富力虹桥十号-招商中心

前几天我们讨论了一下楼市触底的问题，主要涉及到政策面和经济面的利空因素已经逐渐消退。

实际上，房地产市场还面临着一个重要的挑战，即供应过剩的问题。大量的新房源涌入市场，给市场带来了压力。

一些地区的房产市场如同广阔的海洋，即使有再多的需求也会被消耗殆尽。如果没有需求的积累，房地产市场就很难恢复活力。

当然，不同地区的压力情况各不相同。目前最重要的是要尽量避开一些高风险的地区。

01杨浦区

抱歉，环二再次对杨浦区提出了一些批评。

浦西七区一直以来土地供应有限，导致市场需求超过供应，因此房价一直相对稳定。然而，近两年来，杨浦区将会有大量新房源陆续上市。

根据初步统计，杨浦区已经储备了14个住宅地块，预计将提供至少5000套新房。

这5000套新房的大部分计划在未来两年内开始销售。

也许有些朋友认为5000套房子并不算多，因为相对于整个市场上的20-30万套房子来说，数量相对较少。特别是在杨浦区，大部分房子的价格都在千万以上。

杨浦区每年供应新房的数量在过去一直保持在1000多套的水平，然而到了2020年，这个数字却下降到了736套。

根据最新数据显示，2022年的房屋供应量已经达到了创纪录的2960套，这一数字大大满足了市场上的购房需求。而未来，还将有超过5000套的房屋供应进入市场。这样的供应量增加是否会对您手中的二手房销售产生影响呢？

考虑到供应量的增加，市场上的竞争可能会加剧。然而，您手中的二手房是否能够顺利售出，还取决于多个因素。首先，房屋的地理位置、房屋的品质和价格等因素将对买家的购买决策产生重要影响。如果您的二手房具备独特的地理位置、良好的品质和合理的价格，那么它仍然有很大的机会吸引到买家。

此外，您可以采取一些策略来增加二手房的吸引力，例如进行适当的装修和美化，提供灵活的付款方式或者提供其他附加价值。这些措施有助于提高您的二手房的竞争力，吸引更多的潜在买家。

总的来说，尽管未来供应量的增加可能会对二手房销售产生一定的影响，但是通过合理定价、提供附加价值和采取其他吸引买家的策略，您仍然有机会成功售出您的二手房。

杨浦区的一个独特之处在于，该区的资源分布相对均衡，无论在哪里购买房产，大家所享受的资源都差不多。这种情况导致了新房的供应量较大，从而对全区的二手房市场产生了一定的压制作用。

浦东与其他地区不同，即使惠南、临港的供应量再大，对唐镇的影响可能也不会很大。

更重要的是，杨浦地区的购买力有限。

从2010年的第六次人口普查到2021年的第七次人口普查，杨浦地区的人口减少了5.38%。与之相比，邻近的虹口地区的人口流失更为严重，达到了11.14%。

尽管人口减少，但仍然有一些原因需要建造新房。

首先，人口减少并不意味着没有人需要新房。人们可能会迁移或者需要更换住房，因此仍然存在一定的需求。此外，人口减少并不是普遍发生在所有地区，一些地区可能仍然面临人口增长或者需要满足特定人群的住房需求。

其次，新房的建造也可以带动经济发展。建筑业是一个重要的经济支柱，建造新房可以刺激就业机会，促进相关产业的发展。此外，新房的建造也可以带来土地开发和基础设施建设的机会，进一步推动地方经济的发展。

最后，新房的建造也可以提升居住环境的质量。老旧的住房可能存在安全隐患或者不符合现代生活需求，建造新房可以提供更舒适、更安全、更环保的居住条件。此外，新房的建造也可以引入新的设计理念和技术，提升城市的整体形象和品质。

