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公募REITs的热销表明了其赚钱效应，二级市场的认购持续升温。最近，记者发现在公募REITs供不应求的情况下，许多投资者开始关注项目的前期建设培育（即Pre-REITs投资机会），以提前布局入场。此外，在REITs承揽发行端的竞争中，出现了零费率的现象。这表明市场竞争越来
公募REITs的热销表明了其赚钱效应，二级市场的认购持续升温。最近，记者发现在公募REITs供不应求的情况下，许多投资者开始关注项目的前期建设培育（即Pre-REITs投资机会），以提前布局入场。此外，在REITs承揽发行端的竞争中，出现了零费率的现象。这表明市场竞争越来越激烈。
随着公募REITs项目不断增加，二级市场的红利动能已经开始下降。其中，高速公路REITs和住宅租赁REITs市场的红利动能下降最为明显。未来，随着发行趋势的常态化，不同公募REITs之间的价值差异将越来越明显。传统行业资产类型的租赁型REITs在二级市场上面临更大的价值重估风险，这将对投资者的价值判断能力提出更高要求。因此，投资者需要更加谨慎地选择公募REITs项目，以避免投资风险。
使用Pre-REITs可以提前锁定投资份额。
云南云投中裕能源有限公司最近发布了一则公告，公示了其“基础设施基金公募REITs基金管理人选聘项目”的成交供应商。该项目于2023年3月14日进行了开标和评审。据公示，兴银基金成为了第一候选人，其含税发行阶段费率为0.00%，含税存续阶段管理费为0.1%/年，含税托管费为0.00%/年。第二和第三候选人分别是中信建投基金和红塔红土基金，其三项费率分别为0.7%、0.18%/年、0.005%/年和0.5%、0.15%/年、0.005%/年。
根据业内专家的分析，目前公开市场信息显示，能源类项目的基金管理费存续期为0.045‰/年至0.28%/年不等，而基金托管费一般为0.01%。近期，云南云投中裕能源有限公司中标方案中出现了发行费和托管费皆为零的情况，这可能是费用后置的结果，也有可能预示着低价获取项目的行为将会进一步发展。无论如何，这一现象都值得我们密切关注。
在公募REITs供不应求的情况下，越来越多的投资者开始关注公募REITs的前融端，即Pre-REITs投资机会。据平安证券研报指出，自2021年推出以来，公募REITs的累计发行规模已达到801.18亿元，指数累计上涨幅度为24.60%。而自2022年以来，网下机构投资者认购倍数和公众投资者认购倍数均有明显上升，导致整体供不应求。因此，许多看好公募REITs市场的投资者选择将投资重点放在项目的前期培育和建设阶段，以提前锁定投资份额并提高投资收益率。这一现象与公募REITs市场的供需情况相互呼应。
据平安证券指出，我国的Pre-REITs形式主要包括直接投资项目公司和通过私募股权基金、信托计划、资管计划等投资于项目公司股权。其中，私募股权基金是主要的产品形式。截至2022年末，国内基础设施Pre-REITs市场规模已经超过万亿元。例如，张江高科和光控安石成立私募基金，收购了张江光大产业园，并通过华安张江光大产业园REIT上市成功退出。这是国内真正意义上的Pre-REITs通过公募REITs退出的一个成功案例。
REITs的最大回调幅度已经达到了15.76%。
在资本市场中，提前卡位并不一定能够带来稳定的投资收益。尤其是在公募REITs项目中，投资者往往会被项目的火爆发行所吸引，而忽略了底层资产的投资收益变化。最近的统计分析显示，随着REITs项目的不断扩容，不同资产之间的收益差异逐渐显现，REITs二级市场的整体红利动能也开始下降。在发行常态化的趋势下，未来不同公募REITs之间的价值分化可能会越来越明显。因此，投资者需要更加关注底层资产的投资收益变化，以及不同公募REITs之间的价值差异，才能够做出更加明智的投资决策。
根据给定内容重新创作：
