上海园区招商办公室
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上海一直是四大城市副中心：徐家汇、五角场、花木、真如，直到2025年规划出台之前。徐家汇已经成为上海土地等级最高的中央活动区CAZ，这得益于其地理位置向西南倾斜的大趋势。在我印象中，真如是三个弟弟中最不出色的一个。多年来，我们一直专注于追赶老大哥，只留下了花木和五角场。我们一直稳步前进，从未偏离正道。然而，近两个月来，上海的房价开始逐渐攀升，超出了人们的预期。四大副中心的价格涨跌
上海一直是四大城市副中心：徐家汇、五角场、花木、真如，直到2025年规划出台之前。
徐家汇已经成为上海土地等级最高的中央活动区CAZ，这得益于其地理位置向西南倾斜的大趋势。
在我印象中，真如是三个弟弟中最不出色的一个。
多年来，我们一直专注于追赶老大哥，只留下了花木和五角场。我们一直稳步前进，从未偏离正道。
然而，近两个月来，上海的房价开始逐渐攀升，超出了人们的预期。
四大副中心的价格涨跌，变得越来越难以捉摸。
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跌幅最扎眼
竟是这两大副中心
近两个月，二手房市场出现了明显的下跌趋势。最新发布的上海存量住宅价格变化监测数据显示，在全市的121个板块中，5月份有27个板块的房价环比上涨，但到了6月份，仅剩下3个板块的房价环比上涨。
航头、马桥和南桥新城板块成为了三个幸运的地方。这些板块的房价均价大约在3万左右，而且这些板块从内环变成了外环，这也意味着这些板块的房价将会更加坚挺。这与市场上6月份的极度需求以及房价止跌的信号是相符的。
然而，在众多下跌的板块中，我特别注意到了两个引人注目的板块：花木和五角场。这两个板块在5月和6月连续121天位列涨跌榜的倒数第四位。虽然花木和五角场在5月份分别下跌了1.34%，但相比其他板块的跌幅，它们的表现还算不错。
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数据来源：城市测量师行（摘要）
在六月份，花木地区的房价下跌了超过2%，五角场地区的房价下跌了超过3%，这让这两个地区的房地产市场受到了很大的打击。这种情况让这两个地区的房地产市场的声誉受到了很大的影响。
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数据来源：城市测量师行（摘自）
全市连续两个月排名垫底，甚至比一直排名垫底的真如还要糟糕，这到底是怎么回事呢？
想了解上海市121个板块的涨跌情况。
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花木：分化的尴尬？
作为浦东内环内的黄金地段，花木的价格下跌幅度令人惊讶。
然而，经过仔细分析，我们可以发现花木板块内部存在明显的分化。
根据小区的分布情况，可以发现大唐盛世花园和浦东世纪花园这两个小区靠近嘉里城一侧，这也为社区营造了良好的氛围。
大量工房主要分布在西侧。
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房市的分化直接反映在房价上。房价低于600万的房源下跌幅度较大，而价格在1000万以上的房源，如花木绿城、大唐盛世花园等，则相对稳定。
在预算达到600万的情况下，人们通常会面临两种主要的选择方向。
那些注重自住品质的人通常会选择在城市的郊区或者买一些次新的二手房，而现在市场上新房的供应非常充足，这个价格段的老旧小房子并没有什么优势。
有些家长会选择在内环内的一流学区挂户口，因为他们非常重视教育。
海桐小学（樱花校区）和建平西校（大唐校区）是花木地区最优秀的学区组合。
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小学是一所公立学校，注重小班化教学；而建平西校则是上海市公立初中中的佼佼者，被誉为浦东公立初中的“五虎将”之一。
有点不太划算的是，只有大唐盛世花园既靠近海桐小学（樱花校区），又靠近建平西小学，但总价要达到1000万以上。其他靠近海桐小学（樱花校区）的小区，以及对口初中都是建平香梅中学。
建平香梅的口碑一直不太好，但是在2020年，原建平西校副校长李砚峰来到学校任职后，学校出现了一些新的变化。然而，与它的邻居们相比，它的表现还是有些逊色。因为邻居们实在是太优秀了。
源深地区包括福山外国语小学花园校区和进才北校。联洋地区则包括进才实验小学和进才实验中学。碧云地区则是上海实验东校九年制学校。潍坊地区则包括明珠A/B和东昌南校。
相比之下，花木地区的学区资源并不占优势，而且许多老公房既没有学区，也没有地铁。
与联洋、碧云等高端社区相比，以及潍坊的丰富资源和性价比相比，这个地方的社区并不是那么纯粹。虽然它坐落在龙阳路站——浦东超级交通枢纽的黄金位置，但价格并不便宜，因此它的地位自然要逊色一些。