因此，尽管人口减少，但建造新房仍然具有一定的必要性和价值。

有一种考虑是为了未来杨浦后面的产业做好准备。毕竟，东外滩的大规模开发将吸引一些优质企业进驻。

问题是房子先来了，企业和人还没到。

在供大于求的情况下，市场很可能会出现下行趋势。虽然你可能能够解套，但问题是你无法确定企业何时会出现。

02普陀区

未来两年，普陀区将成为另一个重要的供应商，对当地甚至整个北上海市场都构成了威胁。

普陀一区最近发布了第七批新房项目，总共有5个项目，将提供1277套新房供应。

有5个菜品都非常受欢迎，但是价格并不便宜。除了苏河玺之外，其他菜品很可能不会使您获得积分。

然而，普陀区相对于杨浦区来说，整体健康状况更好一些。

普陀区一直被视为市区客户的后花园，供应量一直稳定。然而，与虹口区和杨浦区相比，普陀区的市区虹吸能力稍差（当然陆家嘴除外）。

短期内供应1000多套新房肯定会对市场产生影响，但随着时间的推移，这种影响将逐渐消化。

更重要的是，普陀区内部存在严重的分化问题，桃浦地区的四个地块与其他项目并不完全重叠。

即使是苏河玺，对长风客户的影响也较为有限，因为两个片区的客群来源和产品结构都存在较大的差异。

此外，普陀区的新房价格相对较高，而桃浦区和真如区的项目几乎没有价格倒挂现象，因此对二手房市场的冲击相对有限。

当然，在短期内仍然会有一些影响，但我们可以选择更优的方案来规避风险。

03临港新城

2020年临港自贸区的概念一经提出，立刻引起了大量市区客户的兴趣和投资热情。他们迫不及待地想要抓住这个机会，投身其中。

当时临港土拍尚未启动，然而新房供应并未增加，这导致大家无法购买新房，只能转向二手房市场。结果是，二手房价格迅速上涨，甚至达到了天价。

在繁忙的时候，普通住宅的价格也上涨到了7万以上，而位于陆家嘴滴水涟岸的三居室总价更是高达800万以上。

当时，880万的预算足以在外环内购买一套带有电梯的三居室。

然而，美好的时光并没有持续太久。从2020年开始，临港地区开始大规模供应土地，仅在2021年就供应了21个宅地。

新房市场的情况反映出，今年临港地区的新房销售量已经比2020年增长了4倍以上。

这一次，积累的需求突然消失了，房价开始急剧下跌。现在，即使是位于陆家嘴滴水涟岸的房产也只敢挂牌5万多，而且整个今年都没有一笔交易成交。

当然，随着临港地区的发展，吸引人才的力度也在不断增加。然而，目前的市场规模还无法完全满足人才的需求。并不是所有的人才都需要购买房产，也不是所有人才都会选择在当地购房。

随着时间的推移，临港新房的销售情况变得越来越不乐观，最终陷入了滞销的境地。随后，土地拍卖市场也出现了冷清的现象，没有人敢再参与拍卖。

2022年临港地区共进行了10次宅地拍卖，相比于2021年的情况，数量大幅减少。有趣的是，这10幅土地中有80%来自于第一批土地拍卖。

开发商纷纷暂停拿地，这让很多人对购房产生了疑虑。然而，作为购房者，我们是否应该因此而放弃购房呢？

尽管开发商暂停拿地可能暗示着市场的不确定性，但这也可能是一个机会。在当前市场环境下，购房者可以更加理性地选择合适的房源，避免盲目跟风。此外，开发商暂停拿地也可能意味着未来供应减少，这可能会对房价产生一定的支撑作用。

当然，购房是一项重要的决策，需要综合考虑自身的经济状况、家庭需求以及市场走势等因素。如果购房符合自己的实际需求，并且有足够的经济实力，那么即使开发商暂停拿地，我们仍然可以考虑购房。毕竟，房产作为一种长期投资，其价值不仅仅取决于市场的短期波动，更重要的是其对个人生活和财务规划的影响。

