绿地旭辉E天地-招商中心

上周六，碧桂园柏悦前湾项目成功售罄，而虹庐湾和首创禧瑞荟项目也在近期成交了几套售价在8-8.5万/平的房源。此外，备受关注的大华紫樾府项目即将进入市场，而南山地块也在酝酿着新的动向。

前湾近期备受瞩目，我和朋友们的聊天中也能感受到大家对闵行区规划兑现能力的信心十分坚定，大家都有意购买前湾或者在前湾规划旁边购房。

然而，可能是由于前期供应量的限制，华漕整体的曝光度较低，小胖发现大家对这个板块的了解程度有限。

今天我想和大家聊一聊华漕和前湾。

华漕各板块分级

我们可以参考链家对华漕板块的界限划分。

我认为可以将内容大致分为以下几个小部分：

1. 大虹桥最核心的地方位于机场的西侧。

这里的商品房选择有限，主要包括万科时一区、富力虹桥十号、尚品华庭和恒基旭辉中心这四个小区。

此外还有爱博家园八到十四村。

商品房之所以具有优势，主要在于其地段和稀缺性。例如，位于大虹桥核心商办区附近的商品房，地理位置优越，离核心商务区非常近。事实上，这个地区只有2000多套商品房，是该地区最核心的住宅项目之一。

由于周边商务人群众多，爱博家园的出租情况和流通性非常理想。

说到不足之处，这一地区与地铁站的距离相对较远。由于限高规定，建筑密度也较低，而且申长路东侧还有许多办公楼。尤其是下班后，你会明显感觉到人气不足，生活便利性稍显不足。

2. 华漕新村、金色西郊城片区（华漕老镇区）是一个位于某地的城市片区。这个片区以华漕新村和金色西郊城为主要代表，是该地区的一个重要社区。

华漕新村是一个现代化的住宅区，拥有各种设施和便利。这里有高层公寓、别墅和联排别墅，为居民提供多样化的居住选择。华漕新村还设有公园、商场、学校和医疗机构，为居民提供便利的生活服务。

金色西郊城是一个高端住宅区，以其豪华的别墅和高档公寓而闻名。这里的房屋设计精美，配备了现代化的设施和高品质的装修。金色西郊城还拥有私人会所、游泳池、健身房等休闲设施，为居民提供高品质的生活享受。