随着市场的下行，这种劣势也会变得更加突出，人们对于刚性需求的重视也会增加。
我可以帮助您选择最适合您的板块和房子。请告诉我您的需求和预算，我会根据您的要求提供最佳建议。
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五角场时运不济；还是缺陷制约？
尽管花木的短板在于分化和学区定位的尴尬，但同样作为副中心的五角场则面临着发展失利和自身缺陷的双重压力。
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五角场曾经是杨浦区的商业和产业中心，但随着上海一江一河的规划，滨江地带逐渐成为了新的商业和产业中心。
随着时代的变迁，杨浦区也在不断地适应和引领时代的节奏。为了更好地推动发展，杨浦区将发展中心向南移动，使得杨浦滨江南段成为了新的发展重点，取代了五角场的地位。
东外滩成为了各种资源政策的热门地区，不仅美团上海总部搬到了这里，B站总部也搬到了滨江。
五角场的地位逐渐被削弱。随着时代的变迁，它原有的优势逐渐消失，五角场已经不再是杨浦区未来发展的重点，这一点已经变得非常明显。
如果说杨浦主旋律变调是外在因素导致的，那么五角场自身的两大缺陷则是导致其没落的内在因素。
1
房屋的质量不够好，外部的景色无法进入，内部的空间也被分割开来。
主要分布在板块外围的住宅，其中老公房和老商品房占据了主导地位。
大部分住宅区都是在2005年之前建成的，而最近出售的土地主要用于商业和办公用途，导致该地区缺乏新建和次新建住房的供应。
除了三湘世纪花城和江湾翰林，其他二手房的质量都比较普通。
随着市场的下行，人们对房子的品质要求也越来越高。
随着城市的发展，越来越多的人涌入联洋、大宁等高端标杆住宅区，这些人群的到来也带来了对居住环境的改善。
由于江浦、东外滩板块不断供应新房，当地的购买力被分流，导致居住品质得不到改善，因此接盘者数量减少。
2
尽管身处教育资源丰富的地区，但学区的配套设施却缺乏特色。
杨浦区的教育资源备受瞩目，因此许多家庭选择在该区购房，以便子女能够就近入读优质学校。
尽管五角场地区聚集了许多高等学府，但其中小学却显得有些平庸。该地区的小学和初中配套如下：政立路小学与三门中学；五角场小学/二师附小北校（原政立路二小）与同济初级中学；六一小学与同济第二初级中学；以及育鹰学校（九年一贯制）。
在杨浦这个教育强区，五角场的教育资源并不突出，房子和学区也不够理想。五角场本身的缺点导致市区中产阶层不太愿意来这里；板块内商业和产业也没有太多优势，难以吸引人们的眼球。此外，区内客群更喜欢低密度的新江湾城，或者是学区房鞍山，以及规划潜力更大的东外滩绸缪。因此，五角场的房地产市场并不景气。
选错比选贵更可怕，有任何升学择校问题。
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不要一棒子打死！
实际上，尽管有这些问题，这两个地方仍然有很多值得购买的优点。
以上的分析是基于这两个板块出现了明显的跌幅，试图解析其原因。然而，无论是五角场还是花木，这两个副中心仍然具有不可替代的优势。花木区域拥有全市唯一的“六轨交汇处”龙阳路站，这在整个上海都是独一无二的。
通过7号线、2号线、16号线、18号线、磁悬浮、机场联络线的联合运营，你可以轻松地在浦东地区找到工作。特别是龙阳路CBD的规划建设，为花木的未来带来了更多的机遇和发展前景。这个综合性地标占地137.5万平方米，将成为花木地区的标志性建筑。
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这座建筑体量仅次于西岸金融城和张江双子塔，几乎全部用于商业和办公用途。可以看出，它们有着再造陆家嘴的雄心壮志。
它的建成，也将直接促进花木产业的发展。尽管房价出现了短暂的下跌，但这只是周期性的影响，对购房者提出了更高的要求。五角场地区则依托于复旦大学、同济大学、上海财经大学等高校的人才资源，吸引了一批年轻化、高智商的人才。
在创智天地，创业氛围浓厚，产、学、城的融合成为典范。同时，在上海的内中环，房价也在不断攀升。北蔡、三林的单价已经达到11万，古美的单价也达到了10万，即使在普陀中环，房价也在9万以上。
五角场的房价真的很实惠。在那里，你可以花六七百万买到品质不错的两房，花一千两百万左右买到宽敞的三房，而且位置在中环，交通和商业都很方便。对于那些没有学区需求的新中产阶级来说，五角场的房子真的很有吸引力。
在上海这座城市，想要找到一套真正适合自己的房子并不是一件容易的事情。
我们的目标是为您提供最佳的购房体验，因此我们会根据您的需求和喜好，为您量身定制购房方案，确保您能够买到最符合您要求的房子。
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