，京印国际中心写字楼部分宣称的租金为10元/㎡·天。考虑到收购成本和高昂的改造成本，这个租金要求自然较高。与京印国际中心项目相邻的瀚海花园大厦的租金则较为低廉，仅在4-6元/㎡·天之间。

从市场的角度来看，这个项目并没有明显的竞争优势。它距离地铁站有4站的距离，离丽泽商务区也只有4公里。与丽泽商务区相比，丽泽区的租金更具有性价比。

目前，丽泽商务区已经初步发展成为北京的新兴金融产业集聚区和首都金融改革试验区。它主要承接金融街金融产业的需求外溢，并形成了更大的产业集群效应。因此，丽泽商务区对于优质企业的吸引力自然更高。

除了产业集群的优势，丽泽地区还具有优质的楼宇设施和相对较低的租金价格。根据最新统计数据，截至2022年7月，北京丽泽桥商圈的写字楼总面积达到229.37万平方米，平均租金仅为7元/㎡·天，写字楼的空置率为42.59%。这意味着丽泽地区还有很大的市场潜力和空间供应。

综合以上分析，作为一个以写字楼为主打的商务综合体项目，京印国际中心在未来将面临基于资产管理逻辑的经营压力。虽然项目所在区域的硬性条件短期内难以改变，但在3到5年（最多不超过7年）的时间内，提高收益率并成功找到接盘者是至关重要的。此外，项目后期的运营能力也将面临巨大的考验。因此，为了应对这些挑战，京印国际中心需要制定有效的经营策略，提高租户满意度，增加租金收入，并积极寻找合适的接盘者，以确保项目的可持续发展。

SDP的不动产投资野望

颢腾投资作为项目的操盘方，具备丰富的背景和经验。

根据颢腾投资官网资料显示，颢腾投资是一家综合型房地产投资管理公司，成立于2017年。该公司由迟淼先生发起设立，迟淼先生曾是美国华平集团的合伙人。颢腾投资专注于投资中国一线城市的优质商业物业，并且还在地产、物流以及与数据中心行业相关的上下游运营管理公司进行投资。

根据迟淼，颢腾投资的核心竞争力之一是资管团队的操盘能力。这个团队由来自大型及上市地产公司的高管组成，他们是明星投资团队的核心成员。

根据其官网的信息显示，颢腾投资目前在北京投资了两个商办项目，分别是京印国际中心和中关村鼎好大厦。尽管在中关村鼎好大厦项目中，颢腾投资的占比不足10%，但作为一家成立不过5年的民间资管机构，能够参与百亿资管项目，这显示出颢腾投资的实力和信心。

底气到底从哪来？

对于国内新兴的不动产资管机构而言，拥有明星投资团队意味着具备强大的募资能力。除了华平出身的迟淼之外，据传闻，颢腾投资团队中还有来自央企地产企业的知名高管。此外，还有一个不可忽视的人物是迟淼背后的高人——ESR的前联合创始人孙东平。根据业内人士和睿和智库的八卦，颢腾投资的英文缩写SDP正是由孙东平拼音的首字母组成。

孙冬平是一位知名的商业人物。他是东久中国的董事长兼首席执行官，同时也是易商红木的创始人之一。在物流地产界，他被誉为大佬。他最为人熟知的是他在2011年与沈晋初以及中国PE界著名的美国华平投资一起创办了“益商”，后来改名为“易商”。随后，他与日本的红木REDWOOD合并，公司更名为“易商红木”。如今，这家公司以ESR的名字风头正劲。

一山难容二虎，孙冬平最终选择离开易商，开始了自己的创业之路。他携手华平，在2014年创立了东久中国，专注于投资、开发、建设和运营总部园区和现代化工业园区。他们的目标是打造中国最大的总部园区和产业基础设施综合服务平台。随后，在2018年，他们又成立了新宜中国，专注于物流冷链开发。新宜中国定位于成为中国物流基础设施投资开发运营商。

2021年12月16日，东久中国和新宜中国宣布完成了一项合并交易。这次合并引起了广泛的关注和分析，主要目的是为了实现1+1大于2的效果。东久中国在园区生意方面表现出色，但需要大量的资金投入和培育孵化。而新宜中国则在纯物流领域备受资本青睐。通过合并，两家公司可以共享资源和优势，实现互补，进一步提升市场竞争力。这对于两家公司来说都是一个重要的战略举措，有望为他们带来更多的机遇和发展空间。

东久新经济REIT是备受关注的首单民企申报公募REITs，其发起人是东久工业。东久工业是东久新宜集团旗下的专业综合平台，专注于产业园区的发展。

颢腾投资紧紧抓住了“华平、东久”的资源机遇，借助这股顺风势头，稳步前进，取得了不错的成绩，对于一些小的挑战也能从容应对。

然而，当前中国经济正面临着前所未有的挑战。在国际国内经济结构发生巨大变化的不确定性下，任何一个市场参与者都无法独立于这一趋势存在。中国房地产市场作为一个蓬勃发展了30年的行业，尽管经历了过去两年的震荡，但资产价格的调整仍然远未结束。

你认为的资产抄底可能还没有达到最低点。除了低价购买和筹集资金的能力外，培养资产经营能力是资产管理机构的主要考验。

京印国际中心是经过颢腾投资大手笔改造的，他们希望通过这个项目来在京南市场上崭露头角。然而，要想走出完美的募投管退曲线，还需要等待未来三年的发展来见分晓。