华漕老镇区是这个片区的历史文化核心，保留了许多传统建筑和古老的街道。这里有古老的庙宇、传统的市场和独特的民俗风情，吸引着许多游客和居民前来观光和体验传统文化。

华漕新村、金色西郊城片区（华漕老镇区）是一个充满活力和多样性的城市片区，为居民提供了舒适便利的居住环境和丰富多彩的文化体验。

这里是华漕老镇区，主要居住着华漕本地居民。

周边城市的基础设施和配套设施相对较弱，例如缺乏地铁等公共交通系统，这限制了其发展空间。

庆幸的是，公交车可以方便地到达江桥万达和13号线金运路站。

此外，由于飞机噪音对该地区产生了一定的影响，因此房价一直无法提高。

3.诸翟老镇区

这里是华漕镇政府所在地，也是华漕本地居民的居住区域。

该片区的房屋建设相对较早，主要集中在1994年至2006年之间建造的房屋。这里几乎没有较新的商品房。不过，有一些次新的动迁房项目，比如西郊九韵城和涞港新苑。

4.金丰国际社区

金丰国际社区坐落在大虹桥片区的西侧，是该片区最高档的别墅区之一。社区内有金臣别墅、西郊庄园、兰乔圣菲等多个高品质社区。

根据最新数据，这个地区居住着来自78个不同国家的5000多名外籍居民。

这一片区域的房屋年代较为久远，但也有一些相对较新的房屋，例如马德里洋房。这些洋房的户型相对较大，主要有90平方米的一房和240平方米的四房户型。

此外，13号线西延伸经过这个地区，其中设有运乐路站。对于普通购房者来说，有两个小区非常适合他们，分别是金丰小区和美邻苑。

5.前湾片区

前湾到底在哪里？

根据规划，我们的重点开发区域位于北青公路以北，面积约为10平方公里。而金丰国际社区和诸翟老镇区则位于北青公路以南，不在重点开发区域范围内。

南部地区经济发展成熟，而北部地区过去曾有许多厂房，但现在这些厂房已经被拆除，为建设前湾区域腾出了空间。

如果将上图放大，你会发现在圆圈的右下角有一个相当大的动迁房区域，其中包括西郊景平苑和馨乐佳苑等。

北青公路北侧的前湾地区可以分为两个小板块，一个是前湾地区，另一个是诸翟动迁区域。

诸翟动迁区域内的碧桂园柏悦前湾是一个非常理想的地理位置。

当然，如果你的预算在400万到500万之间，那么在北青公路的南北两侧寻找适合动迁的房屋可能会比较困难。

南侧目前已经比北侧更加成熟，因为南侧拥有大润发、绿地旭辉E天地等便利设施，使得居民的生活更加方便。

北侧的优势在于房龄较新，大多数房屋都配备了电梯，并且离前湾规划较近。而南侧相对来说房龄较老，许多房屋没有电梯设施。

如果对华漕各板块进行分级，金丰别墅区则是一个独立的板块，与其他板块不同。不考虑金丰别墅区的情况下：

虹桥核心区住宅＞前湾＞诸翟动迁区域＞金丰靠13号线区域＞诸翟老镇区＞华漕老镇区

重新创作：

从虹桥核心区住宅出发，前往前湾，然后到达诸翟动迁区域。接着，继续前行，经过金丰靠13号线区域，最后抵达诸翟老镇区和华漕老镇区。

虹桥核心区是一个面积相对较小的地方，拥有大约2000多套商品房。由于地段和住宅稀缺性的优势，虹桥核心区的地价和房价一直保持着较高的水平。然而，我认为前湾地区将来的居住便利性和配套规格可能会超越虹桥核心区。尽管前湾地区的住宅规模较大，但由于供应量较大，二手房价格很难超过虹桥核心区。

根据目前的二手房价格，可以看出万科时一区的售价稳定在9万以上。而前湾地区由于规划良好且房龄较新，挂牌价格大约在9万左右，成交价在8-8.5万/㎡之间。

金丰靠13号线区域与诸翟动迁区域相比，前者更靠近前湾规划区，因此未来的发展潜力更值得期待。而后者则更适合购买当下已经成熟的房产，周边还有别墅区的氛围，此外还有未来即将建设的运乐路站。

华漕老镇区相较于诸翟老镇区，发展潜力较小。尽管两者都有一定的发展前景，但诸翟老镇区的基础设施更加完善，并且更加靠近13号线（西延伸）和前湾地区。

前湾规划

具体来看前湾。

13号线西延伸的线路在前湾地区设有三个车站，从北到南依次为纪翟路站、芳乐路站和季乐路站。

在这三个地铁站中，哪个站最受欢迎？

根据规划，纪翟路站和芳乐路站被纳入了TOD（Transit-Oriented Development，交通导向型发展）规划中。

就这些地铁站中，我个人认为芳乐路站稍微更好一些。

在芳乐路站，众多人都熟知这里有一家开市客，但或许你还不知道它的对面正在建设中的前湾印象城mega。

这是上海第二座印象城mega，位于南翔之后。下面是前湾印象城mega的效果图：

芳乐路站的东侧是前湾中央活动区，这里是一个热闹的活动区域，有各种娱乐设施和休闲场所，供人们放松身心。而站点的南侧则是上海新虹桥国际医学中心，这是一家专业的医疗机构，提供高质量的医疗服务。无论是寻找娱乐还是寻求医疗帮助，这两个地点都是不错的选择。

因此，选择居住在芳乐路站附近可以享受更高品质的生活配套设施，生活更加便利。

更令人兴奋的是，芳乐路站有望成为一个三线换乘站。目前正在建设的是13号线的西延伸和示范区线，而规划中的25号线也将在不久的将来与之相连。

大家都熟知的是，13号线示范区段已经开始建设，该线路将从西部延伸至青浦西岑华，并与江苏吴江和浙江嘉善相连。

25号线的走向大致是从纪王到徐家汇。

前湾地区可以大致划分为三个部分，其中最具购买价值的是中部地区，而核心区域也位于中部。

首先，我们来看一下南部地区，它位于朱建路和北青公路之间，具体说就是在虹庐湾的南侧。

该区域专注于发展健康医药产业，其中西侧规划了一个占地100公顷、总投资130亿的新虹桥国际医学中心。该医学中心计划建设一个医技中心、7家高端医院以及若干个特色门诊的医院。这里将聚集美国安德森医院、新加坡肿瘤医院等国际知名医疗机构，目前已经有复旦大学附属华山医院投入使用。