根据最新统计数据显示，截至2022年末上市的24单公募REITs被选为样本，其中2021年上市的11单（发行规模364亿元）和2022年上市的13单（发行规模419亿元）被分为两组，进行资本增值率分析，以判断REITs市场初期红利动能及趋势。结果表明，2021年度上市的11单REITs资本累积增值率为15.19%，高于2022年度13单REITs资本累积增值率3.76%。从上市当年的角度来看，2021年度上市的11单REITs在2021年的资本增值率为19.78%，高于2022年度13单REITs在2022年的资本增值率（3.76%）。此外，2021年度上市的11单REITs在2021年的资本增值率为19.78%，高于其在2022年度的资本增值率-3.83%。这意味着，2021年度的资本增值在2022年出现了回调，单只REITs最大回调幅度达到15.76%。
根据最新统计数据显示，REITs市场中不同资产类型的表现存在明显差异。传统资产类型的高速REITs和住宅租赁REITs市场红利动能下降，进入价值重构的下行周期。而以新经济为代表的产业园REITs和仓储物流REITs市场红利动能仍然存在，但进入减弱趋势，资产类型内部各REITs价值出现价值重估和调整，价值分化趋势明显。新能源和环保REITs因规模较小，其市场红利随REITs市场整体动能减弱而减弱，以碳中和为代表的新能源和环保REITs表现也不尽如人意。
进一步分析表明，市场红利的快速下降趋势导致了房地产投资信托基金（REITs）资本价值的变化，从过去的“情绪价值”转向了“内在价值”为驱动的价值增长逻辑。在不同的资产类型中，产业园和仓储物流的“内在价值”驱动趋势更加明显。
公募REITs的收益整体可能会呈现贝塔效应。这意味着，REITs的收益将会与整个市场的表现密切相关。如果整个市场表现良好，REITs的收益也会相应提高；反之，如果市场表现不佳，REITs的收益也会下降。这种趋势可能会持续一段时间，但并不是绝对的规律，因为REITs的收益还受到许多其他因素的影响，如房地产市场的表现、利率变化等。
据市场分析人士透露，目前参与REITs项目的大多是机构聪明钱，这类资金具有较好的资源和信息优势，是公募REITs早期投资过程中的获益者。虽然公募REITs的赚钱效应较为显著，但这种情况不会一直持续下去。随着扩容速度的加快，市场将会进入下一个阶段，投资的风险和收益将基本持平，不同资产项目间的收益差异也会越来越明显。
根据相关分析预测，公募REITs市场目前处于相对不足的阶段，市场规模边界大约在2000亿元左右，预计持续时间为2年左右。在这个阶段，REITs投资的风险较小，赚钱效应明显。但随着市场规模的扩大，当市场规模达到4000亿元以上时，REITs的资产类型相对丰富，制度框架及其配套基本确立，投资的风险会有所增加，市场赚钱效应会有所降低。当市场规模突破8000亿元时，公募REITs市场的收益整体会趋于贝塔效应。因此，投资者需要根据市场规模和风险情况来制定投资策略，以获得更好的投资回报。
根据以上数据，可以得出结论：随着市场红利的逐渐减弱，REITs的内在价值将成为其价值增长的主要驱动力。因此，REITs的二级市场投资风险也随之显著增加，投资者需要具备对REITs价值的准确判断能力。此外，传统行业资产类型的租赁型REITs在二级市场上面临更大的价值重估风险。
据一位大型公募机构的内部人士透露，如果到2023年底，公募REITs上市项目数量达到60只，那么很有可能会出现一种专门针对REITs的指数。随着时间的推移，基金公司可能会推出跟踪该指数的ETF产品，这将成为未来的一个发展趋势。
据一位公募机构人士表示，公募REITs的投资收益预期趋于平缓是符合实际情况的。公募REITs的投资本质是将基础设施证券化，其投资预期是基于现金流分红，而不是像成长股票那样的高收益。该人士认为，用于证券化的基础设施并不一定是最优秀的资产，因为最好的资产本身就有很好的投资回报，不需要进行证券化。
根据证监会的数据显示，截至2022年11月底，我国产权类房地产投资信托基金（REITs）的现金流分配率平均为3.67%，而特许经营权类REITs的内部收益率平均为5.51%。
责编：汪云鹏
校对：李凌锋
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