因此，尽管开发商暂停拿地可能会引发一些担忧，但我们作为购房者仍然可以根据自身情况和市场走势做出明智的决策。

04 奉贤新城

奉贤地区是一个开发商不敢轻易涉足的地方。

在过去的两年里，奉贤地区共拍卖了20幅宅地，与临港和青浦相比数量并不算多。

然而，大部分青浦的指标都被大虹桥（徐泾、华新、赵巷）所占据，这意味着这些地区吸引了整个市区的购买力。

奉贤新城是奉贤地区的主要发展区域，大部分地块都位于这里。这个地区的购买力主要依靠当地居民，同时也有一些来自市区的刚性需求。

奉贤地区人口只有114万人，分散在各个角落，因此在没有足够资源的情况下，实施20个项目似乎是一个天文数字。

奉城居民购买南桥的动机并不充分。

奉贤地区的新房销售情况出现了变化。去年，肖塘的阳光城未来悦卖得不错，但今年地段更好的悦澜天地却卖不动。这一现象的原因可能是2021年新房供应过剩。

这片区域的开发商对未来的前景也感到不太乐观。在第一批土地拍卖中，央企保利和中建八局还参与其中，但第二批土地拍卖开始时，所有参与的开发商都是当地国企，连保利都不敢再参与了。

奉贤已经不再推出地块的消息，意味着第四批地块的计划已经取消。

如果没有当地居民的参与和改善，我不建议急于进军奉贤，尤其是奉贤新城。

奉贤新城向南、向东，更是被吸引住了。

05青浦徐泾

徐泾之前已经多次提及过，本来不想再重复，但最近遇到了一个有趣的案例，还是想与大家分享一下。

这是一个刚刚进入房地产行业的年轻女性，确切地说是在某个机会下进入这个行业的。她手头只有100万，但通过巧妙的策略，她成功地购买了一套价值800多万的房子——徐盈路仁恒西郊。

她提出的理由是，她认为如果她借贷700万并在6年内支付300万的利息，那么在6年后，仁恒西郊的价值可能会上涨到1600万。

房价上涨了800万，扣除300万的利息后，她获得了500万的利润。这意味着她可以在6年内不工作，仅凭这份投资就能赚取高达500万的纯利润。这个消息让她感到非常心动。

当联系到环二时，房子已经买好了，所以环二也没有再多说什么。

然而，事实上，在未来的6年里，徐泾和甚至徐盈路这个地区再翻一倍的情况是不太可能的。

环二赞同上海房价没有上限的观点，并表示在未来的6年里，一些小区的房价有可能翻倍。然而，他指出青浦徐泾地区不太可能出现这种情况，因为房产增值的关键在于稀缺性。

无论如何夸大大虹桥的优势，实际上在大虹桥附近有许多地方可以找到替代的二手房。

大虹桥地区目前拥有近两万套住宅库存，而且西虹桥和南虹桥地区还有21064套住宅储备地块即将供应（数据截至2022年10月）。因此，总共将提供约4万套住宅。

实际上，大虹桥的替代地段可能包括外环的大部分地段，甚至上大和桃浦。

尽管有所谓的大虹桥，但徐泾尤其是徐盈路这里并没有得到太多实质性的改变。

对于一个小区的评价，通常会从商业、教育、交通、医疗、生态五大配套以及可触达的产业区域和小区品质等方面进行考量。

徐盈路地区在大虹桥开发了很长时间，但与其他区域相比，它并没有形成明显高于其他区域的配套设施。

万科广场的建筑面积约为10万平方米左右，而17号线是一条连接市区和郊区的地铁线路，该线路在地面上运行。基于这两个因素，我们认为南翔勉强与其相媲美（实际上南翔的商业发展甚至超过了它，而11号线则是一条纯市区线路）。

教育、医疗和生态问题一直是我们面临的重要挑战，解决这些问题需要长期的努力和全社会的共同参与。尽管目前我们仍然面临一些困难，但我们应该保持乐观，并持续努力解决这些问题。

在教育方面，我们可以加强教育投入，提高教育质量，改善教育资源分配不均的问题。此外，我们还可以推动教育改革，培养更多具有创新精神和实践能力的人才，以适应社会发展的需求。

在医疗方面，我们可以加大对医疗事业的投入，提高医疗资源的配置效率，加强医疗技术的研发和应用。同时，我们还可以加强基层医疗服务体系建设，提高医疗服务的覆盖范围和质量，让更多人能够享受到优质的医疗服务。

在生态方面，我们可以加强环境保护意识，推动绿色发展，减少污染物排放，保护生态环境的可持续发展。同时，我们还可以加强生态修复工作，保护生物多样性，提高生态系统的稳定性和健康度。