同时，云南白药、信达生物、威高国际等企业研发中心也加入了这一创新项目。

云南白药效果图

商办区域中心地带包括开市客、印象城、融信绿地国际和中骏广场等。

根据《MHP0-1402单元规划》，住宅区位于东侧，目前有至少6块地处于规划状态，即将进行拍卖。

预计有4351套房源，此外还有两块可供租赁的土地。

继续观察中部区域，这里是前湾规划的中心，地标性的商业办公区和超大规模人工湖都位于这里。

同样是整个前湾地区，这个区域的配套设施更加先进，环境更加优美，交通更加便利，而且这里集中了许多高品质的住宅和优质的教育资源。

计划了一个面积约100万平方米的前湾公园，旨在打造一个与世纪公园相媲美的绿色休闲空间，被誉为“翡翠绿廊”。

在前湾公园的“C”型公共绿地周围，我们将致力于打造一个以水景和城市韵味为主题的尚水之城。

并结合前湾公园，打造一个以总部商务功能为核心的中央活动区，面积为2平方公里。

为了进一步提升城市的商务发展和活力，我们计划在前湾公园周边打造一个中央活动区。这个活动区将以总部商务功能为核心，为企业提供一个集中、便捷的办公和商务交流场所。

中央活动区的面积将达到2平方公里，其中包括现代化的办公楼、商务会议中心、商业设施和休闲娱乐场所。办公楼将提供高品质的办公环境，配备先进的设施和技术支持，为企业提供一个舒适、高效的工作空间。

商务会议中心将成为举办各类商务活动和会议的理想场所。它将拥有多个会议室和展览空间，可满足不同规模和需求的商务活动。同时，商务会议中心还将提供专业的会议服务和设施，为企业和组织提供全方位的支持。

中央活动区还将设有商业设施，包括餐饮、购物和娱乐场所。这些设施将为企业员工和访客提供便利和娱乐选择，增加活动区的吸引力和活力。

此外，中央活动区还将与前湾公园相连，形成一个完整的城市生态系统。人们可以在公园中休闲散步，享受自然环境和户外活动，为工作带来更多的活力和灵感。

通过打造这个以总部商务功能为核心的中央活动区，我们将进一步提升城市的商务形象和竞争力，吸引更多的企业和商务活动，为城市的经济发展注入新的动力。同时，这个活动区也将成为人们工作、生活和娱乐的理想场所，为城市居民提供更好的生活品质。

前湾公园的核心特色是两个人工湖，围绕着湖泊周边还有近20个商办地块。

该地区规划了一系列超高层商务办公楼，其中最高的建筑达到了205米，还有多个高度为170米、140米和100米的地标建筑。这些建筑将与TOD（交通导向开发）相结合，与国际新文创电竞中心、国际艺文中心和国际会议中心等高水平公共服务设施相互呼应。这将形成一个充满经济活力和文化魅力的顶级中央活动区，功能多元复合。

2020年1月17日，华漕镇政府与华师大教育集团达成了一项重要的合作协议，旨在共同推进教育事业的发展。根据这项协议，双方将合作共建七所公办学校，涵盖从幼儿园到初中的十二年教育。这一合作框架协议标志着华漕镇教育事业发展的起点，为当地的教育提供了新的发展机遇。通过与华师大教育集团的合作，华漕镇政府将能够借助其丰富的教育资源和专业经验，提升学校的教学质量和教育水平，为学生提供更好的教育环境和教育资源。这对于华漕镇的教育事业来说是一个重要的里程碑，也将为当地的学生和家长带来更多的福利和机会。

虹庐湾北侧规划了华师大小学，而碧桂园柏悦前湾北侧规划了华师大九年制学校。

在产业领域，我们都知道中部地区正在积极引入电竞产业。最近，上海超极合生汇计划在前湾地区建设，紧邻大华紫樾府，预计将于2024年完工。

该项目包括了一个产业基地、一个符合国际标准的电竞场馆、一家与凯悦酒店合作的五星级电竞文创主题酒店、一个电竞俱乐部的上海主场以及一个令人惊叹的商业体验中心。此外，还有亚洲最深的室内潜水中心等设施。

中国互联网和医疗两大有前景的行业领军企业，云南白药和超极合生汇，纷纷选择在前湾地区落户，这一动态进一步证明了前湾地区商业发展的巨大潜力和战略价值。

对于前湾核心地区的评价，我认为它是一个绿色开放与高强度高能级开发和谐共生的地方。

什么意思？

首先，我们要进行高强度高能级的开发！

尽管前湾地区在大虹桥面积中只占了1/8，但实际上可开发的面积占据了大虹桥的约1/4，而待开发的面积更是高达将近2/3。

首先，原因之一是因为人们对于不同事物的需求和期望不断变化。随着科技的不断进步和社会的不断发展，人们对于产品和服务的要求也在不断提高。他们希望能够获得更高质量、更便捷、更个性化的产品和服务，以满足自己的需求和期望。

其次，原因之二是因为市场竞争的加剧。随着全球化的推进和市场的开放，企业面临着越来越激烈的竞争。为了在市场中立于不败之地，企业需要不断创新和改进，以提供更具竞争力的产品和服务。只有不断适应市场需求和满足消费者的期望，企业才能在竞争中脱颖而出。

因此，为了适应不断变化的需求和应对激烈的市场竞争，不断创新和改进已经成为企业生存和发展的必然选择。只有不断追求卓越，才能在竞争中立于不败之地。

一，与虹桥2035规划的现状图和规划土地使用图相比，其他地区的基本开发已经达到饱和状态。然而，前湾地区却大量转化了工业用地和农用地，成为唯一一个大规模新增产业和居住用地的地区。

二，从开发强度来看，虹桥机场周边由于飞机通航的原因，需要对建筑高度进行严格限制。因此，南虹桥和西虹桥附近成为了可以建筑高度较高的地区，这一特征直接影响了该地区的开发强度。

因此可以清楚地看出，南虹桥的开发程度是大虹桥各个区域中最高的。换句话说，未来的前湾将成为上海都市圈城市群的核心区域，拥有最多的开发项目和最密集的人口。

大虹桥地区建筑高度规划图是一个重要的城市规划工具，用于指导该地区的建筑发展。该规划图考虑了多个因素，包括地区的土地利用情况、交通状况、环境保护等。

根据规划图，大虹桥地区的建筑高度将根据不同区域的功能和需求进行合理划分。商业区和办公区的建筑高度将相对较高，以满足商业和办公活动的需求。住宅区的建筑高度将适度控制，以保证居民的居住质量和生活环境。

此外，规划图还考虑到了城市景观和历史文化保护的因素。在保护历史文化遗产的同时，规划图还提倡创新和现代化的建筑设计，以提升地区的整体形象和吸引力。

大虹桥地区建筑高度规划图的制定是一个综合考虑各种因素的过程，旨在实现城市的可持续发展和人居环境的改善。通过合理规划建筑高度，可以提高土地利用效率，优化交通流动，改善居住和工作条件，为居民和企业提供更好的生活和发展环境。

这张图依然展示了一个巨大的商办体量，据了解，其总面积约为200万平方英尺。

无论是200多米的超高层地标，还是印象城和开市客，从地位上来看，在虹桥地区都是独具一格的领导者。

根据《MHP0-1403单元规划》，前湾中部除了虹庐湾、首创、南山地块、大华紫樾府，还有其他15块宅地，预计将提供约8200套住宅。这些住宅的平均面积约为100㎡。值得一提的是，这些住宅的体量更加庞大。

当然，附近有几块地离地铁站也很近，而目前拍出的几块地在前湾中的位置非常理想。

那绿色开放是指一种环保和可持续发展的理念。它强调通过采用绿色技术和创新，促进经济增长和社会进步，同时减少对环境的负面影响。绿色开放鼓励企业和个人采取可持续的生产和消费方式，以减少资源的浪费和环境污染。这一理念也提倡保护生态系统和生物多样性，以确保地球的可持续发展。通过绿色开放，我们可以实现经济繁荣和环境保护的双赢局面。

鉴于前湾的现状保留有限，我们可以充分利用可持续发展的规划理念。虹桥前湾规划明确了城市公共绿色空间的三层次结构，这对于创造理想的城市空间至关重要。规划从生态廊道的郊野公园开始，延伸至前湾地区，通过两个城市公园将绿色公共空间网络布局在地区内。这种公共空间规划模式和结构通常是最优的，可以在高强度的开发下保证绿色空间的数量和质量。