虽然解决教育、医疗和生态问题需要时间和努力，但只要我们坚持不懈地努力，相信我们一定能够取得积极的成果，实现社会的可持续发展。

南翔留云学校如今成为了一个备受关注的重点学区，而且还享有两大湖景的美景。如果有人不承认南翔的居住体验比徐盈路好，那么可能是对这个地方不了解，或者是有其他不好的动机。

因此，我们只能寄希望于大虹桥带来更多的优质产业，从而提高当地的购买力。

熟悉大虹桥的人都会知道，该地区的核心产业正在进行搬迁，而富力虹桥十号的房价下跌则与开发商高管的搬迁有关。

其他地区并没有吸引产业发展的核心优势，税收减免和房租补贴力度也不够突出。更为重要的是，这些地区并没有放开落户政策。

你看张江、临港是这么吸引人才的，不还是通过缩短落户年限来实现的吗？而大虹桥目前还没有采取类似的措施。

尽管大虹桥并未带来太多产业，但徐盈路与南翔相比仍然具有一些优势。

首先，徐盈路地处市区，交通便利。由于大家都去市区上班，选择在徐盈路居住可以减少通勤时间和交通成本。市区内的公共交通网络发达，居民可以方便地乘坐地铁、公交车等前往各个目的地。

其次，徐盈路周边的配套设施完善。市区内有各类商场、超市、餐饮店等生活便利设施，居民可以方便地满足日常生活需求。此外，徐盈路附近还有多所优质学校和医疗机构，为居民提供了良好的教育和医疗资源。

最后，徐盈路周边的环境优美。尽管市区内人口密集，但徐盈路附近仍然有一些公园和绿地，居民可以在这些地方放松身心，享受大自然的美景。

综上所述，尽管大虹桥未带来太多产业，徐盈路与南翔相比仍然具有交通便利、配套设施完善和环境优美等优势。

徐盈路与南翔到静安寺等市区的时间相差不大，无论是选择地铁还是自驾。

对比南翔，其他外环板块的评测可以由大家自行进行。然而，对于徐盈路来说，可能并没有明显的优势。

当外环附近的小区可以替代徐盈路时，外环外的大量新盘开发使得这里的小区变得不再稀缺。只需看一眼浦东浦西外环附近尚未开发的土地数量，就能明白这一点。

在6年后，这个原本不稀缺的小区涨价到了16-18万的价格，这确实令人惊讶。如果徐盈路的房价涨到了17万左右，那么可以想象全上海将会有相当数量的千万级豪宅。

然而，要准确计算全上海千万级豪宅的数量是相当困难的，因为这涉及到上海房地产市场的复杂性和多样性。上海是一个国际化大都市，拥有许多高端住宅项目和豪华社区。因此，千万级豪宅的数量可能会相当可观。

然而，需要注意的是，房价的涨幅并不仅仅取决于供需关系，还受到许多其他因素的影响，如经济发展、政策调控和市场预期等。因此，房价的涨幅并不是一成不变的，可能会有波动和变化。

总之，如果徐盈路的房价涨到了17万左右，全上海可能会有相当数量的千万级豪宅，但具体数量很难准确估计。

虽然上海有很多富有的人，但实际上并不需要那么多价值千万的豪宅。

我相信翠湖天地在6年后会翻一倍，正如你所说的。当风向调整时，有钱人的购买力将超出我们的想象。而更重要的是，上海只有一个新天地。

我对徐盈路在6年后翻一倍的说法表示怀疑。

当然我们不必过于担心未来，短期内徐盈路可能会有一些小幅下降，万科天空之城有可能会降至7.5万的价格。

因此，现在不要急着去大虹桥接手二手物品，最好再等一等。

还有哪些地区存在较高的风险呢？欢迎大家留言讨论。

从今天的讨论中可以看出，购买房产在上海市场上并不是一件容易的事情。上海的房地产市场规模庞大，信息复杂且不确定性较高，这使得买房变得更加困难。

许多地产从业者甚至普通购房者都很难准确地购买具有增长潜力的房产。

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