可以明显观察到，城市公园所连接的地块都是虹桥前湾开发建设的核心区。这种规划模式被定义为未来城市所应具备的特征：绿色开放与高强度高能级开发的和谐共存。

简单来说，一旦前湾地区建成，整个大虹桥地区将成为一个非常适宜居住的地方。居民可以步行到达地铁站、人工湖、绿化公园以及高品质的生活配套设施。

我相信，生活的便利和舒适度将超越虹桥的核心地带。

然而，我仍然坚持我在文章开头提出的观点：万科时一区片区的价值高于虹桥前湾。

原因就在于：

一，虹桥前湾开发项目规模庞大，业主们都很关心开发进度。根据目前的推进速度来看，可能在虹庐湾业主换房之前，前湾的开发工作还未能完全完成。

二、住宅的规模很大，这样一来就有可能出现一些人因为无法承受低价而急于出售，这种情况或多或少会对二手房的价格上限产生影响。与万科旁边的住宅相比，前湾地区的房价很难与虹桥核心地带竞争。

最后，我们来看一下前湾的北部地区。

大致范围从纪鹤公路向北延伸，到纪育路向南延伸。

这个片区的核心发展方向是创新研发产业。

正因如此，我们可以清晰地看到，前湾地区被划分为三个片区，分别是南部、中部和北部。每个片区都专注于不同的产业领域，分别是健康医疗、电竞文创和创新研发。这种划分使得前湾地区能够充分发挥各个产业的优势，推动经济的多元发展。

就发展速度而言，南侧创新研发相对较快。

在“十四五”规划期间，北部地区将启动建设创新研发产业片区，中部地区的电竞文创产业片区已经基本建成，南部地区的健康医疗产业片区也已经基本建成。

这个区域同样规划了许多住宅用地，初步估计有至少9个地块，可以提供大约5000套住宅，每套住宅的面积大约在100平方米左右。

然而，与中部地区相比，北部住宅区与地铁站之间的距离相对较远。

提一嘴，碧桂园的房子已经售罄，但前湾地区目前还有两个待售的新房项目，分别是大华紫樾府和南山地块。大华紫樾府位于纪翟路站附近，而南山地块则位于芳乐路站附近。这两个项目的地段在前湾中都非常优越。

在选择前湾和徐泾之间时，有几个因素需要考虑。首先，你需要考虑你的个人需求和偏好。前湾和徐泾都是上海市的两个繁华地区，拥有各种商业设施和便利设施。如果你喜欢现代化的城市生活和购物体验，那么前湾可能更适合你，因为它是一个现代化的商业区，拥有大型购物中心和高档餐厅。另一方面，如果你更喜欢宁静和自然环境，那么徐泾可能更适合你，因为它是一个相对较为宁静的住宅区，周围有一些公园和绿地。

其次，你还需要考虑你的工作和生活需求。如果你在前湾或徐泾附近工作，那么选择离工作地点更近的地方可能更加方便。此外，你还需要考虑交通便利性。前湾和徐泾都有公共交通系统，但前湾的交通可能更加繁忙，因为它是一个商业区。如果你需要经常出行，那么选择交通便利的地方可能更加合适。

最后，你还需要考虑房价和租金。前湾和徐泾都是上海市的繁华地区，房价和租金可能较高。你需要根据自己的经济状况来选择适合的地方。

综上所述，选择前湾和徐泾之间的一个地方取决于你的个人需求和偏好，工作和生活需求，以及经济状况。你可以综合考虑这些因素，选择最适合你的地方。

最后，可能有许多人在徐泾和前湾之间犹豫不决。

如果你更关注短期收益，我认为徐泾可能比前湾更适合你。徐泾目前正在建设中，可能已经进入了中期阶段。例如，蟠龙府北侧的总部办公等项目预计在2023年或2024年逐步完成。但是前湾还处于刚开始的阶段，建设时间相对较长。

而且，徐泾新房的价格相对较低，每平方米便宜约5000元。

如果你关注自住条件，前湾地区在商业、教育、医疗和生态方面的发展水平，根据规划来看似乎要比徐泾更强大，而且差距似乎相当大。

如果你想长期持有，前湾是一个很好的选择，因为它具备了闵行的执行力和规划能力。

您对此有何看法？欢迎在评论区留下您的意见和讨论！